간주임대료 계산법 — 3억원은 「보증금이 큰 집부터」 빼고, 전월세 전환율과는 아무 상관이 없다

보증금은 돌려줄 돈인데도 세법은 그 일부를 임대료를 받은 것처럼 의제합니다. 이것이 간주임대료입니다. 계산식은 짧지만 항이 다섯 개이고, 그중 3억원을 어느 집에서 빼는가와 정기예금이자율이 몇 %인가가 결과를 크게 흔듭니다. 그리고 이 제도는 법정 전월세 전환율과 이름만 비슷하고 아무 관계가 없습니다.

계산식을 항 단위로 분해한다

윤년에 관한 오해를 하나 짚어 둡니다. 분모가 366이 되니 윤년 귀속은 금액이 달라진다고 읽기 쉽지만, 과세기간 내내 임대했다면 1원도 달라지지 않습니다 — 적수를 만드는 임대일수도 366이 되어 분모와 약분되기 때문입니다. 아래 사례1(보증금 7억·3억·2억, 3.1%)을 366일·분모 366으로 계산해도 16,740,000원으로 같습니다. 값이 달라지는 경우는 연중 일부만 임대한 때이고, 그때는 임대일수는 그대로인데 분모만 366으로 커지므로 간주임대료가 약 0.27%(= 1 − 365/366) 줄어듭니다 — 늘어나는 것이 아닙니다. 같은 보증금을 200일만 임대하면 9,172,603원(분모 365) → 9,147,541원(분모 366)입니다.

국세청 계산 사례를 원 단위로 재현한다

보증금만 받는 3주택자를 봅시다. A 7억원, B 3억원, C 2억원이고 세 채 모두 40㎡를 넘으며 1년 내내 임대했고 미등록입니다.

여기에 산입률과 이자율을 곱합니다.

이 16,740,000원이 그대로 총수입금액이 되고, 여기서 다시 필요경비와 공제를 빼 세액을 계산합니다. 같은 사례에서 종합과세 결정세액은 146,526원, 분리과세는 891,800원이어서 종합과세를 선택하게 됩니다 — 그 계산은 분리과세 vs 종합과세에서 다룹니다.

차감 순서가 금액을 바꾼다 — 조문은 「적수」가 기준이다

축약식이 통하는 것은 모든 주택의 임대일수가 같을 때뿐입니다. 임대일수가 다르면 3억원을 어느 집에서 빼느냐로 결과가 달라집니다. A 7억원을 100일만 임대하고 B 3억원을 365일 임대한 경우를 보겠습니다.

차이가 4,051,233원입니다. 조문은 "보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터"라고 못박아 두었으므로, 보증금 금액이 아니라 적수(보증금 × 일수)로 줄을 세워야 합니다. 짧게 임대한 고액 전세와 1년 내내 임대한 소액 전세가 섞여 있으면 반드시 확인해야 하는 지점입니다.

차감이 적수가 아니라 보증금 원금에서 이뤄지는 것도 중요합니다. 3억원을 뺀 뒤에 그 주택의 임대일수를 곱하기 때문에, 100일만 임대한 집에서 3억원을 빼면 실제로 줄어드는 적수는 300,000,000 × 100 = 300억이지만 365일 임대한 집에서 빼면 1,095억이 줄어듭니다. 같은 3억원인데 효과가 다릅니다.

가장 위험한 값 — 정기예금이자율은 거의 매년 바뀐다

시행규칙 제23조 제1항이 정하는 이 이자율의 개정 이력은 2010·2011·2012·2013·2014·2015·2016·2017·2018·2019·2020·2021·2023·2024·2025·2026년으로 16회입니다. 사실상 매년 손대는 값입니다.

같은 보증금인데 216만원이 차이 납니다. 총수입금액 2천만원 경계 부근이라면 분리과세 선택권 자체가 이 값 하나로 뒤집힐 수 있습니다. 지난해 계산기를 다시 열어 쓰는 것이 위험한 이유입니다. 이 도구가 이자율을 하드코딩하지 않고 귀속연도별 입력값으로 둔 것도 그래서입니다.

