아파트 증여 vs 현금 증여, 증여세는 같고 취득세·양도세에서 갈린다 — 10억 아파트 6가지 사례로 본 합계

부모가 자녀에게 집을 넘기는 길은 둘입니다. 집을 그대로 증여하거나(A), 현금을 증여해 자녀가 집을 사게 하거나(B)입니다. 증여가액이 같으면 증여세는 같습니다. 결론을 가르는 것은 자녀가 내는 취득세와, (B)에서 부모가 집을 팔 때 생기는 양도세입니다.

증여세는 왜 같은가

증여세는 받은 재산의 가액에 매깁니다. 집이든 현금이든 10억 원이면 과세가액이 10억 원입니다. 성년 자녀가 부모에게 받으면 10년 합산 5천만 원을 공제합니다(상속세 및 증여세법 제53조 제2호). 미성년자는 「미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다」는 단서가 붙습니다.

과세표준 9억 5천만 원에 누진세율(제56조 → 제26조: 1억 이하 10%, 5억 이하 20%, 10억 이하 30%)을 적용하면 산출세액은 2억 2,500만 원입니다. 기한 안에 신고하면 3%를 빼 주므로(제69조 제2항) 2억 1,825만 원입니다. 두 경로 모두 같습니다.

취득세 3.8% vs 3.3% — 같은 10억, 다른 세율

집을 증여받으면 무상취득 세율 3.5%(지방세법 제11조 제1항 제2호)에 지방교육세 0.3%가 붙어 3.8%입니다. 현금을 받아 9억 원 넘는 집을 사면 유상 세율 3%(같은 항 제8호)에 지방교육세 0.3%가 붙어 3.3%입니다. 전용 85㎡를 넘으면 두 경우 모두 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.

6억 원 이하 집이면 차이가 더 벌어집니다. 유상 세율이 1%라서 교육세를 합쳐도 1.1%입니다. 무주택 자녀가 처음 사는 집이면 생애최초 감면(지방세특례제한법 제36조의3)으로 최대 200만 원을 더 뺍니다. 증여로 받은 집에는 이 감면이 없습니다 — 「유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우」에만 주기 때문입니다.

6가지 사례 합계

공통 조건: 조정대상지역, 성년 자녀, 사전증여 없음, 기한 내 신고, 85㎡ 이하, 중개보수 0원. 금액은 만 원 단위입니다.

①의 부모는 취득가액 4억 원, 보유·거주 12년입니다. 10억 원은 12억 원 이하라 1세대1주택 양도세가 0원입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 비과세 대상에서 「실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」고 정합니다.

부모 양도세가 붙는 순간 — 사례 ②

부모가 2주택이면 집을 증여할 때 12% 중과가 붙습니다(지방세법 제13조의2 제2항). 중과 예외는 주는 사람이 1세대 1주택일 때만이라서입니다. 그래서 현금 증여가 나아 보이지만, 현금을 만들려고 집을 파는 순간 부모 양도세가 생깁니다.

양도차익 6억 원에 조정대상지역 다주택 중과(+20%p, 장기보유특별공제 배제)를 적용하면 지방소득세를 합쳐 약 3억 6,796만 원입니다. 중과가 없더라도 장기보유특별공제 표1(12년 24%)로 약 1억 7,101만 원입니다. 어느 쪽이든 취득세 차이 9,100만 원(12,400 − 3,300)보다 큽니다. 다주택 부모는 12%를 내고 증여하는 쪽이 싸게 나오기 쉽습니다. 다주택 중과 배제 특례는 2026년 5월 9일 양도분까지로 끝났고, 2027·2028 한시 완화는 정부안 단계(국회 미통과)입니다.

15억에서는 중개보수가 결론을 바꾼다 — 사례 ③

9억 원을 넘으면 유상 세율도 3%라 취득세 차이는 0.5%p(3.8% − 3.3%)뿐입니다. 15억 원이면 750만 원입니다. 여기에 12억 원 초과분에 대한 부모 양도세가 붙습니다. 1세대1주택 고가주택은 양도차익 중 (15억 − 12억) / 15억 = 20%만 과세하고(소득세법 시행령 제160조), 보유·거주 12년이면 장기보유특별공제 80%(표2)를 받습니다. 그래서 양도세는 약 480만 원입니다.

차이는 270만 원입니다. 그런데 (B)는 부모가 집을 팔고 자녀가 다른 집을 사는 길이라 중개보수가 두 번 듭니다. 그 합계가 약 270만 원을 넘으면 (A)가 유리해집니다. 중개보수는 지역·가격별 상한 요율 안에서 협의하는 금액이므로, 15억 원 거래 두 건의 실제 보수를 넣어 직접 확인해 보세요. 이 구간은 작은 비용 하나로 결론이 바뀌는 경계입니다.

자녀가 집이 있으면 거꾸로 — 사례 ⑤

12% 중과 예외를 판정하는 주체는 주는 사람입니다. 부모 세대가 그 집 1채뿐이면, 자녀가 이미 집이 있어도 증여 취득세는 3.5%입니다. 반대로 현금을 받아 두 번째 집을 사면 조정대상지역 1세대 2주택 취득이라 8% 중과(지방세법 제13조의2 제1항)입니다. 같은 10억 원 집에 취득세가 3,800만 원 대 8,400만 원으로 뒤집힙니다.

직접증여에는 계산에 넣지 않은 비용이 하나 있습니다. 자녀가 10년 안에 그 집을 팔면 취득가액이 부모 취득가액으로 바뀝니다(소득세법 제97조의2 이월과세). 「취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다」는 규정입니다. 오래 살 집이 아니라면 이 점도 함께 보세요.