한 필지가 두 용도지역에 걸쳤다면 — 330㎡ 기준 가중평균 건폐율·용적률과 녹지지역 예외
한 필지의 앞쪽은 제2종일반주거지역, 뒤쪽은 제3종일반주거지역인 경우가 있습니다. 이때 건폐율·용적률은 두 가지 방법 중 하나로 정해집니다. 전체를 하나로 보고 가중평균하거나, 부분마다 각각 적용합니다. 무엇을 쓸지는 가장 작은 부분의 면적으로 정해집니다.
1. 기준은 “가장 작은 부분” 330㎡
국토계획법 §84①은 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 「가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는」 가중평균을 쓰게 합니다. 시행령 §94가 그 규모를 정합니다. 「330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다.」
330.00㎡는 가중평균, 330.01㎡는 각각 적용입니다. 큰 부분이 아무리 커도 상관없고 작은 쪽만 봅니다.
2. 공식 — 면적 가중평균
법 §84①1호: 「가중평균한 건폐율 = (f1x1 + f2x2 + … + fnxn) / 전체 대지 면적」. f는 각 부분의 면적, x는 그 부분 용도지역의 건폐율입니다. 용적률도 2호에서 같은 식을 씁니다. 그리고 건폐율·용적률을 뺀 「그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다」. 건축할 수 있는 용도나 정북 일조 같은 규정은 넓은 쪽을 따릅니다.
3. 예시 다섯 개 (서울 조례 비율, 도구 계산)
| 대지 구성 | 판정 | 결과 |
|---|---|---|
| C7 제2종일반(60/200%) 400㎡ + 제3종일반(50/250%) 200㎡ | 작은 쪽 200 ≤ 330 → 가중평균 | 건폐율 56.67%·용적률 216.67%, 건축면적 340㎡·연면적 1,300㎡. 그 밖의 제한은 제2종일반 |
| C8 제2종일반 500㎡ + 제3종일반 331㎡ | 331 > 330 → 각각 적용 | 500㎡ 부분 300/1,000㎡, 331㎡ 부분 165.5/827.5㎡ |
| C9 자연녹지(20/50%) 800㎡ + 제2종일반 200㎡ | 녹지가 끼고 작은 쪽이 녹지 아님 → 각각 적용 | 녹지 160/400㎡, 주거 120/400㎡ |
| C10 제2종일반 900㎡ + 자연녹지 100㎡ | 작은 쪽이 녹지이고 100 ≤ 330 → 가중평균 | 56%·185%, 건축면적 560㎡·연면적 1,850㎡ |
| C11 일반상업(60/800%) 600㎡ + 제3종일반 500㎡, 도로변 띠 모양 상업지역 | 500 ≤ 660 → 가중평균 | 55.45%·550%, 건축면적 610㎡·연면적 6,050㎡ |
C11에서 띠 모양 상업지역이 아니면 기준이 330㎡라 각각 적용으로 바뀝니다. 각각 적용일 때 부분별 최대치를 단순히 더한 값은 참고값일 뿐입니다. 실제로는 건물을 어느 부분에 앉히느냐에 따라 지을 수 있는 규모가 달라집니다.
4. 녹지지역 예외 — 함정은 “가장 작은 부분이 녹지”
법 §84③은 녹지지역과 그 밖의 지역에 걸치면 각각의 규정을 적용한다고 하면서 괄호로 예외를 둡니다. 「(규모가 가장 작은 부분이 녹지지역으로서 해당 녹지지역이 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우는 제외한다)」. 녹지가 작은 쪽이고 330㎡ 이하일 때만 ①의 가중평균으로 갑니다(C10).
녹지가 큰 쪽이면 주거 부분이 200㎡처럼 작아도 가중평균하지 않습니다(C9). “작은 부분이 330㎡ 이하면 가중평균”이라고만 외우면 이 경우를 틀립니다.
5. 고도지구·방화지구는 “전부”
- 건축물이 고도지구에 걸치면 「그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다」(§84① 단서).
- 하나의 건축물이 방화지구에 걸치면 「그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다」. 경계가 건축법 §50②의 방화벽으로 구획되면 그 밖의 부분은 예외입니다(§84②).
각 용도지역의 상한은 용도지역별 건폐율·용적률 기준표에, 연면적을 세는 방법은 용적률에서 빠지는 면적에 정리했습니다. 개발 면적 기준이 걸리는 다른 규정으로는 개발부담금 대상 면적 660·990·1,650㎡가 있습니다.