장기임대주택 있어도 거주주택 비과세 받는 요건 — 2년 거주·임대료 5%·기준시가 6억·말소 후 5년

등록 임대주택을 여러 채 갖고 있어도, 자기가 사는 집 한 채는 1주택자처럼 비과세(양도가액 12억 원 이하분)를 받을 수 있습니다. 조건은 크게 셋입니다. ① 거주주택에서 2년 이상 살았을 것 ② 임대주택이 양도일 현재 장기임대주택 요건을 갖췄을 것 ③ 임대 등록이 말소됐다면 말소 후 5년 안에 팔 것. 하나라도 빠지면 거주주택은 그냥 다주택자의 집으로 과세됩니다.

① 거주주택 — 보유기간 중 거주 2년(통산)

• 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 거주가 필요합니다. 일반 1세대1주택의 보유 2년 요건(제154조 제1항)도 함께 봅니다.
• 거주기간은 「주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간」입니다(제154조 제6항).
• 끊어서 살았어도 합산합니다. 국세청은 「거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것」이라고 답했습니다(부동산거래관리과-208). 다만 임대하던 집에 들어가 산 경우에는 임대사업자 등록일 이후 거주만 셉니다.

예시(가상) — 2018-05-01에 9억 원에 산 집을 2026-11-30에 11억 원에 판다(필요경비 2천만 원). 계속 살았다면 전액 비과세입니다. 그런데 2024-01-01~2025-10-31만 살았다면(1년 10개월) 요건을 못 채워 일반 과세로 넘어갑니다: 양도차익 1.8억 원 − 장기보유특별공제 표1 16%(보유 8년) = 1억 5,120만 원 → 과세표준 1억 4,870만 원 → 양도소득세 36,605,000원(지방소득세 별도 3,660,500원). 표2(거주 공제)도 거주 2년이 안 되면 받을 수 없습니다 — 거주 2년 문턱 해설.

② 장기임대주택 — 양도일 현재 등록·임대 + 임대료 5%

세무서 사업자등록과 지자체 임대사업자 등록이 둘 다 필요하고, 증액 청구는 계약·증액 후 1년 안에는 하지 못합니다. 보증금과 월세를 서로 바꿀 때는 민간임대주택법 제44조 제4항의 전환 규정을 따릅니다 — 실제 증가율은 렌트홈(renthome.go.kr) 계산기로 확인하는 것이 안전합니다.

그리고 임대주택마다 유형 요건(제167조의3 제1항 제2호)이 따로 있습니다. 거주주택 특례에서 자주 만나는 유형만 추리면 다음과 같습니다.

가목은 조문상 「임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고」라서 딱 6억 원이면 충족입니다. 나·다·라·자목(기존사업자·건설·미분양·단기 건설)은 계산기의 “요건 기준표”에서 확인하세요.

의무임대기간을 다 채우기 전에 팔아도 된다 — 대신 추징

제21항은 임대기간요건을 「충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 … 을 장기임대주택 … 으로 보아 제20항을 적용한다.」고 정합니다. 즉 10년짜리 임대주택이 아직 3년차여도 거주주택 비과세는 받을 수 있습니다.

그 뒤 의무기간을 못 채우면(임대의무호수를 6개월 넘게 비워 둔 경우 포함) 제22항에 따라 「그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내」에 「거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액」을 신고·납부해야 합니다. 예를 들어 사유가 2026-03-15에 생기면 기한은 2026-05-31입니다. 수용, 재건축 관리처분 전후 6개월, 자동·자진말소 같은 산정특례에 해당하면 추징하지 않습니다.

③ 등록이 말소됐다면 — 최초 말소일 이후 5년

• 대상: 가목·다목~마목 장기임대주택이 자동말소(의무기간 종료일 말소)되거나, 의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소된 경우
• 임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 날부터 셉니다. 나중에 말소된 주택 기준이 아닙니다.
• 「이후 5년」은 말소 다음 날부터 셉니다. 2021-08-20에 자동말소됐다면 2026-08-20 양도까지는 기한 안, 2026-08-21이면 기한 경과입니다(계산기의 “자동말소 후 5년 마지막 날” 프리셋).
• 2026-10-01 시행 개정으로 ㉓에 「제167조의3제1항제2호가목2)ㆍ라목8)ㆍ마목4)의 요건은 적용하지 않는다」는 문구가 들어갔습니다. 아파트 매입임대 양도기한(2027-12-31) 문제가 말소 후 5년 특례에 번지지 않게 한 것입니다.

2026 개정 경과 — 없어질 뻔했다가 유지

2026-08-12 파이낸셜뉴스(연합뉴스 서미숙 기자)는 입법예고안을 두고 「임대사업자의 거주주택에 부여한 비과세 혜택까지 없앤다는 방침이어서 논란이 일고 있다」고 보도했습니다. 그러나 2026-09-29 국무회의 의결 결과를 전한 서울경제(김병훈 기자)에 따르면 「등록임대주택이 말소된 뒤 5년 안에 거주주택을 팔면 1주택자로 인정돼 양도가액 12억 원 이하분을 비과세」하는 내용이 유지됐습니다. 현행 원문(대통령령 제36737호) 제23항도 그대로입니다.

체크리스트

• 주민등록 전입·전출일로 거주 2년(임대하던 집이면 등록일 이후 2년) 확인
• 임대주택마다 세무서 사업자등록 + 지자체 등록 + 임대료 5% 이하(계약서·렌트홈 신고 내역)
• 유형과 임대개시일 기준시가, 등록 신청일(2020-07-10/07-11 경계)
• 말소됐다면 최초 말소일과 5년 기한일
• 상속주택·일시적 2주택 등 다른 주택이 섞여 있으면 이 특례 하나로 판단할 수 없음 — 세목별 주택 수 판정기
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• 임대하던 집이면 기간 안분 — 안분 계산법