법정 전월세 전환율과는 근거법·비율·목적이 전부 다르다

보증금을 월세로 환산한다는 점만 비슷해서 두 제도가 자주 섞입니다. 나란히 놓으면 이렇게 다릅니다.

실효 1.86%는 전환율 상한보다 낮습니다. 다만 몇 배 낮은지는 이 글에 적지 않습니다 — 전환율 상한의 제2호가 한국은행 기준금리 + 2%p여서 금융통화위원회 결정마다 움직이고, 그러면 배수도 함께 바뀌기 때문입니다. "전세보증금을 전환율로 월세로 바꾸면 이만큼인데 왜 세금은 이렇게 적은가"라는 의문이 자주 나오지만, 애초에 두 숫자가 같은 것을 재는 값이 아닙니다. 오늘 기준금리로 계산한 상한과 월세 환산액은 전세·월세 전환 계산기와 법정 전월세 전환율 해설에서 확인하세요.

결과가 음수면 0으로 본다

수입이자·할인료·배당금이 계산된 간주임대료보다 크면 뺄셈 결과가 음수가 됩니다. 이때는 "없는 것으로 본다"가 조문의 처리입니다(시행령 제53조 제3항 각 호 외의 부분). 음수를 다른 소득에서 빼는 식으로 쓸 수는 없습니다.

반대로 추계신고를 하거나 추계조사결정을 받는 경우에는 제4항 제1호가 적용되어 수입이자 차감 항목이 아예 없습니다. 장부를 쓰지 않으면 간주임대료가 오히려 커지는 구조입니다.

적수는 일수 기준과 월말 잔액 기준 둘 다 허용된다

조문은 적수를 매월 말 현재의 보증금등 잔액에 경과일수를 곱해 계산할 수도 있다고 허용합니다. 보증금이 연중에 바뀌는 경우 두 방식의 결과가 미세하게 다를 수 있는데, 어느 쪽을 쓰든 한 과세기간 안에서는 일관되게 적용하고 근거를 남겨 두는 편이 안전합니다.

전대·전전세와 상가는 산식이 다르다

전대·전전세로 받은 보증금은 그대로 넣는 것이 아니라, 내가 지급한 보증금의 적수를 면적 비율로 안분해 뺀 금액을 산입합니다(시행령 제53조 제7항).

상가(주택 외 부동산)는 아예 다른 호입니다. 같은 항 제2호는 3억원 차감도 60% 산입률도 없이 건설비상당액을 차감하는 방식을 쓰고, 상가 임대소득에는 주택임대소득의 비과세·분리과세도 적용되지 않습니다. 상가 임대차의 임대료 인상 상한은 근거법이 또 달라서(상가건물 임대차보호법) 상가 임대료 인상 한도 계산기에서 따로 봐야 합니다.

정리 — 간주임대료를 틀리지 않는 여섯 가지

1. 과세요건부터 확인한다. 비소형 3채 + 3억원 초과, 또는 2026년 귀속부터 고가주택 2채 + 12억원 초과일 때만 계산합니다(과세대상 판정).
2. 3억원은 「적수가 가장 큰 주택」의 보증금부터 순서대로 뺍니다.
3. 차감은 원금에서, 곱하기는 그 집의 일수로. 임대일수가 다르면 축약식을 쓰면 안 됩니다. 윤년이어도 내내 임대했다면 금액은 그대로이고(적수와 분모가 함께 366이 되어 약분), 부분 임대일 때만 분모가 커져 약 0.27% 낮아집니다.
4. 이자율은 매년 확인한다. 2024년 귀속 3.5% → 2025년 귀속 이후 3.1%입니다.
5. 추계신고면 수입이자를 빼지 않는다. 장부와 결과가 달라집니다.
6. 전월세 전환율과 섞지 않는다. 실효 1.86% 대 전환율 상한은 다른 제도의 다른 숫자입니다.