화재보험 가입금액 얼마로 해야 하나 — 아파트 시세가 아니라 ‘건물 보험가액’ 기준, 초과보험은 보상 안 된다

화재보험 가입금액은 많이 들수록 좋은 것도, 적게 들수록 이득인 것도 아닙니다. 기준은 보험가액입니다. 보험가액을 넘긴 부분은 보험료만 내고 보상은 받지 못하고, 보험가액의 80%(주택·일반물건 보통약관 기준)에 못 미치면 손해가 깎입니다. 적정 범위와 함정을 정리했습니다.

① 보험가입금액과 보험가액은 다르다

화재보험 표준약관 제2조 제2호는 두 용어를 이렇게 정의합니다.

• 가. 보험가입금액: 「회사와 계약자간에 약정한 금액으로 보험사고가 발생할 때 회사가 지급할 최대 보험금을 말합니다.」
• 나. 보험가액: 「재산보험에 있어 피보험 이익을 금전으로 평가한 금액으로 보험목적에 발생할 수 있는 최대 손해액을 말합니다.(회사가 실제 지급하는 보험금은 보험가액을 초과할 수 없습니다)」

보험가액은 보험의 목적(건물 또는 가재도구)에 생길 수 있는 최대 손해액입니다. 아파트 매매 시세에는 토지(대지권) 가격과 입지 프리미엄이 들어 있지만, 불이 나도 땅은 타지 않습니다. 시세 10억원 아파트라도 건물 보험가액은 그 건물을 다시 짓는 비용에서 낡은 만큼 뺀 값이라 훨씬 작을 수 있습니다. 시세로 가입금액을 정하면 초과보험이 되기 쉽습니다. 구분소유 아파트의 공용부분은 단체보험과의 관계가 따로 있으니 관리사무소에 확인하세요.

② 초과보험 — 넘친 부분은 보상되지 않는다

표준약관 제9조 제1항 1호는 가입금액이 80% 해당액 이상이면 손해액 전액을 주되 「보험가입금액이 보험가액보다 클 때에는 보험가액을 한도로 합니다.」라고 정합니다. 보험가액 3억원 집을 4억원에 들었다가 전소되면 받는 돈은 3억원이고, 나머지 1억원 몫의 보험료는 보상과 무관하게 낸 셈입니다.

상법 제669조 제1항은 「보험금액이 보험계약의 목적의 가액을 현저하게 초과한 때에는 보험자 또는 보험계약자는 보험료와 보험금액의 감액을 청구할 수 있다. 그러나 보험료의 감액은 장래에 대하여서만 그 효력이 있다.」고 합니다. 제3항은 「보험가액이 보험기간 중에 현저하게 감소된 때에도 제1항과 같다.」고 정합니다. 「현저하게」의 수치 기준은 법에 없습니다. 보험가액을 당사자가 미리 정한 기평가보험(협정보험가액)이라면 제670조에 따라 그 가액이 사고발생시의 가액으로 추정됩니다.

③ 적정 범위 — 보험가액의 80% ~ 100%

보험가액 3억원 주택, 가입금액 2억원이면 80% 선(2억 4천만원)에 4천만원 모자랍니다. 손해율별로 받는 돈은 이렇습니다.

• 80% 미만: 작은 손해도 비례로 깎입니다(일부보험). 산식은 비례보상 계산법 참고.
• 80% 이상 ~ 100% 미만: 부분 손해는 전액 받지만, 전손이면 보험가액과의 차액만큼 못 받습니다.
• 100%: 전손까지 손해액 전액. 넘기면 초과보험입니다.

큰 화재일수록 전손 가능성이 있으니 보험가액에 가깝게 맞추는 편이 안전합니다. 공장물건·재고자산처럼 보험사 보통약관이 100% 비례를 두는 물건은 80% 구간이 없습니다.

④ 판정은 해마다 바뀐다

보통약관의 보험가액은 시가라서 건물이 낡을수록 줄어듭니다. 재조달가액 3억원, 추정내용연수 50년, 최종잔가율 20%(손해사정 실무 자료 예시)인 주택을 2억원에 계속 들고 있다면 이렇게 바뀝니다.

시가 기준에서는 가만히 있어도 ‘일부 → 적정 → 초과’로 움직입니다. 반대로 재조달가액 특약은 신품가 기준이라 건축비가 오르면 같은 가입금액이 점점 부족해집니다(→ 재조달가액 vs 시가). 갱신할 때마다 보험가액을 다시 확인하세요.

⑤ 건물과 가재를 한 금액으로 들면 — 가액 비율로 나뉜다

표준약관 제9조 제3항은 「하나의 보험가입금액으로 둘 이상의 보험의 목적을 계약하는 경우에는 전체가액에 대한 각 가액의 비율로 보험가입금액을 비례배분하여 제1항 또는 제2항의 규정에 따라 지급보험금을 계산합니다.」라고 정합니다.

가입금액 1억원으로 건물(가액 1억 5천만원)과 가재(가액 5천만원)를 함께 들었다면 건물에 7,500만원, 가재에 2,500만원이 배분됩니다. 둘 다 각자 가액의 80%(1억 2천만원·4천만원)에 못 미치므로 비례율은 5/8입니다. 건물 손해 4천만원이면 2,500만원, 가재 손해 1천만원이면 625만원을 받습니다. 가재는 상법 제686조에 따라 「집합된 물건을 일괄하여 보험의 목적으로 한 때에는 피보험자의 가족과 사용인의 물건도 보험의 목적에 포함된 것으로 한다.」