재산세·종부세 일할 정산, 특약 없으면 못 받는다 — 표준계약서 단서와 계산 예시(148/365)

5월 29일에 잔금을 치른 매수인은 1년 중 217일만 집을 가졌는데 그해 재산세를 전부 냅니다. 매도인이 148일 몫을 돌려줘야 할까요? 법에는 그런 의무가 없습니다. 나누기로 계약서에 적었을 때만 나눕니다. 공시가격 15억원 1주택이면 재산세 3,429,000원 중 매도인 몫은 1,390,389원입니다.

① 현행법에는 일할 과세가 없다

지방세법은 기준일(제114조 「재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.」)과 그날의 사실상 소유자(제107조 제1항)만 정합니다. 기간에 따라 나누는 규정은 없습니다. 2023년 7월 17일 안규백 의원이 소유기간에 따라 일할 계산하는 지방세법 개정안을 대표발의했는데, 보도는 현행법을 이렇게 설명했습니다 — 「현행법상 재산세는 실제 재산의 소유기간과 상관없이 과세기준일인 6월1일 현재 재산을 소유하고 있는 자에게 1년분의 납세의무를 부과하고 있다.」(한국세정신문 2023-07-18). 2026년 10월 현행 조문에도 일할 과세 규정은 들어오지 않았습니다. 종합부동산세도 같은 기준일·같은 납세의무자를 씁니다(종합부동산세법 제3조·제7조 제1항).

② 표준계약서의 지방세 조항은 정산 근거가 되기 어렵다

중개업소에서 쓰는 매매계약서에는 보통 “수익과 제세공과금은 인도일을 기준으로 나누되, 지방세의 납부의무와 납부책임은 지방세법에 따른다”는 취지의 조항이 들어 있습니다. 앞부분만 보면 인도일 기준으로 나눌 것 같지만, 뒤의 단서가 지방세(재산세)는 지방세법대로 — 곧 6월 1일 소유자가 낸다 — 라고 정리합니다. 이 단서만으로 상대방에게 일할 몫을 청구하기는 어렵습니다. 서식은 중개업소마다 조금씩 다르니 본인 계약서 문구를 확인하세요.

③ 법원도 특약 없는 보유세 구상을 받아주지 않았다 — 서울고법 94나9568

매도인이 토지(매수인이 공장 부지로 쓰던 땅)를 먼저 넘겨주고 대금은 7년 뒤에 받은 사건입니다. 주택 거래가 아닙니다. 매도인은 인도 다음 날부터 대금을 받기 전날까지 낸 종합토지세와 내야 할 토지초과이득세를 민법 제587조(인도 후 과실은 매수인)를 근거로 매수인에게 청구했습니다. 서울고등법원(1994. 7. 6. 선고, 확정)은 사용·수익과 관련한 관리·보존비용은 인도받은 매수인이 부담하는 것이 공평하다면서도, 「아직 소유권이 매도인에게 유보되어 있는 경우에는 그 보유로 인한 세금은 사용, 수익과 관련한 관리, 보존비용이라고 보기 어려워 여전히 소유자인 매도인이 부담함이 상당하다」며 청구를 받아들이지 않았습니다.

토지 거래이고 세목도 지금의 재산세·종부세가 아니며, 잔금과 인도를 같은 날 하는 보통 주택 거래와 사실관계가 다르므로 이 판결이 모든 정산 청구를 막는다고 단정할 수는 없습니다. 다만 법률 규정만으로 보유세를 나눠 달라고 하기 어렵다는 점은 분명합니다. 나누려면 특약입니다.

④ 계산 — 역년 기준·잔금일부터 매수인

실무에서 가장 흔한 방식은 1월 1일~12월 31일을 1년으로 보고, 잔금(인도)일부터 매수인 몫으로 세는 것입니다. 둘 다 법정 기준이 아니라 관행입니다.

매수인이 납세의무자이므로 매도인이 자기 몫을 매수인에게 줍니다. 잔금이 6월 2일 이후라 매도인이 납세의무자면 방향이 반대로 바뀌어 매수인이 자기 몫을 매도인에게 줍니다. 세율·공정비율은 2026년 귀속 기준이고, 고지서가 있으면 고지 금액으로 계산하는 것이 맞습니다.

⑤ 선택지에 따라 달라지는 금액

잔금일을 누구 몫으로 셀지 하나로 9,394원이 달라집니다. 금액은 작아도 특약에 적어 두지 않으면 잔금날 다툼거리가 됩니다.

⑥ 종부세까지 나눌까 — 금액이 사람에 따라 다르다

재산세는 대체로 집에 붙지만, 종부세는 납세의무자 개인의 주택 수·나이·보유기간으로 정해집니다. 위 15억 예시에서 매도인이 70세·15년 보유 1주택자라면, 6월 2일 이후 잔금(매도인 납세)일 때 종부세는 고령·장기보유 세액공제 80%가 붙어 농특세 포함 138,240원이지만, 5월 29일 잔금(40세 무주택 매수인 납세)이면 세액공제가 없어 691,200원입니다. 같은 집인데 다섯 배 차이가 납니다.

그래서 종부세를 나누기로 할 때는 “누구 기준 금액을 나누는지”부터 합의해야 합니다. 상대방 사정으로 커진 세금까지 나누는 것인지, 나눌 거라면 다주택자의 종부세 중 이 집 몫을 어떻게 정할지(흔히 공시가격 비율 안분) 적어 두세요. 잔금일 자체를 옮겨 양쪽 합계를 줄이는 방법은 사례 글에 있습니다.

⑦ 특약 문구 3안

잔금이 7월 고지 전이면 금액은 추정치일 수밖에 없습니다. 고지 후 차액을 다시 맞추는 문장을 넣거나, 정산 없음을 명확히 적는 것 모두 분쟁을 줄입니다. 문구는 예시이며 계약 전에 중개사·전문가와 확인하세요.