잔금일 하루가 양쪽 세금 합계를 640만원 바꾼다 — 2주택 매도인·갈아타기 매수인·고령 1주택자 사례
흔한 설명은 이렇습니다. “6월 1일 전에 잔금 치르면 매수인이, 뒤면 매도인이 낸다. 금액은 같으니 일할로 나누면 끝.” 앞부분은 맞지만 금액이 같다는 전제가 자주 깨집니다. 재산세 1주택 특례와 종부세 공제·세액공제는 그 집이 아니라 6월 1일 현재 소유자 세대의 상태로 정해지기 때문입니다. 2주택 매도인이면 잔금일 하루로 양측 합계가 6,444,600원 달라집니다.
① 왜 금액이 달라지나
- 재산세 특례세율(지방세법 제111조의2): 1세대1주택이고 공시가격 9억원 이하면 표준세율보다 낮은 세율.
- 재산세 공정시장가액비율(시행령 제109조 제1항 제2호): 일반 60%, 2026년도 1세대1주택은 43~45%.
- 종부세 공제(종합부동산세법 제8조 제1항): 1세대1주택자 12억원, 그 밖 9억원. 3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 세율표도 더 높다(제9조 제1항 제2호).
- 종부세 세액공제(제9조 제5항~제8항): 1세대1주택자만 연령 20~40% + 보유 20~50%, 합계 80% 한도.
집이 넘어가는 날이 6월 1일 앞이냐 뒤냐에 따라 “누가 몇 채를 가진 상태로 6월 1일을 맞느냐”가 바뀌고, 그에 따라 위 네 가지가 켜지거나 꺼집니다. 아래 수치는 모두 2026년 귀속 기준값, A = 5월 29일 잔금(매수인 납세), B = 6월 3일 잔금(매도인 납세), 세부담상한·과세표준상한제 미적용으로 계산했습니다.
② 2주택 매도인 — 6월 1일 전에 팔면 남은 집이 1주택
매도인이 15억 집을 팔고 8억 집을 남기는 2주택자, 매수인은 무주택 40세라고 합시다.
| 공시 15억 매도 · 8억 남김 | A 5/29 잔금 | B 6/3 잔금 |
|---|---|---|
| 매도인 재산세 | 1,260,000원(8억 1주택 특례·45%) | 7,044,000원(2채 일반세율·60%) |
| 매도인 종부세+농특세 | 0원(8억 < 12억) | 4,780,800원(23억 − 9억) |
| 매수인(15억 1주택) | 4,120,200원 | 0원 |
| 양측 합계 | 5,380,200원 | 11,824,800원 |
6월 1일 뒤로 미루면 양측 합계가 6,444,600원 늘어납니다. 매도인 혼자만 보면 11,824,800원 → 1,260,000원, 10,564,800원 차이입니다. 대신 A에서는 매수인이 그해 4,120,200원을 집니다. 매도인이 6월 1일 전 잔금을 원한다면, 매수인의 부담분을 정산금이나 가격으로 보전해도 매도인에게 크게 남는 구조입니다.
③ 갈아타기 매수인 — 재산세엔 일시적 2주택 예외가 없다
이번엔 반대입니다. 공시 6억 집을 가진 45세 매수인이 9억 집(매도인 60세·10년 보유 1주택)을 사고, 기존 집은 나중에 팔 계획입니다.
| 공시 9억 → 6억 보유 매수인 | A 5/29 잔금 | B 6/3 잔금 |
|---|---|---|
| 매도인 | 0원 | 1,512,000원(9억 1주택 특례) |
| 매수인 재산세 | 4,068,000원(2채 모두 일반세율·60%) | 787,200원(6억 1주택 특례) |
| 매수인 종부세+농특세 | 1,267,200원(15억 − 9억) | 0원 |
| 양측 합계 | 5,335,200원 | 2,299,200원 |
6월 1일 전에 잔금을 치르면 매수인은 그해 2주택자입니다. 재산세 1세대1주택 범위를 정한 지방세법 시행령 제110조의2에는 양도세·종부세 같은 「일시적 2주택」 예외가 없어 새 집뿐 아니라 기존 집까지 특례세율과 1주택 공정비율이 빠집니다.
