상속·증여·이혼 재산분할 주택, 보유기간은 언제부터? — 세율·장특공·비과세 시계가 다르다

직접 사서 판 집이면 보유기간은 하나입니다. 하지만 상속받거나 증여받은 집은 같은 날 팔아도 보유기간이 세 개가 됩니다. 단기세율을 가르는 세율 시계, 장기보유특별공제율을 정하는 장특공 시계, 1세대1주택 비과세 2년을 보는 비과세 시계가 서로 다른 날에서 출발하기 때문입니다.

세 시계 한눈에

상속 — 세율은 피상속인 취득일, 장특공은 0부터

상속받은 자산의 취득시기는 「그 상속이 개시된 날」(영 제162조 제1항 제5호), 즉 피상속인의 사망일입니다. 장기보유특별공제는 제95조 제4항에 따라 「그 자산의 취득일부터 양도일까지」 셉니다. 그래서 상속개시일부터 다시 시작합니다.

세율은 다릅니다. 제104조 제2항은 보유기간 계산에서 「1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날」을 취득일로 봅니다. 예를 들어 피상속인이 2010-05-01 에 산 집을 2025-02-10 에 상속받아 2026-06-01 에 팔면 다음과 같습니다.

상속개시 당시 피상속인과 동일세대였다면 비과세 시계는 달라집니다. 시행령 제154조 제8항 제3호는 「상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간」을 통산합니다. 위 예시에서 2018-03-01 부터 함께 살았다면 비과세 보유기간은 그날부터 만 8년으로 2년 요건을 채웁니다. 그래도 장특공 시계는 여전히 상속개시일부터입니다. 비과세 시계가 쓰는 제154조 제5항은 「제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다」고 정하고 있고, 제8항의 통산은 비과세 판정에만 적용됩니다.

증여 — 등기접수일, 계약일이 아니다

증여받은 자산의 취득시기는 「증여를 받은 날」(영 제162조 제1항 제5호)입니다. 국세청은 부동산의 증여시기를 증여 등기접수일로 안내합니다. 국세상담센터 증여세 자주묻는 Q&A 는 「부동산의 증여시기는 언제인가요?」에 「증여등기접수일 입니다」라고 답하고 근거로 재산세과-725(2010.10.05.)를 듭니다. 증여계약서를 쓴 날이나 등기가 완료된 날이 아닙니다.

증여자와 같은 세대였다면 1세대1주택 비과세 판정에서 앞선 보유기간을 합칩니다. 국세청 서면인터넷방문상담5팀-2002(2007.07.09.)는 1주택을 동일세대원인 가족에게 증여한 뒤 수증자가 양도하면 「증여자의 보유기간 및 거주기간을 통산하는 것이나, 수증자가 당해 주택에서 2년 이상 거주하지 아니하는 경우에는 비과세가 적용되지 아니하는 것임」이라고 회신했습니다. 질의 사안의 결론은 비과세 불가였습니다. 수증자 본인이 그 집에 15개월만 살았기 때문입니다. 이 15개월은 증여 전에 증여자와 함께 산 기간이었습니다. 그래서 보유기간은 합칠 수 있어도, 거주요건이 있는 주택이라면 수증자 본인이 2년 이상 살았는지 따로 확인해야 합니다. 이 도구는 증여자 취득일 이후 수증자 본인이 그 집에 산 기간을 셉니다. 증여 전에 함께 산 기간도 넣으면 들어갑니다. 증여자 혼자 산 기간은 세지 않습니다. 별도세대에게서 받았다면 증여받은 날부터 새로 셉니다.

이월과세 — 10년은 등기부 기준, 시계가 증여자 취득일로 바뀐다

제97조의2 제1항은 「거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)으로부터 증여받은」 자산의 취득가액을 증여자의 취득가액으로 바꿉니다. 이혼한 배우자에게 받은 자산도 대상이고, 배우자가 사망해 혼인이 끝났으면 대상이 아닙니다.

• 기간은 등기부로 잰다: 같은 조 제3항 「제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다」. 그래서 잔금일이 아니라 증여 등기접수일부터 양도 등기접수일까지로 봅니다.
• 2022년 이전 증여는 5년: 10년은 법률 제19196호(2022.12.31.)로 늘어났고, 부칙 제18조 경과조치에 따라 시행(2023-01-01) 전에 증여받은 자산은 종전 규정(5년)을 따릅니다. 이 부칙 문언은 국세청 사전-2023-법규재산-0444 의 관련법령 인용을 기준으로 확인했습니다.
• 시계 전환: 이월과세가 적용되면 세율은 제104조 제2항 제2호 「제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날」부터, 장특공은 제95조 제4항 단서 「증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산」합니다.
• 거주요건: 증여자·수증자가 별도세대인 사안에서 국세청은 이월과세가 적용돼도 거주요건의 취득시기는 증여를 받은 날이며 「동 취득시기를 기준으로 거주요건 적용여부를 판정하는 것임」이라고 했습니다(사전-2023-법규재산-0444).

응당일 당일(예: 2021-06-01 증여 → 2026-06-01 양도 등기)은 「소급하여 5년 이내」에 드는지 해석이 갈릴 수 있습니다. 다음날 이후로 잡는 것이 안전합니다. 이월과세 배제 사유(1세대1주택 비과세 해당, 세액 비교 등)는 별도로 판정해야 합니다.

이혼 — 재산분할은 승계, 위자료는 새 취득

재산분할청구로 받은 주택은 국세청 서일46014-10545(2001.11.28.)에 따라 「그 부동산의 취득시기는 소유권을 이전해준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득시기부터 기산하는 것임」입니다. 같은 회신은 재산분할청구권이 혼인 후 형성된 재산에만 적용된다고 봅니다. 혼인 전 재산을 넘겨받았다면 이 규칙이 적용되지 않습니다.

위자료로 받은 주택은 대물변제라서 유상 취득이 됩니다. 넘겨준 쪽은 양도소득세 과세 대상이 되고, 받은 쪽의 보유기간은 소유권이전 등기접수일부터 셉니다. 국세청 자료를 정리한 세정신문 기사도 위자료로 받은 주택은 받은 배우자의 보유기간만으로 판단한다고 요약합니다.

정리

1. 상속: 세율은 피상속인 취득일, 장특공·비과세는 상속개시일(동일세대면 비과세만 통산).
2. 증여: 증여 등기접수일. 동일세대원 증여면 비과세 보유기간은 통산하지만, 거주요건은 수증자 본인 2년 거주가 필요(서면5팀-2002).
3. 이월과세(배우자·직계존비속, 등기부상 10년 — 2022년 이전 증여는 5년): 세율·장특공 시계가 증여자 취득일로.
4. 재산분할은 전 배우자 취득일 승계, 위자료는 등기접수일부터 새로.

각 시계에서 N년이 되는 날은 초일을 넣어 셉니다. 계산법은 잔금일 vs 등기접수일 글에 정리했습니다. 상속주택 취득가액은 상속주택 취득가액 글을 참고하세요.