용적률 계산 시 빠지는 면적 — 지하층·부속 주차장·필로티·피난안전구역, 그리고 건폐율에서 빠지는 것들

건축법 §56은 용적률을 대지면적에 대한 연면적의 비율로 정의합니다. 그런데 건축법 시행령 §119①4는 연면적을 각 층 바닥면적의 합계로 하면서 「용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다」고 덧붙입니다. 그래서 같은 건물에도 총 연면적과 용적률 산정용 연면적 두 숫자가 있습니다.

1. 용적률에서 빠지는 네 가지 (영 §119①4)

2. 지하층의 기준 — 층 높이의 절반

건축법 §2①5는 지하층을 「건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것」으로 정의합니다. 층 높이 3m인 반지하라면 평균 1.5m 이상 묻혀야 지하층입니다. 경사지라 지표면 높이가 다르면 각 지표면 부분의 높이를 수평거리로 가중평균합니다(영 §119①10). 1.4m만 묻힌 층은 지상층이라 용적률과 층수에 모두 들어갑니다.

3. 필로티는 바닥면적부터 빠진다

필로티는 용적률 단계가 아니라 그 전 단계인 바닥면적에서 빠집니다. 영 §119①3다목은 벽면적의 2분의 1 이상이 공간인 필로티 부분이 「공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다」고 정합니다. 바닥면적이 0이어도 그 층이 층수에서 빠진다는 규정은 §119①9에 없으므로, 1층 필로티 위에 4개 층을 올리면 층수는 5개 층으로 셉니다.

높이도 마찬가지입니다. 영 §119①5는 1층 전체가 필로티일 때 「법 제60조 및 법 제61조제2항을 적용할 때」만 필로티 층고를 높이에서 뺍니다. 그래서 정북 일조 높이 제한(법 §61①)에는 필로티 층고가 들어갑니다.

4. 처음부터 바닥면적에 넣지 않는 것들 (영 §119①3)

• 승강기탑·계단탑·장식탑, 층고 1.5m(경사지붕 1.8m) 이하 다락, 옥상·지하 물탱크·정화조 등(라목)
• 노대(발코니 등)는 노대 면적에서 노대가 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 나머지만 산입(나목)
• 공동주택 지상층의 기계실·전기실·어린이놀이터·조경시설·생활폐기물 보관시설(마목)
• 지상에서 지하 1층으로 내려가는 지하주차장 경사로(하목)

5. 건폐율에서 빠지는 것 (영 §119①2다)

건축면적은 외벽 중심선 기준 수평투영면적이고, 처마·차양이 1m 이상 돌출하면 끝에서 1m(한옥 2m 등) 후퇴한 선으로 잽니다. 「지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분」, 「지하주차장의 경사로」, 지상층의 보행통로·차량통로, 생활폐기물 보관시설 등은 건축면적에 넣지 않습니다.

6. 예시 — 1층 주차를 빼도 초과하는 건물

서울 제2종일반주거지역(건폐율 60%·용적률 200%), 대지 200㎡, 건축면적 118㎡인 계획입니다(가상 사례, 도구 계산).

건폐율은 118 ÷ 200 = 59%로 60% 이내입니다. 용적률은 412 ÷ 200 = 206%로 200%를 넘습니다. 남은 연면적이 −12㎡이므로 지상층에서 12㎡를 줄이거나 주차 면적을 늘려야 합니다. 주차가 부속용도가 아니라면 1층 118㎡가 전부 들어가 236%가 됩니다.

7. 옥탑은 1/8까지 층수에서 빠진다

영 §119①9가목은 승강기탑·계단탑·옥탑 등의 수평투영면적 합계가 건축면적의 8분의 1 이하면 층수에 넣지 않습니다. 주택법 사업계획승인 대상 공동주택 중 세대별 전용면적 85㎡ 이하는 6분의 1입니다. 건축면적 118㎡면 14.75㎡까지입니다. 지하층도 층수에 넣지 않고(나목), 층 구분이 불명확하면 높이 4m마다 한 층으로 봅니다.

세부 적용사례는 국토교통부고시 제2021-1422호 「건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준」에 있습니다. 상한 자체를 알아보려면 용도지역별 건폐율·용적률 기준표를, 다가구주택 판정에서 층수·지하층이 어떻게 쓰이는지는 다가구주택 1주택 간주 판정기를 보세요.