신축·분양·경매·장기할부 취득시기 — 사용승인일과 잔금일 중 늦은 날, 매각대금 완납일

일반 매매의 취득시기는 “잔금일·등기접수일 중 빠른 날”입니다(해설). 하지만 아직 지어지지 않은 아파트를 분양받았거나, 직접 지었거나, 경매로 낙찰받았거나, 할부로 샀다면 시행령 제162조 제1항의 다른 호가 적용됩니다. 원인별로 정리합니다.

분양 아파트 — 잔금 때 미완성이면 완성일 (제8호)

제8호: 「완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.」

그래서 분양 아파트의 취득시기는 잔금일과 완성일 중 늦은 날이 됩니다. 국세청 서면인터넷방문상담5팀-2980(2007.11.14.) 사안은 잔금을 2005.05.24 에 완납했고 사용승인일은 2005.10.26 이었습니다. 국세청은 「분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 또는 사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임」이라고 회신했습니다. 이 사안의 취득시기는 2005.10.26 입니다.

사용승인일은 건축물대장 표제부에서 확인합니다. 분양권 자체를 팔 때의 취득일(당첨일 vs 계약일)은 다른 문제입니다. 분양권 취득일 글을 보세요.

자가 신축 — 사용승인·임시사용승인·사실상 사용 중 빠른 날 (제4호)

제4호: 「자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.」

• 사용승인 2025-04-10, 임시사용승인 2025-03-02, 입주 2025-03-20 → 2025-03-02
• 무허가 건축물이면 사용승인과 관계없이 사실상 사용일

경매 — 매각대금 완납일 (대법원 96누15770)

대법원 1997. 7. 8. 선고 96누15770 판결의 판결요지는 담보권 실행 경매에서 「경매법원이 근저당권자 등에게 경락대금을 분배한 배당기일이 아니라 경락인이 경락대금을 경매법원에 완납한 때에 소유자가 그 경락 부동산의 대금을 청산받은 것으로서 그 경락대금 완납일이 위 법령상의 양도시기에 해당한다」고 판시했습니다. 같은 판결요지는 「경락인이 경락대금을 완납한 때에 원래의 소유자는 그 소유권을 잃고 경락인이 소유권을 취득하는 것」이라고 합니다. 그래서 낙찰자의 취득시기도 같은 날입니다.

매각허가결정일, 소유권이전등기일, 배당기일은 기준이 아닙니다. 지금은 민사집행법상 용어가 「매각대금」이지만 같은 법리로 적용됩니다.

장기할부 — 등기접수·인도·사용수익 중 빠른 날 (제3호)

제3호: 「재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날」. 장기할부조건의 요건은 시행규칙 제78조 제3항에 있습니다. 서면인터넷방문상담4팀-1791(2004.11.4.)이 인용한 요건은 다음 두 가지입니다(시행규칙 원문 확인 필요).

1. 계약금을 뺀 대금을 2회 이상으로 나누어 지급할 것
2. 등기접수일·인도일 또는 「사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것」

요건을 못 채우면 장기할부가 아니므로 일반 매매처럼 실제 대금 청산일(잔금 전 등기면 등기접수일)이 기준입니다.

수용 — 청산·수용 개시·등기접수 중 빠른 날 (제7호)

공익사업으로 수용되면 양도시기는 「대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다」(제7호)입니다.

그 밖의 원인

• 점유취득시효(민법 제245조 제1항): 「당해부동산의 점유를 개시한 날」(제6호).
• 환지: 환지 전 토지의 취득일. 권리면적보다 늘거나 준 면적은 「환지처분의 공고가 있은 날의 다음날」(제9호).
• 1984-12-31 이전 취득 토지·건물: 1985-01-01 에 취득한 것으로 봅니다(법률 제4803호 부칙 제8조 — 부칙 원문 확인 필요. 부동산에 관한 권리 등은 시행령 제162조 제6항·제7항).
• 취득시기 불분명: 「먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다」(제162조 제5항).

정리

상속·증여·재산분할은 보유기간 기산일 글에서 다룹니다.