농지 양도세 감면 한도 계산 — 연 1억·5년 2억은 「직전 4년 + 올해」, 나눠 팔면 얼마나 더 받나

8년 자경 감면은 「100% 감면」이지만 금액에 상한이 있습니다. 조세특례제한법 §133①은 개인이 받을 양도소득세 감면액 중 과세기간별 1억원을 넘는 금액, 그리고 해당 과세기간과 직전 4개 과세기간(5년) 합계 2억원을 넘는 금액 중 큰 쪽을 감면하지 않습니다. 아래 수치는 2026-10-15 기준 예시 기본값(기본세율 6~45%, 양도 기본공제 250만원, 장기보유특별공제 20%, 지방소득세 감면 10%)으로 계산했습니다.

감면액은 어떻게 계산되나 — 소득세법 §90①

감면액은 「세금 전부」가 아니라 산출세액을 소득 비율로 나눈 금액입니다.

그다음 §133① 한도를 적용합니다. 감면액 합계는 자산양도 순서대로 합산하므로, 올해 먼저 판 농지에서 받은 감면이 있으면 남은 한도만 쓸 수 있습니다.

예시 1 — 차익 3억 9천만원: 전액 면제

양도차익 3억 9,000만원, 장기보유특별공제 20%(7,800만원)이면 양도소득금액 3억 1,200만원, 기본공제 후 과세표준 3억 950만원, 산출세액 97,860,000원입니다. 전부 감면소득이라 감면액도 97,860,000원으로 1억원 한도 안이고, 양도소득분 지방소득세 9,786,000원도 국세 감면액의 10%만큼 감면돼 납부세액 0원입니다.

예시 2 — 차익 8억원: 1억원만 감면

지방소득세 감면은 국세의 최종 감면액(한도 적용 후)의 10%라 1,000만원에 그칩니다(지방세특례제한법 §167의2①). 이 10% 감면 조항은 부칙에 따라 2026년 12월 31일까지 적용되도록 돼 있어 2027년 이후 양도분은 그때 법령을 확인해야 합니다. 농어촌특별세는 §66~§70 감면분이 비과세라 붙지 않습니다(농어촌특별세법 시행령 §4①1).

예시 3 — 5년 2억과 「올해 앞서 받은 감면」

• 직전 4년에 1억 8,000만원을 감면받았다면 예시 1의 농지도 2억 − 1.8억 = 2,000만원만 감면되고 국세 77,860,000원을 냅니다.
• 올해 앞서 다른 농지로 3,000만원을 감면받았다면 연 한도 잔여 7,000만원 → 감면 7,000만원, 국세 27,860,000원.
• 같은 해 감면 없는 다른 토지(소득금액 1억원)를 함께 팔면 과세표준이 4억 950만원으로 올라 산출세액 137,860,000원, 기본공제가 다른 토지에서 먼저 빠져 §90 감면액은 105,036,190원이지만 한도 때문에 1억원만 감면됩니다.

한도는 §66~§69, §69의2~§69의4, §70(대토) 감면을 합쳐 셉니다. 반면 2025년 이후 양도분부터 공익사업 수용 감면(§77)은 별도 한도(연 2억·5년 3억)로 감면규정별로 적용합니다(서면-2025-법규재산-2067). 수용되는 자경농지라면 한 필지 안에서 일부는 §69, 나머지는 §77로 받을 수 있으니(§127⑦ 단서) 토지보상금 감면율 2025 개정과 함께 보세요.

나눠 팔면 얼마나 더 받나 — 그리고 §133③

차익 4억원짜리 농지 두 필지(각각 장특공 20%)를 한 해에 팔면 예시 2와 같아 국세 131,810,000원을 냅니다. 한 필지씩 해를 넘겨 팔면 해마다 산출세액 101,060,000원 중 1억원이 감면돼 두 해 합계 국세 2,120,000원만 남습니다. 대신 두 해에 2억원을 다 써서 그 뒤 3년 동안은 5년 한도가 남지 않고, 4년째 되는 해에야 첫 해분이 창에서 빠져 다시 1억원을 받을 수 있습니다(예: 2026·2027년에 1억원씩 → 2028~2030년 0원, 2031년 1억원).

5년 창은 해마다 한 칸씩 밀립니다. 2027년은 2023~2026년 합이 이미 2억원이라 0원, 2028년은 2023년분이 창에서 빠져 다시 9,000만원을 받습니다.

연도 분산의 일반적인 효과(누진세율·기본공제 2번)는 부동산 2건 양도 연도 분산 판정기에서도 볼 수 있습니다.