임대하던 집에 들어가 살다 팔면? 직전거주주택보유주택 양도세 기준시가 안분 계산법

임대사업자가 살던 집(거주주택)을 특례로 판 뒤, 임대하던 집으로 이사해 2년 넘게 살다 그 집도 판다면 어떻게 될까요? 이 집은 「직전거주주택보유주택」이 되어 전부가 아니라 먼저 판 거주주택의 양도일 이후 기간분만 1주택 비과세를 받습니다. 그 전 기간분은 과세되고, 기간을 나누는 잣대는 날짜가 아니라 기준시가 상승분입니다.

정의 — 어떤 집이 직전거주주택보유주택인가

• 조건 두 가지: ① 이 집을 임대주택(또는 어린이집)으로 등록한 적이 있다 ② 이 집을 갖고 있는 동안 다른 거주주택을 판 적이 있다
• 거주 2년은 사업자·임대사업자 등록일 이후 거주만 셉니다(제20항 제1호, 부동산거래관리과-208).
• 다른 장기임대주택을 모두 팔아 이 집만 남은 경우도 같은 결론입니다. 제154조 제10항은 1세대 1주택이 「제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것」 등을 충족하면 직전거주주택의 양도일 후의 기간분만 1주택으로 봅니다.
• 2025-02-28 전 양도분은 범위가 더 좁았습니다(다른 주택을 모두 처분해야 했음) — 2025년 개정 해설

안분식 — 시행령 제161조

Ba = 이 집 취득 당시 기준시가, Bp = 직전거주주택 양도 당시 이 집 기준시가, Bs = 이 집 양도 당시 기준시가라고 하면

공제 구분은 조문에 그대로 있습니다. 제161조 제4항: 「제1항 및 제2항제1호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표1을 적용하고, 제2항제2호에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제액은 법 제95조제2항 표2를 적용한다.」 보유기간은 두 부분 모두 이 집의 취득일부터 양도일까지 전체입니다 — 국세청은 「장기보유특별공제액은 B주택의 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 기준으로 같은 영 같은 조 제4항에 따라 계산하는 것」이라고 답했습니다(서면-2017-법령해석재산-1577, 부동산거래관리과-0992도 같은 취지).

또 제3항은 계산한 금액이 「법 제95조제1항에 따른 양도소득금액을 초과하는 경우에는 각각 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.」고 정합니다. 그래서 계산기는 두 비율을 각각 0~1 범위로 자릅니다.

계산 예시 — 2015년에 사서 임대, 2021년 입주

2015-03-01에 4억 원에 사서 2015-04-01 임대 등록, 2021-06-30에 살던 다른 집(직전거주주택)을 특례로 팔고 2021-07-01 이 집에 전입, 2026-11-30 양도. 필요경비 1천만 원, 기준시가 Ba 2.5억 → Bp 4억 → Bs 5억. 장기임대주택 1채(요건 충족)는 그대로 보유합니다.

14억 원 사례의 표2 60%는 보유 11년 40% + 거주 5년 20%입니다. 이 표2 거주기간을 보유기간 중 전체 거주로 셀지, 등록일·직전거주주택 양도일 이후 거주로 셀지는 예규 문언이 보유기간만 다루고 있어 원문 확인이 필요합니다 — 계산기는 전체 거주로 계산한다는 점을 화면에 밝혀 둡니다. 이 사례는 입주가 직전거주주택 양도 후라 어느 쪽이든 같습니다.

기준시가가 떨어졌던 경우 — 분자 음수면 0

Bp(직전거주주택 양도 당시 기준시가)가 Ba(취득 당시)보다 낮으면 r₁의 분자가 음수가 됩니다. 국세청은 이 경우 「분수의 분자 값이 음수인 경우에는 과세대상 양도소득금액이 없는 것」이라고 답했습니다(사전-2021-법규재산-0585). 위 예에서 Bp가 2억 원이면 이전분 과세는 0원이고, 양도가가 12억 원 이하면 세금이 없습니다. 반대로 Bs가 Ba보다 크지 않으면(분모 0 이하) 산식 자체가 성립하지 않으므로 계산기는 계산하지 않고 세무사 확인을 안내합니다.

순서를 바꿔 신고할 수 있나 — 선택 불가

거주주택을 먼저 팔고 나중에 장기임대주택(이제는 거주한 집)을 파는 경우, “거주주택은 과세받고 임대주택을 전체 기간 비과세로 하겠다”는 식의 선택은 인정되지 않았습니다. 사전-2026-법규재산-0899(2026-09-15)는 거주주택 양도 후 장기임대주택을 양도하면 「거주주택의 양도일 후의 기간분에 대하여 비과세 적용함」이라고 답하며, 기존 해석이 「“A방법”에 따라 신고･납부하는 것」(거주주택 특례 적용 + 임대주택은 이후 기간분만 비과세)이라고 한 것을 인용했습니다.

체크리스트

• 이 집의 임대사업자 등록일과 직전거주주택 양도일(잔금일)
• 기준시가 3개: 취득 당시·직전거주주택 양도 당시·양도 당시(공동주택가격은 그 날 현재 고시된 가액)
• 등록일 이후 거주 2년
• 다른 장기임대주택이 남아 있다면 그 주택들도 요건 유지 — 요건 총정리
• 12억 초과분 계산 순서 — 1세대1주택 12억 초과 양도세 계산법