내 월세·보증금은 과세대상인가 — 1·2·3주택에서 기준이 전부 다른 이유, 그리고 2026년 귀속에 새로 생긴 고가 2주택 보증금 과세

주택임대소득 계산에서 사람들이 가장 많이 틀리는 지점은 세율이 아니라 "내 소득이 과세대상인지 아닌지"입니다. 월세는 주택 수가 정하고, 보증금은 주택 수와 보증금 합계가 함께 정하는데, 두 판정의 기준이 서로 다르고 주택 수를 세는 규칙까지 따로 있습니다. 게다가 2026년 귀속부터 보증금 과세요건이 하나 늘었습니다. 순서대로 짚겠습니다.

판정은 세 단계다 — 주택 수 → 월세 → 보증금

국세청 「주택임대소득 과세대상 판단 흐름도」의 순서가 곧 조문의 순서입니다.

1. 주택 수를 센다 — 본인과 배우자의 주택을 합산합니다(소득세법 시행령 제8조의2 제3항 제4호).
2. 월세를 본다 — 1주택이면 원칙적으로 비과세, 2주택 이상이면 전부 과세(소득세법 제12조 제2호 나목).
3. 보증금을 본다 — 요건에 걸릴 때만 간주임대료를 수입금액으로 봅니다(소득세법 제25조 제1항).

이 세 단계를 통과하고 나면 남는 것이 총수입금액(과세 월세 + 간주임대료)이고, 이 금액이 2천만원 이하여야 분리과세를 선택할 수 있습니다(제14조 제3항 제7호).

주택 수를 세는 규칙이 따로 있다

"내가 몇 주택자인가"는 상식이 아니라 시행령 제8조의2 제3항이 정합니다. 양도소득세의 다주택 판정과 규칙이 다릅니다.

다섯 번째 줄이 특히 함정입니다. 내가 전세로 얻은 집을 전대하고 있으면 소유자가 아닌데도 그 집이 내 주택으로 잡힙니다. 주택 수는 소유권만으로 세는 것이 아니라는 뜻입니다.

제2호로 내 주택 수에 들어가지 않는 공동소유 소수지분 주택은 뒤에 나오는 보증금 판정에서도 함께 빠집니다. 제25조 제1항이 세는 것은 "해당 주택의 보증금등의 합계액"이고, 주택 수에 들지 않는 집은 그 "해당 주택"이 아니기 때문입니다. 주택 수에는 안 세면서 보증금만 합산하면 비과세여야 할 사람이 과세로 뒤집힙니다.

1주택 비과세에는 예외가 둘이다 — 국외주택을 빼먹지 말 것

괄호 안이 핵심입니다. 1주택자여도 기준시가 12억원을 넘는 주택의 월세는 과세되고, 국외에 있는 주택은 기준시가와 무관하게 과세됩니다. 해외 아파트를 월세로 놓은 1주택자가 "1주택이니 비과세"라고 넘기는 사례가 흔한데, 조문은 정반대입니다.

후단도 읽어야 합니다. "총수입금액 2천만원 이하인 자의 주택임대소득"은 2018년 귀속까지만 비과세였고 이미 실효했습니다. 지금 2천만원의 의미는 비과세가 아니라 분리과세를 선택할 수 있다는 것뿐입니다(제14조 제3항 제7호). 이 둘을 뒤섞어 "2천만원 이하는 세금이 없다"고 쓴 자료가 인터넷에 대단히 많습니다.

2026년 귀속부터 늘어난 요건 — 고가주택 2채 + 보증금 12억원 초과

보증금 과세요건은 시행령이 아니라 법 제25조 제1항에 있고, 호가 둘입니다.

제2호의 "대통령령으로 정하는 금액"은 시행령 제53조 제1항이 12억원으로 정했고(2025년 2월 28일 신설), 국세청은 이 요건을 "('26년 귀속 이후)"로 안내합니다. 2026년이 바로 그 첫 과세기간입니다. 종전에는 2주택자의 보증금에 간주임대료가 아예 없었기 때문에, 고가주택 2채를 전세로 놓은 사람은 올해부터 처음으로 신고 대상이 됩니다.

소형주택 특례는 2026년 12월 31일에 끝난다

주거전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 주택은 간주임대료 주택 수에서 빼줍니다. 그런데 이 특례는 조문 문언 그대로 2026년 12월 31일까지입니다. 소형주택 2채와 일반주택 2채를 가진 사람은 지금은 "비소형 2채"라 요건에 걸리지 않지만, 2027년 귀속부터는 4주택자가 되어 보증금 합계가 3억원을 넘는 순간 제1호에 걸립니다. 임대차 계약을 새로 짜기 전에 확인해 둘 값입니다.

"2천만원"이 세 개 있다

세 번째는 제도 자체가 다릅니다. 금융소득 쪽은 넘으면 종합과세가 강제되지만 제62조 비교과세가 세액의 하한을 걸어 경계에서 계단이 생기지 않습니다. 주택임대소득 쪽은 반대로 넘으면 선택권이 사라지는 구조라 진짜 계단이 생길 수 있습니다 — 자세한 비교는 금융소득 2천만원 경계와 분리과세 vs 종합과세에서 다룹니다.

세금이 0원이 되는 구간 — 그리고 그 계산의 근거

과세대상이어도 낼 세금이 없는 경우가 매우 흔합니다. 분리과세 과세표준은 수입금액 − 필요경비 − 공제금액이므로, 과세표준이 0이 되는 수입금액 상한은 이렇게 역산됩니다.

국세청 「과세미달」 안내의 사례 두 건(등록·연 1,000만원 / 미등록·연 400만원)과 정확히 일치합니다. 월세로 환산하면 미등록 임대인의 월 33만원, 등록 임대인의 월 83만원 선입니다.

세금 0원 ≠ 신고 불필요

여기서 대부분이 방심합니다. 낼 세금이 없어도 사업자등록 의무는 별개이고, 등록하지 않으면 가산세가 붙습니다.

연 1,800만원을 받는 미등록 임대인이라면 가산세만 36,000원, 연 1,000만원이면 20,000원입니다. 금액 자체는 크지 않지만 세금이 0원인 사람에게도 부과된다는 점이 중요합니다. 주택임대사업자는 이와 별도로 2월 10일까지 사업장현황신고를 합니다.

정리 — 판정에서 틀리지 않는 여섯 가지

1. 주택 수부터 센다. 부부 합산이고, 다가구는 1개, 임차·전세 받아 전대·전전세한 주택은 임차인의 주택으로도 셉니다.
2. 1주택 비과세의 예외는 둘. 기준시가 12억원 초과와 국외주택입니다.
3. 보증금 요건은 두 갈래. 비소형 3채 + 3억원 초과, 또는 2026년 귀속부터 고가주택 2채 + 12억원 초과입니다.
4. 판정선과 차감액은 다른 숫자. 12억원으로 걸리고 3억원을 뺍니다.
5. 소형주택 특례는 2026년이 마지막. 2027년 귀속부터 주택 수에 들어옵니다.
6. 세금 0원이어도 등록·신고 의무는 남는다. 미등록 가산세는 산출세액이 없어도 부과됩니다.

여기 나온 금액·비율은 모두 2026년 9월 기준 시행 조문의 값이며 개정으로 바뀝니다. 계산기에서도 「기준값(법정 수치) 편집」으로 직접 고쳐 계산할 수 있게 해 두었습니다.