잔금 5월 31일·6월 1일·6월 2일, 재산세는 누가 내나 — 계약서 날짜가 아니라 '실제 이체일'이 정한다

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 그 집을 사실상 소유한 사람에게 1년분이 전부 나옵니다. 그래서 잔금일이 5월 31일이나 6월 1일이면 매수인, 6월 2일이면 매도인이 그해 세금을 냅니다. 여기서 잔금일은 계약서에 적힌 날이 아니라 실제로 잔금을 이체한 날이고, 그보다 먼저 등기했다면 등기일입니다.

① 3일 판정표

보유일은 평년·「잔금일부터 매수인」 기준입니다. 행정안전부도 같은 안내를 냈습니다 — 「6월 1일에 부동산을 매매하면 매수자가, 6월 2일 매매할 때는 6월 1일 기준 소유자인 매도자가 재산세를 부담해야 한다」(경인일보 2018-05-22 보도). 보유일이 나뉘어도 세금은 나뉘지 않습니다. 나누려면 특약이 필요합니다(일할 정산 글).

② 조문 — “잔금일과 등기일 중 빠른 날”의 실제 구조

지방세법 제114조는 기준일만 정합니다. 「재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.」 누가 내는지는 제107조 제1항입니다. 「재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.」 대법원은 이 「사실상 소유하고 있는 자」를 공부상 소유자로 등재되어 있는지를 불문하고 실질적인 소유권을 가진 자라고 풀이합니다(2023두37315).

언제 사실상 소유자가 되느냐는 취득 시기 규정인 지방세법 시행령 제20조를 따라 판단합니다. 흔히 “잔금일과 등기일 중 빠른 날”이라고 요약하지만 조문에 그런 문구는 없고, 두 항의 조합입니다.

• 제2항: 「유상승계취득의 경우에는 사실상의 잔금지급일(신고인이 제출한 자료로 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없는 경우에는 계약상의 잔금지급일을 말하고, 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않은 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.」
• 제14항: 「제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.」

그래서 잔금 6월 3일·등기 5월 29일처럼 등기를 먼저 했다면 판정일은 5월 29일이고 매수인이 냅니다. 반대로 잔금 5월 29일·등기 6월 3일이면 잔금일이 먼저라 역시 매수인입니다. 이체 내역 같은 자료로 실제 잔금일을 확인할 수 없을 때만 계약서상 잔금일로 내려갑니다.

③ 계약서 5월 31일, 실제 이체 6월 3일 — 조심2022지0134

매수인은 매매계약서와 부동산거래계약신고필증에 잔금일을 2021. 5. 31.로 적었고, 취득신고서에도 같은 날을 적었습니다. 그런데 실제 잔금은 2021. 6. 3.에 이체했습니다. 구청은 계약서 날짜를 기준으로 매수인에게 2021년 재산세를 부과했습니다.

조세심판원(2023. 1. 18. 결정)은 부과를 취소했습니다. 계약서대로 신고한 것은 「당사자간 매매계약을 변경하지 아니함에 따라 계약된 내용대로 신고한 것에 불과」하고, 금융자료로 6. 3. 지급이 입증되므로 「사실상 잔금지급일에 청구인이 이를 취득한 것으로 보아야 할 것이다」라고 판단했습니다. 그해 재산세는 매도인 몫이 된 것입니다.

반대로 말하면, 계약서를 5월 31일로 두고 6월에 잔금을 넣으면 그해 세금을 누가 내는지가 계약서와 달라집니다. 날짜가 바뀌면 이체 내역을 보관하고, 가능하면 계약서와 신고 내용도 실제 날짜로 맞추세요.

④ 잔금 전에 입주했다면 — 대법원 93누22043

열쇠를 먼저 받아 이사했거나 세를 놓았어도 잔금을 다 치르지 않았으면 6월 1일 소유자가 아닙니다. 대법원(1994. 11. 11. 선고)은 분양 아파트 사건에서 「잔금완납 전에 아파트에 입주하였다거나 이를 타에 임대한 사실 또는 취득세를 미리 자진신고·납부한 사실만으로는 사실상 소유자로 되어 재산세 납세의무를 부담한다고 볼 수 없다」고 했습니다. 기준은 「양수인이 양도인에게 잔대금을 지급하여 과세대상물건을 사실상 취득한 시점」입니다.

잔금 일부만 남긴 경우를 「사실상 잔금 지급」으로 볼지는 사안마다 다르게 판단될 수 있으니, 6월 1일 직전에 일부만 치를 계획이면 관할 시군구에 먼저 물어보세요.

⑤ 6월 2일 잔금인데 7월 고지서가 매도인에게 — 정상입니다

재산세는 6월 1일에 납세의무자가 정해지고, 고지서는 그 뒤에 나옵니다. 주택은 지방세법 제115조 제1항 제3호에 따라 「해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지」 냅니다(20만원 이하는 조례로 7월에 한꺼번에). 6월 2일에 이미 집을 넘겼어도 7월·9월 고지서가 매도인에게 가는 것이 맞습니다. 납부일이 아니라 기준일이 기준입니다.

⑥ 종부세도 같은 날, 같은 사람

종합부동산세법 제3조는 「종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.」고 하고, 제7조 제1항은 「과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.」고 합니다. 6월 1일 재산세를 내는 사람이 12월 1일~15일 고지되는 종부세도 냅니다. 종부세 금액은 그 집이 아니라 그 사람이 6월 1일에 가진 주택 전체로 계산되므로, 잔금일이 하루 바뀌면 세금 크기 자체가 달라질 수 있습니다(사례 글).

⑦ 6월 1일까지 등기가 안 됐다면 — 매도인의 15일 신고

5월 29일에 잔금을 치르고 등기는 6월에 하면, 6월 1일 현재 등기부상 소유자는 아직 매도인입니다. 지방세법 제120조 제1항 제1호는 「재산의 소유권 변동 또는 과세대상 재산의 변동 사유가 발생하였으나 과세기준일까지 그 등기ㆍ등록이 되지 아니한 재산의 공부상 소유자」에게 과세기준일부터 15일 이내 신고하도록 합니다. 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 공부상 소유자(매도인)에게 부과될 수 있습니다(제107조 제2항 제1호). 실무에서는 등기가 곧 이뤄지면 시군구가 반영하지만, 매도인이라면 잔금 영수증·이체 내역을 챙겨 두는 편이 안전합니다.

⑧ 체크리스트

1. 실제 잔금 이체일과 등기 접수일 중 빠른 날을 적는다.
2. 그날이 그해 6월 1일 이전(당일 포함)이면 매수인, 6월 2일 이후면 매도인이다.
3. 계약서 잔금일과 실제 이체일이 6월 1일을 사이에 두고 갈리면 이체 내역을 보관하고 계약서·신고를 맞춘다.
4. 잔금 전 입주·임대는 소유 이전이 아니다.
5. 매수인이 납세의무자인데 6월 1일까지 등기가 안 되면 매도인은 15일 이내 신고를 챙긴다.
6. 금액과 정산은 아래 도구의 탭2·탭3에서 계산한다.