부모 집 팔기 전 자녀 세대분리 체크리스트 — 1세대 1주택 비과세와 세대 합산 주택 수

부모가 한 채뿐인 집을 팔면 비과세라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 양도세는 양도일 현재 세대 전체의 주택 수로 판정합니다. 집을 가진 자녀가 부모와 같은 세대로 보이면 2주택이 되어 비과세를 받지 못합니다. 잔금일을 정하기 전에 확인할 7가지를 순서대로 정리합니다.

1. 판정 시점은 「양도일 현재」

시행령 §154①은 1세대1주택을 「1세대가 양도일 … 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우」로 정합니다. 자녀가 별도 세대인지, 주택이 몇 채인지 모두 잔금일 등 양도시기를 기준으로 봅니다. 계약일이 아닙니다. 그래서 자녀의 독립·혼인·30세 생일이 잔금일 전인지 뒤인지가 결과를 바꿀 수 있습니다.

2. 자녀가 같은 세대인지 — 세 갈래

• 부모와 같은 집에서 생계를 같이 함 또는 취학·근무로 잠시 떨어져 있음 → 나이와 관계없이 같은 세대입니다(§88 6호). 자세한 기준은 실질 판정 기준에 있습니다.
• 실제로 따로 살며 생계를 달리함 + 결혼했거나 배우자 사망·이혼, 또는 30세 이상 → 따로 1세대가 될 수 있습니다(§88 6호 본문, 시행령 §152의3 1·2호).
• 따로 사는 19~29세 미혼 → 소득(사업·근로·일부 기타소득)이 기준 중위소득 × 12 × 40% 이상이어야 합니다. 1인 가구 기준 2026년 12,308,343원입니다. 계산법은 소득 기준액을 보세요.

3. 세대 주택 수 합산 — 예시

위 첫 줄의 자녀는 2026년 1인 가구 기준액 12,308,343원을 넘고 생계도 분리돼 있어 별도 세대가 될 수 있습니다. 반대로 소득이 1,000만원이면 2,308,343원이 부족해 부모 세대원이 되고, 부모 집은 2주택 중 하나가 됩니다.

4. 30세 도달일과 잔금일

소득이 부족한 미혼 자녀도 30세가 되는 날 이후에 양도하면 1호(30세 이상)로 따로 1세대가 될 수 있습니다. 나이는 출생일을 산입해 만 나이로 셉니다(민법 §158). 예를 들어 1997-03-20 출생이면 30세 도달일은 2027-03-20입니다. 잔금일을 그 이후로 잡는 것을 검토할 수 있습니다. 다만 실제로 따로 살며 생계를 달리해야 한다는 요건은 그대로입니다. 30세가 됐다고 자동으로 분리되지는 않습니다.

5. 조합원입주권·분양권이 있으면

소득세법 §89②: 「1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다.」 세대 안에 입주권이나 분양권이 있으면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 받지 못합니다. 시행령 §156의2·§156의3 특례를 따로 검토해야 합니다. 분양권은 2021. 1. 1. 이후 취득분부터 주택 수에 들어간다고 알려져 있으나 부칙 원문으로 확인하세요.

6. 보유 2년 만료일(조정대상지역 취득이면 거주 2년)

보유기간은 취득일부터 양도일까지입니다(시행령 §154⑤ → 법 §95④). 기간 계산은 초일을 넣지 않고(민법 §157) 역으로 계산합니다(민법 §160). 그래서 만료일은 대개 취득일의 2년 뒤 같은 날입니다.

판정기는 만료일 당일 양도를 충족으로 계산합니다. 이를 직접 회신한 국세청 해석은 확인하지 못했으니 마감 직전 거래라면 여유를 두세요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주 2년도 필요합니다(주민등록 전입일~전출일, §154⑥). 다만 조정대상지역 공고일 전에 계약하고 계약금을 냈으며 그날 세대가 무주택이었다면 거주 요건이 없습니다(§154① 5호).

7. 12억원 초과 고가주택은 초과 비율만 과세

양도가액이 12억원을 초과하면 고가주택입니다(§89① 3호). 비과세 요건을 갖춰도 양도차익 중 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만큼은 과세됩니다(시행령 §160①). 15억원에 팔면 20%, 20억원에 팔면 40%가 과세 대상입니다. 정확히 12억원이면 고가주택이 아니므로 전액 비과세입니다.

2주택이 됐다면 — 특례 이름만 먼저 확인

세대 주택이 2채라도 시행령 §155 특례로 1세대1주택으로 볼 수 있는 경우가 있습니다. 기간 계산은 조문 원문으로 확인하세요.

• 일시적 2주택(§155①) — 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고」 신규 주택 취득일부터 기간 안에 종전 주택을 양도. 기간은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖의 경우 3년(2026. 9. 30. 개정 문언)
• 상속주택(§155②) — 상속받은 주택과 일반주택을 각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 양도
• 동거봉양 합가(§155④) — 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 경우 「합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택」
• 혼인 합가(§155⑤) — 「혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택」

합가 특례의 10년 마감일 계산은 합가 2주택 처분기한 계산법에 정리돼 있습니다.