집 살까 전세 살까, 집값이 연 몇 % 올라야 매수가 이기나 — 손익분기 상승률 계산법
「집값이 오를까요?」는 아무도 답할 수 없는 질문입니다. 대신 답할 수 있는 질문이 있습니다 — 「집값이 연 몇 % 올라야 사는 쪽이 전세보다 나은가?」 이 문턱을 손익분기 집값 상승률이라고 부르겠습니다. 수도권 6억 아파트·전세 3.6억·6년 거주 예시에서 그 값은 연 2.01%입니다.
질문을 바꾸기 — 「오를까」가 아니라 「얼마나 올라야 하나」
매수와 전세를 비교할 때 흔히 「집을 사면 자산이 남고 전세는 남는 게 없다」고 말합니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 전세 보증금도 나갈 때 돌려받으니 남습니다. 차이는 두 가지입니다. 매수는 집값 변동을 통째로 떠안고, 대신 취득세·보유세·대출이자 같은 비용을 더 많이 냅니다. 전세는 그런 비용이 적지만 보증금에 묶인 돈이 이자를 벌지 못합니다.
그래서 비교는 이렇게 해야 공정합니다. 같은 현금을 가진 두 가구가 한 집은 사고, 한 집은 같은 집에 전세로 산다고 합시다. 주거에 쓰지 않은 돈은 둘 다 예금·채권 같은 곳에 연 r(기회수익률)로 굴립니다. T년 뒤 집을 팔고(매수) 보증금을 돌려받았을 때(전세) 어느 가구의 순자산이 더 큰가. 이 차이가 0이 되는 집값 상승률이 손익분기입니다.
순자산T = T년 뒤 회수액 − Σ(각 시점 지출 × (1+r)T−t)
차이 D = 순자산T(매수) − 순자산T(전세), 현재가치 = D ÷ (1+r)T
손익분기 g* = D(g*) = 0 이 되는 연평균 집값 상승률
경제학에서는 이 비교의 1년치 버전을 주택 보유 사용자비용(user cost)이라 부릅니다. Himmelberg·Mayer·Sinai(2005)는 Poterba(1984)를 따라 「기회이자 + 보유세 − 세제 혜택 + 유지·감가 − 기대 시세차익 + 위험프리미엄」으로 1년 보유 비용을 쓰고, 이것을 임대료와 맞대어 집값 수준을 평가합니다. 여기서는 취득세처럼 한 번만 드는 비용이 크기 때문에 1년 근사 대신 거주 기간 전체의 현금흐름으로 비교합니다.
같은 현금으로 출발한 두 가구의 6년 뒤
전제(프리셋 A, 모두 예시 가정): 수도권 아파트 매매가 6억원·같은 집 전세 3.6억원, 거주 6년, 기회수익률(세후) 연 3%, 주담대 3억원·연 4.2%·원리금균등 30년, 전세대출 2억원·연 3.8%(이자만), 취득세 등 1.1%(6,600,000원), 매수·매도 중개보수 각 0.4%, 법무사·등기 100만원, 1년차 보유세 486,240원(집값과 같은 비율로 변동), 수선비 연 120만원, 전세 중개보수 0.3%, 2년마다 보증금 5% 인상(현금), 전세보증 보증료 연 0.107%, 양도세·소득공제 0.
| 항목(6년 합계) | 매수 | 전세 |
|---|---|---|
| 처음에 필요한 현금 | 3억 1,000만원 | 1억 6,108만원 |
| 거래비용(취득세·중개·등기) | 1,000만원 | 108만원(중개) |
| 대출이자 | 7,155만원 | 4,560만원 |
| 보유세 / 보증료 | 307만원 | 243만원 |
| 수선·유지비 | 720만원 | — |
| 매도 중개보수 | 270만원 | — |
| 기회비용(묶인 돈의 이자) | 6,920만원 | 3,849만원 |
| 비용 합계 | 1억 6,372만원 | 8,760만원 |
| 시세차익(연 2% 가정) | +7,570만원 | — |
| 순 부담 | 8,802만원 | 8,760만원 |
연 2% 상승을 가정하면 6년 뒤 매수 가구가 약 42만원(현재가치 약 35만원) 뒤집니다. 사실상 무승부입니다. 손익분기 상승률은 연 2.011% — 가정한 2.0%와 0.011%p 차이라 계산기는 「비슷함」으로 판정합니다. 원금 상환(6년 3,408만원)은 비용 표에 없습니다. 대출 잔액이 줄어 매도 때 그만큼 더 돌려받기 때문입니다. 마찬가지로 2년마다 5%씩 올려 준 보증금(누계 3,690만원)도 나갈 때 돌려받으므로 비용이 아니고, 그 돈이 묶인 동안의 이자만 기회비용에 들어갑니다.
