현금 증여 후 집 사기 세금, 순서대로 — 증여 신고 → 자금조달계획서 → 유상 취득세 1~3% → 생애최초 200만원, 그리고 돌려줄 수 없는 돈

부모에게 현금을 받아 집을 사는 길은 단순해 보이지만, 세금이 붙는 시점이 네 번 있습니다. 현금을 받을 때(증여세), 집을 살 때(취득세), 감면을 받을 때(생애최초), 그리고 계획이 틀어졌을 때(반환·추징)입니다. 순서대로 봅니다.

1단계 — 현금을 받으면 증여세를 신고한다

현금은 이체한 날이 증여일입니다. 신고·납부 기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다(상속세 및 증여세법 제68조). 기한 안에 신고하면 산출세액의 3%를 빼 줍니다(제69조 제2항).

• 증여재산공제(제53조) — 부모에게 받으면 성년 5천만 원, 미성년 2천만 원입니다. 부모 양쪽에게 받은 금액을 합쳐 10년 단위로 봅니다.
• 혼인·출산 공제(제53조의2) — 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생·입양일부터 2년 안에 직계존속에게 받으면 1억 원을 더 공제합니다(혼인·출산 합쳐 1억 원 한도).

2단계 — 매수 신고 때 자금출처를 적는다

집을 사면 실거래 신고와 함께 지역·가격에 따라 자금조달계획서를 냅니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률). 증여받은 돈은 “증여·상속” 항목에 적습니다. 1단계에서 신고한 증여세 신고서가 이 항목의 근거가 됩니다. 제출 대상과 증빙 서류는 지역 지정에 따라 달라지니 거래 전에 확인하세요.

3단계 — 유상 취득세 1~3%, 6~9억은 구간식

돈을 내고 산 주택은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율을 씁니다. 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%입니다. 그 사이는 (취득당시가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100 이고, 「소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다」고 정합니다.

8억 원이면 8 × 2/3 − 3 = 2.3333…% 를 반올림해 2.33%입니다. 같은 집을 증여로 받았다면 3.5% + 교육세 0.3% = 3.8%(8억이면 3,040만 원)였습니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.

매수 후 자녀 세대가 2주택 이상이면 이야기가 달라집니다. 조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%입니다(제13조의2 제1항, 일시적 2주택은 제외). 이미 집이 있는 자녀라면 현금 증여보다 1주택 부모의 직접증여(3.5%)가 쌀 수 있습니다 — 6가지 사례 비교의 사례 ⑤입니다.

4단계 — 생애최초면 200만 원(소형 300만 원) 감면

지방세특례제한법 제36조의3 제1항은 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 사람이 거주할 목적으로 「12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우」 2028년 12월 31일까지 취득세를 감면한다고 정합니다. 한도는 200만 원, 소형 공동주택 등과 인구감소지역 주택은 300만 원입니다. 단서로 「다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다」고 둡니다.

증여로 받은 집에는 이 감면이 없습니다. 그래서 6억 원 이하 집이면 현금증여 후 매수가 더 유리해집니다. 5억 원 집의 예: 직접증여 취득세 1,900만 원 vs 매수 550만 원 − 감면 200만 원 = 350만 원입니다. 전용 85㎡를 넘는 집이면 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 다시 냅니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제1호). 200만 원을 감면받으면 40만 원이 붙습니다. 85㎡ 이하 서민주택은 같은 법 제4조 제9호로 비과세입니다.

2026년 8월 보도된 지방세제 개편안에는 40세 미만 청년 한도 300만 원과 주거용 오피스텔 포함이 들어 있습니다(조세금융신문 2026-08 보도). 정부안이며 국회를 통과하지 않았습니다.

5단계 — 3년 안에 팔거나 임대하면 추징

같은 조 제4항은 감면받은 사람이 취득일부터 「3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다」고 정합니다. 직장 이동 등으로 곧 옮길 계획이 있다면 감면액을 이익으로 계산하지 마세요.

6단계 — 현금은 돌려줘도 증여세가 남는다

부동산은 증여세 신고기한 안에 돌려주면 처음부터 증여가 없던 것으로 봅니다(상속세 및 증여세법 제4조 제4항). 하지만 이 규정은 금전을 제외합니다. 집 계약이 깨져 받은 현금을 부모에게 돌려줘도 처음 증여에 증여세가 남고, 돌려준 돈이 다시 증여로 볼 여지까지 생깁니다. 자세한 내용은 현금 증여 반환 해설을 보세요.