부동산 증여 취득세 12% 중과, 피하는 길이 “현금 증여”일까 — 시가표준액 3억·증여자 1주택·2026 계부모 예외와 부모 양도세의 저울질

조정대상지역 아파트를 증여하면 취득세가 12%까지 오를 수 있습니다. 그래서 “집 대신 현금을 주고 자녀가 사게 하면 되지 않나”라는 질문이 나옵니다. 답은 부모가 그 현금을 어디서 만드느냐에 달려 있습니다. 집을 팔아 만든다면 부모 양도세가 12%보다 무거울 수 있습니다.

12% 중과 — 네 조건이 모두 맞을 때

지방세법 제13조의2 제2항은 「조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득」하면 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 400%를 더한 세율, 곧 12%를 적용한다고 정합니다. 단서는 「1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다」입니다.

①·②가 맞고, ③·④ 중 하나라도 맞으면 12%입니다. 예외는 “주는 사람 1세대 1주택 + 받는 사람이 배우자·직계존비속” 둘 다일 때뿐입니다. 시가 4억 원 아파트라도 공시가격이 3억 원 미만이면 중과하지 않습니다.

2026년부터 넓어진 예외 — 계부모·의붓자녀

2025년 12월 31일 개정된 시행령 제28조의6 제2항 제1호는 예외 관계를 세 목으로 적습니다. 배우자는 사실혼을 제외하고, 직계존속에는 「주택소유자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자」를, 직계비속에는 「주택소유자와 혼인(사실혼은 제외한다) 중인 배우자의 직계비속」을 포함합니다. 2026년 1월 1일 이후 납세의무가 성립한 증여부터 적용합니다. 며느리·사위는 여전히 예외가 아닙니다. 관계별 표는 12% 중과 예외 해설에 정리했습니다.

세율로 보면 — 3.8% 대 12.4%

지방교육세는 일반 증여면 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%, 중과면 제151조 제1항 제1호 나목에 따라 (4% − 2%) × 20% = 0.4%입니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 일반 0.2%, 중과 1.0%(도구 기본값 — 중과분 산식은 해석 차이가 있을 수 있음) 붙습니다.

현금 증여로 돌리면 — 부모 양도세가 저울 반대편에

12%를 피하려고 부모가 그 집을 팔아 현금을 증여하면, 자녀는 유상 취득세 1~3%만 냅니다. 하지만 부모는 다주택자라 1세대1주택 비과세가 없습니다. 2026년 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택 양도는 중과 배제 특례가 끝나 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)를 더하고(소득세법 제104조 제7항), 장기보유특별공제도 받지 못합니다(제95조 제2항).

10억 원 아파트(취득 4억, 보유 12년, 공시 7억)를 2주택 부모가 넘기는 경우의 합계입니다. 자녀는 성년·무주택이고 증여세는 두 경로 모두 2억 1,825만 원입니다.

양도세 중과가 없다고 가정해도 직접증여가 8,000만 원가량 쌉니다. 12%가 비싸 보여도, 양도차익이 큰 집이라면 그 집을 팔지 않는 것 자체가 절세입니다. 2027·2028 다주택 양도세 한시 완화는 정부안 단계(국회 미통과)라 계산에 넣지 않았습니다.

현금 증여가 이기는 경우 — 부모가 사서 증여하려 할 때

부모가 이미 현금을 갖고 있다면 반대입니다. 1주택 부모가 8억 원 집을 새로 사서 자녀에게 증여하면 ① 매수 때 1세대 2주택 취득 8%(교육세 포함 8.4%, 6,720만 원), ② 증여 때 증여자가 2주택이라 12% 중과(공시 5.6억, 9,920만 원)로 취득세를 두 번 냅니다. 현금을 바로 증여해 무주택 자녀가 사면 유상 2.33%(2,050만 원)뿐입니다. 합계 3억 2,645만 원 대 1억 8,055만 원입니다.

정부가 2025년 10월 다주택자 취득세 중과 완화를 검토한다는 보도(아시아경제 2025-10-30)가 있었지만 입법되지 않았습니다. 조정대상지역은 2026년 7월 1일 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가 지정되는 등 바뀌고 있으니(대한민국 정책브리핑·파이낸셜뉴스 2026-06-30 — 「7월 1일부터 지정효력이 발생」), 증여 시점 현재 지정 여부를 국토교통부 공고로 확인하세요.