전세의 보이지 않는 비용 — 보증금의 기회비용
전세 가구가 6년 동안 낸 현금은 전세대출 이자 4,560만원, 보증료 243만원, 중개보수 108만원입니다. 그런데 비용 합계는 8,760만원입니다. 나머지 3,849만원이 보증금에 묶인 자기 돈(처음 1억 6,108만원 + 인상분)이 연 3%로 굴렀다면 벌었을 이자입니다. 월세처럼 고지서가 오지는 않지만, 전세의 「보이지 않는 월세」가 이것입니다. 「전세는 공짜」라는 생각은 여기서 틀립니다.
매수의 비용 — 집값 상승으로 메워야 하는 것
매수 가구는 처음부터 현금이 1억 4,892만원 더 묶입니다. 그 돈의 이자까지 합친 기회비용이 6,920만원, 주담대 이자가 7,155만원입니다. 여기에 거래비용 1,000만원·보유세 307만원·수선비 720만원·매도 중개보수 270만원을 더하면 1억 6,372만원. 전세 쪽 8,760만원보다 7,612만원 더 많고, 이것을 시세차익으로 메워야 합니다. 6억 집이 6년간 연 2.011%씩 오르면 정확히 그만큼이 됩니다.
상승률 × 거주 기간 — 순자산 차이 격자
같은 프리셋 A에서 상승률과 거주 기간만 바꾸면(셀 = 매수 − 전세 순자산 차이, 만원):
| 상승률＼기간 | 2년 | 4년 | 6년 | 10년 | 20년 |
|---|---|---|---|---|---|
| 연 −2% | −5,655 | −10,070 | −14,373 | −22,614 | −40,635 |
| 연 0% | −3,289 | −5,437 | −7,566 | −11,727 | −20,971 |
| 연 1% | −2,089 | −3,013 | −3,897 | −5,499 | −7,930 |
| 연 2% | −876 | −517 | −42 | 1,310 | 7,819 |
| 연 3% | 349 | 2,055 | 4,007 | 8,749 | 26,804 |
| 연 4% | 1,585 | 4,702 | 8,258 | 16,867 | 49,645 |
두 가지가 보입니다. 첫째, 집값이 그대로(0%)면 6년 뒤 매수가 7,566만원 뒤집니다 — 「집은 안 떨어지기만 하면 이득」이 아닙니다. 둘째, 같은 연 2%라도 2년 거주면 −876만원, 20년이면 +7,819만원입니다. 오래 살수록 문턱이 낮아지는 이유는 보유기간별 손익분기 글에서 따로 다룹니다.
집마다 문턱이 다르다 — 서울 12억 2.67%, 지방 3억 1.58%
| 예시(6년, r 3%, 상승 2% 가정) | 전세가율 | 손익분기 | 6년 뒤 차이 |
|---|---|---|---|
| A 수도권 6억 · 전세 3.6억 | 60% | 2.01% | −42만원(비슷함) |
| B 서울 12억 · 전세 6억 | 50% | 2.67% | −5,339만원(전세 유리) |
| C 지방 3억 · 전세 2.2억 | 73% | 1.58% | +819만원(매수 유리) |
B 가정: 주담대 4억·전세대출 2.4억, 취득세 등 3.3%(9억 초과 3% + 지방교육세), 중개보수 매수·매도 0.5%, 수선비 연 200만원, 보증료 0.113%, 1년차 보유세 1,360,800원. C 가정: 주담대 1.5억·전세대출 1.2억, 취득세 등 1.1%, 수선비 연 80만원, 보증료 0.131%(HUG 2억 초과~5억 이하 아파트 · 부채비율 70% 초과 80% 이하 — 전세 2.2억/시세 3억 = 73%), 1년차 보유세 198,780원. 나머지는 A와 같습니다.