종부세는 다릅니다. 종합부동산세법 제8조 제4항 제2호가 「1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우」를 1세대1주택자로 보므로, 9월 16일~30일에 신청하면 12억 공제가 적용됩니다. 이 사례에서 매수인 종부세는 1,267,200원 → 561,600원(새 집분은 세액공제 제외, 기존 집 보유 5년 미만 가정)으로 줄지만, 재산세 손실은 그대로라 A 합계는 4,629,600원으로 여전히 B보다 2,330,400원 많습니다.
④ 고령·장기 보유 1주택 매도인 — 세액공제 80%가 사라지는 비용
| 1주택 매도인 → 무주택 40세 | A 5/29 잔금 | B 6/3 잔금 | B − A |
|---|---|---|---|
| 공시 15억 · 매도인 70세·15년 | 4,120,200원 | 3,567,240원 | −552,960원 |
| 공시 30억 · 매도인 72세·20년 | 15,361,200원 | 9,163,440원 | −6,197,760원 |
| 공시 5억 · 1주택 | 620,000원 | 620,000원 | 0원 |
| 공시 9.1억 · 1주택 | 1,782,900원 | 1,782,900원 | 0원 |
재산세는 양쪽 모두 1주택이라 같습니다. 차이는 종부세입니다. 30억 사례에서 매도인이 내면(B) 세액공제 80%로 종부세+농특세 1,549,440원, 40세 매수인이 내면(A) 공제가 없어 7,747,200원입니다. 6월 2일 이후로 잔금을 미루고 매도인이 낸 세금을 일할로 나누면 양쪽 모두 A보다 적게 낼 수 있습니다. 반대로 종부세가 없는 5억·9.1억 집은 통설대로 합계가 같고, 일할 정산으로 중립화하면 끝입니다.
⑤ 협상하는 법
- A·B 각각의 양측 합계를 계산한다 — 도구 탭2.
- 합계가 작은 쪽 날짜를 고른다. 차이가 0이면 날짜는 다른 사정(대출 실행일·이사 일정)으로 정하고 일할 정산만 한다.
- 그 날짜 때문에 손해 보는 쪽이 있으면, 줄어든 합계 안에서 정산금이나 가격으로 보전한다. 예: ② 사례에서 매도인이 매수인의 4,120,200원을 전부 보전해도 매도인은 B보다 6,444,600원 덜 낸다.
- 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 판정일이므로, 날짜를 정하면 실제 이체일도 그날로 지킨다(판정 규칙 글).
- 합의 내용은 특약으로 남긴다(특약 문구 글).
재산세 1주택 특례세율 조문에는 「법률 제17769호(2020.12.29) 제111조의2의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조의 규정에 의하여 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함」이라는 주석이 붙어 있습니다. 1주택 공정비율 43~45%도 시행령에 「2026년도」분으로 정해져 있습니다. 연장 개정이 없으면 2027년 6월 1일분은 1주택 혜택이 줄어 위 차이도 달라집니다. 종부세 공정비율·공제 개편안도 국회에 계류 중이라, 2027년 거래는 개정 여부를 확인하고 도구의 기준값을 바꿔 계산하세요.
- 법제처. 지방세법 제110조·제111조·제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)·제112조·제151조 (법률 제21308호, 2026-01-01 시행). 원문
- 법제처. 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)·제110조의2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위) (대통령령 제36736호, 2026-10-01 시행). 원문
- 법제처. 종합부동산세법 제7조·제8조·제9조 (법률 제21224호, 2026-01-01 시행). 원문
- 법제처. 종합부동산세법 시행령 제2조의4·제4조의3 (2026-02-27 시행). 원문
- 법제처. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제8호. 원문