체증식 총이자가 3,900만 원 더 많아도 손해가 아닐 수 있는 조건 — 대출금리와 기회수익률, 소득 증가율

같은 3억 원을 30년 동안 연 5.1%로 빌릴 때 체증식 총이자는 원리금균등보다 약 3,864만 원 많습니다. 숫자만 보면 체증식이 명백히 손해 같지만, 총이자는 언제 갚느냐를 무시한 합계입니다. 돈의 시간가치를 맞춰 보면 결론은 대출금리와 내 기회수익률 가운데 어느 쪽이 큰지로 바뀝니다.

① 대출금리로 할인하면 세 방식은 모두 같다

모든 납입액을 할인율 d로 오늘 가치로 바꿔 더한 값(현재가치)을 비교해 봅니다. 할인율을 대출금리와 같은 연 5.1%로 두면 판정기 엔진 계산으로 체증식 299,999,998원, 원리금균등 300,000,001원, 원금균등 299,999,996원 — 세 방식 모두 대출원금 3억 원입니다(차이는 원 단위 반올림).

우연이 아닙니다. 모든 상환 스케줄은 “대출금리로 할인한 납입액의 합 = 빌린 돈”이 되도록 짜여 있습니다. 원리금균등 월납입액을 구하는 연금현가 공식과 체증식 증가액을 구하는 등차 체증 현가 공식이 모두 이 등식을 푼 것입니다(Wikipedia 「Time value of money」 공식표). 그러니 총이자 3,864만 원 차이는 원금을 늦게 갚은 만큼 붙은 이자이지, 더 비싼 금리를 낸 것이 아닙니다.

② 내 기회수익률이 기준을 바꾼다

판정기 엔진 계산값입니다. 현재가치가 낮을수록 부담이 적습니다. 기회수익률이 대출금리보다 낮으면(예: 예금 3%) 원금을 빨리 갚는 쪽이 유리하고, 대출금리보다 높으면(예: 7%) 원금을 늦게 갚는 체증식이 유리해집니다. 다만 대출금리보다 높은 수익을 확실하게 내는 방법은 드뭅니다. 고정금리 대출의 금리는 확정된 비용이고, 투자수익은 위험이 따르는 기대값입니다.

중도상환을 가정해도 같은 결론입니다. 아낀 월부담을 연 3%로 굴리면 10년 뒤 전액 상환 시 체증식이 약 393만 원 불리하고, 연 7%로 굴리면 약 412만 원 유리합니다. 자세한 계산은 역전 회차와 중도상환 글에 있습니다.

③ 그래도 체증식을 고르는 이유 — 소득 대비 부담률

HF FAQ는 체증식을 「초기 상환금액은 적고 회차가 지날수록 상환금액을 늘려가므로 새내기 직장인이나 향후 소득의 증가가 예상되는 고객에게 적합한 방식」이라고 설명합니다. 이 장점은 손익이 아니라 매년 소득에서 상환액이 차지하는 비율로 봐야 보입니다.

판정기 엔진 계산값입니다(부담률 = 그해 낸 원리금 ÷ 그해 연소득). 체증식 연간 상환액은 1년차에서 2년차로 약 2.2% 늘어나는데, 매월 같은 금액씩 늘어나는 구조라 증가율은 해마다 조금씩 낮아집니다. 소득이 연 3%씩 늘면 상환액 증가가 소득 증가보다 느려 1년차가 가장 무겁고, 그 1년차 부담이 세 방식 가운데 가장 가볍습니다.

소득이 늘지 않으면 이야기가 달라집니다. 같은 예시에서 소득 증가율을 0%로 바꾸면 체증식 부담률은 26.3%에서 시작해 30년차 43.2%까지 올라갑니다. 원리금균등은 30년 내내 32.6% 안팎입니다. 체증식은 “소득이 늘 것”이라는 가정에 기대는 선택입니다.

④ 판단 순서

• 총이자로 판단하지 말 것 — 총이자는 할인율 0%를 가정한 비교입니다.
• 내 기회수익률 vs 대출금리 — 여유 자금을 대출금리보다 확실히 높게 굴릴 곳이 없다면 체증식은 손익 면에서 불리합니다.
• 초기 현금흐름이 빠듯한가 — 첫해 부담률 차이(예시 26.3% vs 32.6%)가 생활에 의미가 있고 소득 증가가 현실적이라면, 그 불리함을 “유동성 비용”으로 받아들일 수 있습니다.
• 자격 확인 — 보금자리론 상품소개는 체증식을 「만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년 적용 불가」라고 적고 있습니다.