임대사업자 거주주택 비과세 「생애 1회」는 끝났다 — 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 횟수 제한 폐지

등록 장기임대주택을 가진 사람이 자기가 사는 집을 팔 때 1주택자처럼 비과세를 받는 특례에는 한동안 「생애 한 차례」 제한이 붙어 있었습니다. 이 제한은 2025년 2월 28일 이후 양도하는 주택부터 없어졌습니다. 그런데 인터넷에는 아직 「평생 1회」라고 적힌 자료가 많습니다. 양도일이 언제인지에 따라 같은 사람도 결과가 달라지므로, 조문과 부칙을 날짜 순서대로 정리합니다.

조문 비교 — 괄호 하나가 사라졌다

요건 자체(보유기간 중 거주 2년, 장기임대주택의 등록·임대·임대료 증가율 5% 제한)는 그대로입니다. 바뀐 것은 몇 번 쓸 수 있느냐입니다. 요건 하나하나는 거주주택 비과세 요건 총정리에 따로 정리했습니다.

언제부터 언제까지 — 부칙 두 개

정리하면 생애 1회 제한이 실제로 걸리는 경우는 ① 2019-02-12 이후 취득 ② 부칙 예외가 아님 ③ 2025-02-28 전에 양도 ④ 이미 이 특례로 거주주택을 판 적 있음이 모두 맞을 때뿐입니다. 지금 파는 집은 취득 시기와 관계없이 횟수를 따지지 않습니다.

양도일 하루 차이 — 같은 사람, 다른 결과

2019년 5월 1일에 산 집에 계속 살았고, 등록 장기임대주택(요건 충족)을 1채 갖고 있으며, 예전에 이미 한 번 이 특례로 다른 거주주택을 판 사람이라고 가정합니다.

A 사례처럼 이미 지나간 양도분은 당시 법이 적용됩니다. 계산기는 양도일이 2025-02-28 전이면 “과거 양도분 확인” 칸을 따로 띄워 이전 사용 여부와 부칙 예외를 묻습니다.

함께 바뀐 것 — 임대하던 집도 다른 임대주택이 남아 있어도 된다

같은 개정에서 「직전거주주택보유주택」 정의의 괄호도 삭제됐습니다. 구판에는 거주주택이 민간임대주택으로 등록한 사실이 있으면 「(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다.」는 조건이 붙어 있었습니다. 즉 예전에는 임대하던 집에 들어가 살다 팔면 다른 임대주택을 모두 처분해야 이후 기간분 비과세를 받을 수 있었는데, 지금은 다른 장기임대주택을 그대로 둔 채로도 직전거주주택 양도일 후 기간분은 비과세됩니다. 기간 나누는 계산은 직전거주주택보유주택 안분 계산법에서 숫자로 보여 드립니다.

옛 자료 주의 — 「평생 1회」라고 쓴 글

서울시 「내 손안에 서울」의 2021-08-13 글은 거주주택 요건으로 「2019년 2월 12일 이후 평생 1회 적용」이라고 적고 있습니다. 쓸 당시에는 맞는 설명이었지만 지금 양도하는 집에는 맞지 않습니다. 반대로 KB Think(2025-03-10)는 개정 직후 「거주주택 비과세 혜택은 기존에는 생애 1회로 제한했으나 개정 시행령에서는 횟수 제한을 삭제했다」고 정리했습니다. 자료를 볼 때는 작성일과 양도일 기준을 꼭 확인하세요.

2026년 세제개편 과정에서 이 특례 자체가 없어질 수 있다는 보도도 있었지만, 2026-09-29 국무회의 의결 결과를 전한 서울경제(김병훈 기자)는 「임대사업자가 자신이 실제 사는 집을 팔 때 적용받는 1세대 1주택 특례는 현행대로 유지한다.」고 보도했습니다.

체크리스트

• 양도일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)이 2025-02-28 이후인가 — 그렇다면 횟수 제한은 보지 않아도 됨
• 2025-02-28 전 양도분을 경정청구·검토 중이라면: 취득일이 2019-02-12 이후인지, 그날 거주 중이었거나 그 전에 계약금을 냈는지(증빙)
• 요건(거주 2년·임대주택 등록·임대료 5%·말소 후 5년)은 그대로 — 요건 총정리
• 팔려는 집이 예전에 임대주택으로 등록했던 집이면 전부 비과세가 아니라 기간 안분 — 안분 계산법