화재보험 재조달가액 vs 시가 — 감가상각 때문에 덜 받는 돈과 재조달 특약의 ‘80% 절벽’
20년 된 집에 불이 나면 보험사는 새 자재로 고치는 비용을 그대로 주지 않습니다. 기본은 낡은 만큼 깎은 값(시가)입니다. 신품 기준으로 받으려면 재조달가액 특별약관이 필요한데, 이 특약에는 보통약관에 없는 80% 경계의 절벽이 있습니다.
① 기본은 시가 — 「그 손해가 발생한 때와 곳의 가액」
상법 제676조 제1항은 「보험자가 보상할 손해액은 그 손해가 발생한 때와 곳의 가액에 의하여 산정한다. 그러나 당사자간에 다른 약정이 있는 때에는 그 신품가액에 의하여 손해액을 산정할 수 있다.」고 정합니다. 화재보험 표준약관 제11조도 「회사가 보상할 손해액은 그 손해가 생긴 때와 곳에서의 보험가액에 따라 계산합니다.」라고 합니다.
그래서 보통약관만 있으면 보험가액도 손해액도 감가상각한 시가로 잡힙니다. 신품가로 계산하려면 법이 허용한 「다른 약정」, 즉 재조달가액 특별약관이 있어야 합니다. 손해액을 산정하는 데 드는 비용은 상법 제676조 제2항에 따라 보험자가 부담합니다.
② 시가는 어떻게 추정하나 — 경년감가(손해사정 실무 자료)
보험가액·손해액은 실제로 손해사정사가 구조·용도·관리 상태를 보고 평가합니다. 아래는 클레임손해사정(주)이 2011년 공개한 「보험목적물의 가액평가 기준」 실무 자료의 산식 구조입니다. 업계 원 기준 문서는 확인하지 못했으므로, 수치는 예시로만 보세요.
- 경년감가율(1년) = (100% − 최종잔가율) ÷ 추정내용연수. 자료의 건물 예시 최종잔가율은 20%입니다.
- 감가율 = 경년감가율 × 경과연수. 경과연수는 경과월수 ÷ 12로 세고 월 단위 아래는 버립니다.
- 감가율은 (100% − 최종잔가율)에서 멈춥니다. 내용연수를 넘겨 정상 사용 중인 건물은 잔가율을 최대 30%까지, 대수선한 건물은 현재가액을 재조달가액의 40% 이상으로 인정한다고 적혀 있습니다.
- 수리비가 보험가액의 20% 미만이면 수리비에는 감가를 적용하지 않는다고 합니다. 집기비품은 수리비에도 감가를 적용합니다.
자료의 예시는 신축가액 12억 5천만원, 내용연수 35년, 최종잔가율 30%, 10년 경과 건물입니다. 경년감가율은 (100 − 30) ÷ 35 = 2%이고, 총감가액은 2% × 10 × 12억 5천만 = 2억 5천만원이므로 시가는 10억원입니다.
③ 재조달가액 특약 — 80% 이상이면 신품 기준 전액
DB손해보험 프로미 주택화재보험 「재조달가액 특별약관」 제1조는 재조달가액을 「보험의 목적과 동형, 동질의 신품을 재조달하는데 소요되는 금액」으로 정의합니다. 적용 대상은 제2조에 따라 「건물, 시설 및 기계장치, 집기비품 및 공기구에 한합니다」. 재고품·상품·골동품 등은 빠집니다.
제4조 제1항은 「보험가입금액은 보험의 목적의 재조달가액의 80%를 상회하여야 합니다.」라고 하고, 제2항이 지급보험금을 이렇게 계산합니다.
- 1호: 가입금액이 재조달가액의 80% 해당액과 같거나 클 때 — 「보험가입금액을 한도로 재조달가액기준 손해액 전액」
- 2호: 80% 해당액보다 작을 때 — 재조달가액 기준의 손해액 × 보험가입금액 ÷ 재조달가액
여기서 함정은 2호의 분모입니다. 보통약관 제9조는 80%에 못 미쳐도 분모가 보험가액의 80%라서 지급액이 연속으로 조금씩 줄어듭니다. 재조달 특약은 80%에 못 미치는 순간 분모가 재조달가액 100%로 바뀝니다.
| 재조달가액 1억 · 손해 3천만원 | 재조달 특약 | 참고: 분모가 80%였다면 |
|---|---|---|
| 가입 8,000만원(정확히 80%) | 30,000,000 | 30,000,000 |
| 가입 7,999만9,999원 | 23,999,999 | 29,999,999 |
| 가입 6,000만원 | 18,000,000 | 22,500,000 |
가입금액이 1원 모자라 600만원을 덜 받는 구조입니다. 건축비가 오르면 재조달가액도 오르므로, 가입할 때 80%를 겨우 넘겼다면 몇 년 뒤 갱신 때 이 경계 아래로 내려가 있을 수 있습니다. 참고로 제4조 제1항은 「상회」, 제2항 1호는 「같거나 클 때」로 표현이 다릅니다. 정확히 80%인 경우는 제2항 문언대로 전액으로 계산했습니다.
④ 복구하지 않으면 시가 — 180일 서면 통지
같은 특약 제4조 제3항은 보상 책임을 가입금액, 같은 용도·성능 재산의 재조달가액, 「피해재산의 수리 또는 복구에 실제로 소요된 금액」 중 최저액으로 묶습니다. 제4조 제4항은 「보험의 목적이 손해를 입은 장소에서 실제로 수리 또는 복구되지 아니한 때에는 재조달가액에 의한 보상을 하지 않고」 보통약관 제11조에 따라 「시가(감가상각된 금액)만을 보상합니다.」라고 정합니다.
또 「손해발생 후 늦어도 180일 이내에 수리 또는 복구의사를 회사에 서면으로 통지하여야 하며, 이 기간을 경과하면 재조달가액에 의한 피보험자의 추가보험금 청구권은 상실됩니다.」 재조달 특약이 있어도 보험금을 받고 다른 곳으로 이사하거나 통지를 놓치면 시가만 받습니다. 같은 취지의 조항은 롯데손해보험 화재보험 재조달가액 특별약관 제4조에도 있습니다.
⑤ 같은 사고, 두 기준 비교
재조달가액 3억원, 추정내용연수 50년, 최종잔가율 20%, 25년(300개월) 지난 주택을 2억원에 가입했고, 새 자재 기준 수리비가 6천만원 나왔다고 합시다.
| 항목 | 보통약관(시가) | 재조달 특약(복구함) |
|---|---|---|
| 보험가액 | 3억 × (1 − 1.6% × 25) = 1억 8천만 | 재조달가액 3억 |
| 손해액 | 6천만 × (1 − 40%) = 3,600만 | 6,000만 |
| 80% 선 | 1억 4,400만 → 가입 2억 충족 | 2억 4,000만 → 가입 2억 미달 |
| 지급액 | 36,000,000 | 6천만 × 2억 ÷ 3억 = 40,000,000 |
수리비 6천만원은 시가 보험가액 1억 8천만원의 20%(3,600만원) 이상이라 감가를 적용했습니다. 재조달 특약이 400만원 더 많지만, 가입금액을 재조달 80% 선인 2억 4천만원까지 올리면 6천만원 전액이 되어 2천만원을 더 받습니다. 시가 기준으로는 충분한 가입금액이 재조달 기준으로는 부족할 수 있다는 점이 핵심입니다.