개발부담금 대상 면적 660·990·1,650㎡ — 전원주택 부지, 쪼개면 피할 수 있을까(연접 5년 합산)
농지를 전원주택·창고 부지로 바꾸면 농지보전부담금 말고도 개발부담금이 붙을 수 있습니다. 먼저 볼 것은 금액이 아니라 면적입니다. 기준면적 미만이면 개발이익이 아무리 커도 부과 대상이 아닙니다. 다만 땅을 나눠 기준 밑으로 맞추는 방법은 합산 규정 때문에 생각보다 잘 통하지 않습니다.
1. 전원주택·창고 부지는 어떤 사업인가
개발부담금 대상 사업은 시행령 별표 1에 있습니다. 「건축법」에 따른 건축물을 지으면서 사실상 또는 공부상 지목이 바뀌는 사업이 제7호입니다. 여기서 건축물은 시행규칙 별표 2의 용도(단독주택·공동주택, 제1·2종 근린생활시설 일부, 판매·숙박시설 등)로 짓는 건축물이고, 창고시설은 빠집니다(시행규칙 제4조 제5항). 창고는 제8호 가목·나목의 창고시설 설치를 위한 용지조성사업으로 들어가고, 농지전용허가 등에 따라 주택 용도로 토지를 개발하는 사업도 제8호 마목에 있습니다. 개인이 농지에 집이나 창고를 지으면 대부분 제7호나 제8호이고, 둘 다 부담률이 같습니다(아래 5절).
2. 면적 기준 — 지역마다 다르고 “이상”이면 대상
시행령 제4조 제1항은 인가등을 받은 사업 대상 토지의 면적으로 대상을 가릅니다.
| 호 | 지역 | 기준면적 |
|---|---|---|
| 1호 | 특별시·광역시·특별자치시의 도시지역 | 660㎡ 이상 |
| 2호 | 그 밖의 도시지역 | 990㎡ 이상 |
| 3호 | 도시지역 중 개발제한구역 — 지정 당시부터 소유한 자 | 1,650㎡ 이상 |
| 4호 | 도시지역 외 | 1,650㎡ 이상 |
4호 원문은 「도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1천650제곱미터 이상」입니다. 계획관리·생산관리·농림지역의 농지는 대부분 4호입니다. 990.00㎡(2호)는 대상, 989.99㎡는 비대상입니다.
지목변경 사업은 제4항에 따라 인가 면적 전체가 아니라 「사실상 또는 공부상(公簿上) 지목이 변경되는 토지의 면적」으로 판단합니다. 2,000㎡를 인가받았어도 대지로 바뀌는 땅이 1,200㎡면 1,200㎡로 봅니다.
두 지역에 걸치면 — 제2항은 면적을 환산합니다. 「제1항제1호에 해당하는 지역의 1제곱미터는 같은 항 제2호에 해당하는 지역의 1.5제곱미터, 같은 항 제3호 및 제4호에 해당하는 지역의 2.5제곱미터에 해당하는 것으로 본다」. 2호 1㎡는 4호의 3분의 5㎡입니다. 예를 들어 시 도시지역 300㎡와 도시지역 외 1,200㎡에 걸친 부지는 300 × 5/3 + 1,200 = 1,700㎡로 1,650㎡ 이상이라 대상입니다.
3. 쪼개면 피할 수 있나 — 동일인·연접·5년 합산
제4조 제1항 후단이 쪼개기를 막습니다. 동일인이 연접한 토지에 「하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 개발사업의 인가등을 받아 사실상 분할하여 시행하는 경우에는 각 사업의 대상 토지 면적을 합한 토지에 하나의 개발사업이 시행되는 것으로 본다」. 동일인의 범위도 넓습니다. 「자연인인 경우에는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 포함한다」.
| 사례 | 판정면적 | 기준 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 시 도시지역, 본인 600㎡만 | 600㎡ | 990㎡ | 비대상 |
| 같은 땅 옆 필지를 배우자가 400㎡, 첫 사업 준공 3년 뒤 인가 | 600 + 400 = 1,000㎡ | 990㎡ | 대상 |
| 도시지역 외 1,649㎡, 남은 땅 개발 계획 없음 | 1,649㎡ | 1,650㎡ | 비대상 |
면적을 기준 밑으로 줄이면 개발부담금이 0원이 되는 것은 맞습니다. 하지만 남은 땅을 본인이나 가족이 5년 안에 다시 개발할 계획이 있다면 나중에 합산되어 부과됩니다. 연접은 동일인이 소유한 연속된 일단의 토지도 포함합니다. 도구의 “기준면적 −1㎡로 줄여 비교”도 이 조건을 붙여 보여 줍니다.
4. 1,000·1,500·2,500㎡ 기준은 끝났다
검색하면 “비수도권은 2,500㎡”라는 글이 나옵니다. 시행령 제4조의3의 임시특례입니다. 수도권 밖에서 2023-09-01부터 2024-12-31까지 인가받은 사업만 1호 1,000㎡, 2호 1,500㎡, 3·4호 2,500㎡를 적용했습니다. 제4조의2도 2017~2019년 인가분에 같은 기준을 둔 임시특례였습니다. 둘 다 기간이 끝나 지금 인가받는 사업은 660·990·1,650㎡입니다.
5. 대상이면 얼마 — 개발이익의 25%
법 제8조는 부과 기준을 종료시점지가에서 개시시점지가, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액으로 정합니다. 여기에 제13조의 부담률을 곱합니다. 「제5조제1항제1호부터 제6호까지의 개발사업: 100분의 20」, 「제5조제1항제7호 및 제8호의 개발사업: 100분의 25」. 제7·8호라도 개발제한구역에서 지정 당시부터 소유한 사람이면 20%입니다.
정상지가상승분은 연도별 지가변동률과 정기예금 이자율 중 높은 비율로 셉니다(시행령 제2조). 국토교통부고시 제2026-318호는 2026-07-01부터 2027-06-30까지 정기예금 이자율을 「연 1천분의 25」로 정했습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 종료시점지가 | 예상 15만원/㎡ × 1,650㎡ | 247,500,000원 |
| − 개시시점지가 | 공시지가 5만원/㎡ × 1,650㎡ | 82,500,000원 |
| − 정상지가상승분 | 82,500,000 × 2.5% × 1년(근사) | 2,062,500원 |
| − 개발비용 | 공사비 등 6,000만원 + 농지보전부담금 1,650만원 | 76,500,000원 |
| = 개발이익 | 86,437,500원 | |
| 개발부담금 | × 25% | 21,609,375원 |
종료시점지가는 실제로는 표준지 공시지가 비교표로 산정하고 감정평가 검증을 받습니다(법 제10조 제1항). 위 표는 예상값을 넣은 추정입니다. 시장·군수·구청장은 「부과 종료 시점부터 5개월 이내에」 결정·부과합니다(법 제14조 제1항). 농지보전부담금을 개발비용으로 빼는 이유는 농지전용 비용 총정리에, 농지보전부담금 자체의 계산은 농지보전부담금 계산법에 있습니다.