용도지역별 건폐율·용적률 한눈에 — 시행령 상한과 서울시 조례는 왜 다를까 (제2종일반주거 250% vs 200%)
“제2종일반주거지역 용적률 250%”라는 글과 “200%”라는 글이 함께 검색됩니다. 둘 다 맞습니다. 250%는 국토계획법 시행령이 허용하는 상한이고, 200%는 서울시가 그 범위 안에서 조례로 정한 실제 적용값입니다. 내 땅에 적용되는 숫자는 보통 조례값입니다.
1. 숫자는 세 단계로 내려온다
- 법률 — 국토계획법 §77①·§78①은 큰 용도지역별 최대한도를 둡니다. 주거지역 건폐율 70퍼센트·용적률 500퍼센트, 상업지역 90퍼센트·1천500퍼센트처럼요. 그리고 그 최대한도를 「대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다」고 합니다.
- 시행령 — §84①·§85①이 21개 세분 용도지역별 범위를 정합니다. 건폐율은 「도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율 이하로 한다」, 용적률은 「도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다」입니다.
- 조례 — 시·군이 그 범위 안에서 실제 비율을 정합니다. 서울은 도시계획 조례 §44(건폐율)·§48(용적률)입니다.
그래서 시행령 숫자는 “조례가 정할 수 있는 한계”이고, 허가에 쓰이는 숫자는 조례값입니다. 지구단위계획·정비계획이 있으면 그 계획이 또 따로 정합니다.
2. 용도지역별 기준표 (시행령 vs 서울시 조례)
| 용도지역 | 시행령 건폐율 | 시행령 용적률 | 서울 건폐율 | 서울 용적률 |
|---|---|---|---|---|
| 제1종전용주거 | 50% | 50~100% | 50% | 100% |
| 제2종전용주거 | 50% | 50~150% | 40% | 120% |
| 제1종일반주거 | 60% | 100~200% | 60% | 150% |
| 제2종일반주거 | 60% | 100~250% | 60% | 200% |
| 제3종일반주거 | 50% | 100~300% | 50% | 250% |
| 준주거 | 70% | 200~500% | 60% | 400% |
| 중심상업 | 90% | 200~1,500% | 60% | 1,000% (서울도심 800%) |
| 일반상업 | 80% | 200~1,300% | 60% | 800% (서울도심 600%) |
| 근린상업 | 70% | 200~900% | 60% | 600% (서울도심 500%) |
| 유통상업 | 80% | 200~1,100% | 60% | 600% (서울도심 500%) |
| 전용공업 | 70% | 150~300% | 60% | 200% |
| 일반공업 | 70% | 150~350% | 60% | 200% |
| 준공업 | 70% | 150~400% | 60% | 400% |
| 보전녹지 | 20% | 50~80% | 20% | 50% |
| 생산녹지 | 20% | 50~100% | 20% | 50% |
| 자연녹지 | 20% | 50~100% | 20% | 50% |
| 보전관리·생산관리 | 20% | 50~80% | — | — |
| 계획관리 | 40% | 50~100% | — | — |
| 농림·자연환경보전 | 20% | 50~80% | — | — |
출처: 시행령 §84①·§85① 각 호, 서울 조례 §44·§48 각 호(제10139호, 2026-10-30 확인). 서울 조례 §44·§48에는 관리·농림·자연환경보전지역 항목이 없습니다. 이런 지역은 해당 시·군 조례를 따로 확인해야 합니다.
3. 같은 200㎡, 연면적 100㎡ 차이
서울 제2종일반주거지역의 대지 200㎡로 계산해 보면 이렇습니다(도구 계산).
| 기준 | 건폐율 / 용적률 | 최대 건축면적 | 최대 연면적 |
|---|---|---|---|
| 서울 조례 §44·§48 | 60% / 200% | 120㎡ | 400㎡ |
| 시행령 상한 §84①·§85① | 60% / 250% | 120㎡ | 500㎡ |
기준층 120㎡로 쌓으면 조례 기준으로 완전층 3개 층과 40㎡ 축소층 1개, 즉 지상 4개 층입니다. 시행령 250%로 땅값을 계산하면 연면적을 100㎡ 많게 잡게 됩니다. 매입 검토에는 조례값을 쓰세요.
4. 서울도심 상업지역은 더 낮다
서울 조례 §48 7호는 「중심상업지역: 1천퍼센트(단, 서울도심: 800퍼센트)」입니다. 일반·근린·유통상업지역도 서울도심이면 단서 값(600·500·500퍼센트)이 적용됩니다. 서울도심은 조례에 「한양도성과 그 일부지역을 포함하는 지역으로서 규칙으로 정하는 서울도심」으로만 나오고 범위는 시행규칙이 정합니다. 내 필지가 서울도심인지는 구청에 확인하세요. 도구도 이 부분은 판정하지 않고 체크박스로 받습니다.
5. 표보다 높거나 낮아지는 경우
- 강화 — 시행령 §84⑤는 과밀 방지 구역에서 건폐율을 최대한도의 40퍼센트 이상 범위에서 낮출 수 있게 합니다. 서울 조례 §46은 「그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 50퍼센트까지 낮출 수 있다」고 정합니다.
- 완화 — 방화지구 내화구조 건축물 건폐율 80~90퍼센트(시행령 §84⑥1호), 공공임대주택·공지 접면·공공시설부지 제공 등 용적률 완화(시행령 §85③~⑧)가 있습니다. 완화를 중첩해도 지구단위계획구역 밖에서는 「해당 용도지역별 용적률 최대한도의 120퍼센트 이하」입니다(법 §78⑦2호).
- 학교이적지 — 서울 조례 §45②·§49③은 학교이적지에 별도 비율을 둡니다.
- 지구단위계획·정비구역 — 계획에서 정한 비율이 우선합니다.
내 필지의 용도지역과 지구단위계획구역 여부는 토지이음의 토지이용계획 열람에서 지번으로 확인할 수 있습니다. 실제로 짓는 면적이 어떻게 세어지는지는 용적률에서 빠지는 면적을, 필지가 두 용도지역에 걸쳐 있다면 330㎡ 가중평균 규칙을 보세요.
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조·제84조. 법률 제21447호(2026. 7. 1. 시행). 국가법령정보센터. law.go.kr
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조·제85조·제94조. 대통령령 제36587호(2026. 9. 18. 시행). 국가법령정보센터. law.go.kr
- 서울특별시 도시계획 조례 제44조·제46조·제47조·제48조·제49조. 서울특별시조례 제10139호(2026. 7. 13. 시행). 국가법령정보센터 자치법규. law.go.kr
- 국토교통부. 토지이음 — 토지이용계획 열람. eum.go.kr