문턱을 움직이는 것은 크게 둘입니다. 전세가율이 낮을수록(매매가 대비 전세가 쌀수록) 매수 쪽에 더 많은 돈이 묶여 기회비용 격차가 커집니다. 그리고 취득세 구간 — 9억 초과는 세율이 3%라 일회성 비용이 커집니다. B는 6년 뒤 예상 매도가가 13.5억원으로 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준(12억원, 소득세법 제89조 제1항 제3호)을 넘으므로, 실제로는 양도세까지 넣어야 해 문턱이 더 올라갈 수 있습니다.
내 조건으로 계산하기 전 체크리스트
- 기회수익률: 그 돈을 실제로 굴릴 수 있는 세후 수익률(예금·채권). 주식 기대수익률을 넣으면 위험을 무시하게 됩니다.
- 전세 보증금: 반드시 같은 집(또는 같은 단지 같은 평형)의 전세가. 다른 집과 비교하면 주거의 질이 섞입니다.
- 보유세: 고지서가 있으면 그 금액. 없으면 계산기의 세금 추정 탭(공시가격 기준).
- 재계약 인상률: 갱신요구·증액청구 때는 5%(20분의 1) 상한(주택임대차보호법 제7조 제2항, 조례로 더 낮을 수 있음)이지만, 새 계약·이사는 상한이 없습니다.
- 대출 가능 여부: 예시의 주담대·전세대출 금액이 실제로 나오는지(LTV·DSR)는 계산기가 판정하지 않습니다.
- 숫자 밖의 위험: 집값 하락 위험(매수)과 보증금 미반환 위험(전세)은 금액에 들어 있지 않습니다.
- Himmelberg C, Mayer C, Sinai T. Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals and Misperceptions. Journal of Economic Perspectives. 2005;19(4):67–92 — 주택 보유의 연간 비용(user cost) = 기회이자 + 보유세 − 세제 혜택 + 유지·감가 − 기대 시세차익 + 위험프리미엄. 원문
- Himmelberg C, Mayer C, Sinai T. Assessing High House Prices (Federal Reserve Bank of New York Staff Report No. 218, 2005) — 위 논문의 워킹페이퍼판 전문. 원문
- Poterba JM. Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach. Quarterly Journal of Economics. 1984;99(4):729–752 — 사용자비용 개념의 원전. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 — 주택 유상거래 취득세율: 6억원 이하 1천분의 10, 6억원 초과 9억원 이하 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100, 9억원 초과 1천분의 30. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「지방세법」 제151조 제1항 — 제1호 취득세분 지방교육세(주택 유상거래는 세율에 100분의 50을 곱한 세율의 100분의 20), 제6호 재산세액의 100분의 20. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「지방세법」 제110조(과세표준)·제111조(세율)·제111조의2(1세대 1주택 세율 특례 — 2026.12.28.까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효)·제112조(도시지역분). 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「지방세법 시행령」 제109조 제1항 제2호 — 주택 공정시장가액비율 100분의 60, 2026년도 1세대 1주택은 시가표준액 3억원 이하 43%·6억원 이하 44%·6억원 초과 45%. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「주택임대차보호법」 제7조 제2항 — 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다(시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있음), 제6조의3 계약갱신 요구. 2026-10-04 확인. 원문
- 주택도시보증공사(HUG). 전세보증금반환보증 상품개요 — 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365, 보증금액·주택유형·부채비율별 요율표. 2026-10-04 확인. 원문
- 법제처 국가법령정보센터. 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항 — 주택 중개보수는 별표 1 및 시·도 조례의 요율 한도 안에서 협의. 2026-10-04 확인. 원문