자금출처 소명 80%면 안전할까? 정확히 80%는 추정 대상 — 10억 넘으면 2억 기준, 못 밝힌 돈은 전액 증여

집을 살 때 "자금출처는 80%만 소명하면 된다"는 말을 흔히 듣습니다. 틀린 말은 아니지만 세 군데가 빠져 있습니다. 정확히 80%면 안 되고, 10억원이 넘는 집은 80%가 기준이 아니며, 기준을 넘는 순간 초과분이 아니라 못 밝힌 돈 전부가 문제가 됩니다. 조문 한 줄을 그대로 읽으면 세 가지가 다 나옵니다.

조문 원문 — 「20%와 2억원 중 적은 금액에 미달」

상속세 및 증여세법 제45조 제1항은 "재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 재산을 취득한 때에 그 재산의 취득자금을 그 재산 취득자가 증여받은 것으로 추정"한다고 정합니다. 제3항은 "취득자금 또는 상환자금의 출처에 관한 충분한 소명(疏明)이 있는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다"고 합니다.

"대통령령으로 정하는 경우"가 시행령 제34조 제1항입니다.

식으로 옮기면 이렇습니다. 미입증액 U = 취득가액 − 입증 합계, 기준 T = min(취득가액 × 20%, 2억원). U가 T에 미달(U < T)하면 추정에서 제외됩니다. 국세청 예규 서일46014-11369(2003. 10. 2.)도 "자금출처가 객관적으로 입증되지 아니한 금액이 취득재산가액의 100분의20에 상당하는 금액과 2억 원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 적용하지 아니하는 것"이라고 같은 구조로 회신했습니다.

함정 1 — 정확히 80%는 「미달」이 아니다

"미달"은 "그 금액보다 적다"는 뜻입니다. 같아서는 안 됩니다. 10억원 집에서 8억원을 입증하면 미입증 2억원, 기준도 min(2억, 2억) = 2억원 — 같으니 미달이 아니고 추정 대상입니다. 1원이라도 더 입증해야 기준 아래로 내려갑니다.

그래서 정확한 표현은 "80% 초과 입증"입니다. 계산기는 추정을 피하는 최소 입증액을 취득가액 − T + 1원으로 보여 줍니다(사례 A는 640,000,001원).

함정 2 — 10억원 넘는 집은 80%가 아니라 「미입증 2억 미만」

기준이 "20%와 2억원 중 적은 금액"이므로 20%가 2억원에 닿는 취득가액 10억원부터는 2억원이 기준입니다. 15억원 집이면 20%는 3억원이지만 기준은 2억원 — 입증 비율로 보면 86.7%를 넘게 입증해야 하고, 30억원 집이면 93.3%를 넘어야 합니다. 비싼 집일수록 "80%"는 안전선이 아닙니다.

함정 3 — 기준을 넘으면 초과분이 아니라 전액

단서는 추정을 제외하는 요건이지, 2억원이나 20%를 빼 주는 공제 규정이 아닙니다. 요건을 못 채우면 본문으로 돌아가 "입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액에 미달하는 경우"로서 그 미달분, 즉 미입증액 전체가 추정 대상이 된다고 읽는 것이 문언 구조입니다. 국세청 예규 재산상속46014-1205(2000. 10. 10.)도 "자금출처를 입증하지 못한 금액에 대해서는 증여세가 과세되는 것"이라고 회신했습니다.

디지털데일리 2026년 8월 13일 기사는 15억원 주택에서 12억원만 입증한 경우 출처를 밝히지 못한 3억원 전체에 증여추정이 적용된다는 밸류업이노베이션 자료를 소개했고, 배준형 밸류업이노베이션 대표는 "미입증액이 면제 한도를 단 1원이라도 초과하는 순간 초과분만 과세되는 게 아니라 미입증액 전액에 증여추정이 적용된다"고 설명했습니다. 다만 이는 업계 해설이고, 「전액」을 직접 판시한 판결은 이 글 작성 시점에 확인하지 못했습니다 — 계산기도 「실무·해설 기준」으로 표기합니다.

무엇이 「입증된 금액」인가

• 신고·과세된 소득(1호) — 비과세·감면 소득 포함. 취득연도 소득은 취득일까지 발생분만, 산정이 어려우면 기간 안분(서일46014-11461).
• 신고했거나 과세받은 상속·증여재산(2호) — 「신고하였거나 과세받은」 재산만 해당하므로, 공제 안이라 세액이 0원이어도 신고해야 입증 금액이 됩니다(시행령 문언상 해석).
• 처분대가·부채(3호) — 기존 집을 판 돈, 대출, 임대보증금. 대출은 "본인의 소득금액등으로 대출금의 이자와 원금을 변제하는 사실이 확인되는 경우" 자금출처로 인정(재산상속46014-1205). "당해 재산의 취득…에 직접 사용한 금액"이어야 합니다.

그리고 판정은 재산별입니다. 국세청 심사 결정 심사-증여-2019-0004의 요지는 "취득재산에 대한 자금출처 소명은 취득재산별로 하여야" 한다는 것입니다. 두 채를 샀다면 한 채씩 따로 계산합니다.

한편 취득가액 자체가 작으면 이 계산까지 가지 않습니다. 국세청 훈령의 연령별 증여추정 배제기준 — 두 번째 글에서 다룹니다.

정리

1. 기준은 미입증액 < min(취득가액 × 20%, 2억원) — 정확히 80% 입증은 추정
2. 취득가액 10억원 초과는 비율이 아니라 미입증 2억원 미만
3. 기준을 넘으면 초과분이 아니라 미입증액 전액(문언 구조·예규·업계 해설 기준)
4. 기준 아래여도 타인으로부터 증여받은 사실이 객관적으로 확인되면 과세(서일46014-11369)