토지보상금 양도세 감면율 2025 개정: 현금 15%·채권 20%·만기 특약 35·45%, 한도 연 2억·5년 3억
공익사업으로 토지가 협의매수되거나 수용되면 보상금에 양도소득세가 붙지만, 조세특례제한법 제77조가 세액의 일부를 깎아 줍니다. 이 감면율이 2025년 양도분부터 5%p씩 올랐고(대토보상 감면율 40%는 조세특례제한법 제77조의2 그대로), 감면 한도도 자경농지 감면과 별도인 과세기간 2억원·5개 과세기간 3억원으로 새로 생겼습니다. 인터넷에 아직 많이 남아 있는 「현금 10%·채권 15%·특약 30·40%, 연 1억 한도」는 2024년 이전 양도분 기준입니다.
1. 개정 전후 감면율
| 보상 방식 | 2024년 이전 양도 | 2025년 양도분부터 (현행) | 근거 |
|---|---|---|---|
| 현금 | 10% | 15% | §77① 본문 |
| 보상채권 (일반) | 15% | 20% | §77① 괄호, 시행령 §72① |
| 채권 3년 이상 만기보유 특약 | 30% | 35% | §77① 괄호 |
| 채권 5년 이상 만기보유 특약 | 40% | 45% | §77① 괄호 |
| 대토 (감면 선택) | 40% (변동 없음) | 40% 또는 과세이연 | §77의2① |
올린 개정은 법률 제20778호(2025.3.14)이고, 같은 법 부칙 제10조가 「이 법 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 경우부터」 적용한다고 정했습니다. 그래서 2025년 1월에 양도했더라도 새 감면율을 씁니다. 「채권」은 토지보상법 제63조에 따른 보상채권이고(시행령 §72①), 특약 35·45%는 공공주택 특별법·택지개발촉진법·토지보상법 등 시행령 §72②가 정한 법률에 따른 협의매수·수용에만 적용됩니다.
2. 감면 요건 — 2년 전 취득, 2026년 말까지 양도
사업인정고시일(고시일 전에 양도하면 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득 — 1호 공익사업 시행자에게 양도, 2호 정비구역 안 토지 양도, 3호 수용.
- 취득일 특례: 상속받은 토지는 피상속인의 취득일, 소득세법 §97의2 이월과세가 적용되는 증여분은 증여자의 취득일로 2년을 판단합니다(§77⑨).
- 2년 경계: 보상 10억·취득가 7억(보유 3년, 장특공 6%)으로 바꾼 경우, 고시일 2025-06-02 기준으로 2023-06-02 취득은 감면 대상, 2023-06-03 취득은 대상이 아니라고 보면(당일 포함 가정) 하루 차이로 현금 보상 감면액이 12,940,500원 ↔ 0원으로 갈립니다. 기산 방식은 해석 여지가 있으니 경계라면 세무 확인이 필요합니다.
- 적용기한: 현행 문언은 2026-12-31입니다. 2026년 세제개편안에 §77·§77의2 적용기한 연장이 들어 있지만(상세본 160쪽) 정부안이며 국회 의결 전입니다. 연장 후 기한(2028-12-31로 보도)도 원문 확인이 필요합니다.
3. 예시 — 10억 보상, 방식만 바꿨을 때
총보상 10억원, 취득가 2억원(2010-05-01 취득), 사업인정고시 2025-06-02, 양도 2026-11-30이면 보유 16년으로 장기보유특별공제 30%(2.4억원), 과세표준 5억5,750만원, 산출세액 198,210,000원입니다.
| 보상 방식 (100%) | 감면액 | 농어촌특별세 | 지방소득세 | 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 감면 없음 (기한 경과 등) | 0 | 0 | 19,821,000 | 218,031,000 |
| 현금 15% | 29,731,500 | 5,946,300 | 16,847,850 | 191,272,650 |
| 일반채권 20% | 39,642,000 | 7,928,400 | 15,856,800 | 182,353,200 |
| 3년 특약 35% | 69,373,500 | 13,874,700 | 12,883,650 | 155,594,850 |
| 5년 특약 45% | 89,194,500 | 17,838,900 | 10,901,550 | 137,755,950 |
농어촌특별세는 감면세액의 20%이고(직접 경작한 농지의 §77 감면분은 비과세), 지방소득세는 국세 산출세액의 1/10에서 최종 감면액의 10%를 뺀 금액입니다. 현금과 5년 특약의 세금 차이는 5,351만여원이지만, 채권은 이자가 낮고 5년 묶이므로 세금만으로 판단할 수는 없습니다 — 계산 순서와 현금·채권 세후 현재가치 비교 글에서 다룹니다.
4. 만기보유 특약을 어기면 — 15%p·25%p 추징
특약을 맺고 35%(45%)를 감면받은 사람이 만기 전에 채권을 팔거나 계좌에서 빼는 등 특약을 위반하면 감면받은 세액 중 양도소득세의 15%(5년 특약은 25%)에 상당하는 금액을 즉시 징수합니다(§77④). 결과적으로 일반채권 20% 감면만 남는 셈입니다. 위 예시에서 3년 특약 위반 추징액은 29,731,500원, 5년 특약은 49,552,500원(이자상당액 별도)입니다. 특약 채권은 사업시행자를 계좌관리기관으로 하는 계좌로 만기까지 보유해야 합니다(시행령 §72③).
5. 한도 — §133① 자경농지 한도와 별개인 §133②
제133조 제1항의 「과세기간 1억원·5개 과세기간 2억원」은 자경농지 감면(§69) 등에 쓰는 한도입니다. §77·§77의2·§77의3 감면은 2025년 신설된 제133조 제2항으로 과세기간 2억원, 5개 과세기간 합계 3억원을 넘는 부분을 감면하지 않습니다(부칙 §15: 2025년 양도분부터, 5년 합계에 개정 전 §77의3 감면세액은 넣지 않음).
| 사례 | 한도 전 감면 | 한도 적용 후 | 총부담 |
|---|---|---|---|
| 보상 50억(취득 10억), 5년 특약 100% | 536,820,750 | 200,000,000 (연 한도) | 1,132,228,500 |
| 10억 5년 특약 + 같은 해 이미 1.5억 감면 | 89,194,500 | 50,000,000 (연 여유) | 173,031,000 |
| 10억 5년 특약 + 직전 4년 2.5억 감면 | 89,194,500 | 50,000,000 (5년 여유) | 173,031,000 |
토지를 나눠(1년 이내) 일부를 판 뒤 2년 이내 나머지를 같은 사람이나 배우자에게 팔면 한 과세기간에 양도한 것으로 봅니다(§133③). 여러 필지가 같은 해에 수용되면 앞 필지 감면액을 합산해 한도를 따져야 합니다. 대토 감면과 과세이연의 선택은 대토보상 양도세 글을 참고하세요.
- 「조세특례제한법」 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면). 법률 제21467호, 2026.9.18 시행. 원문
- 「조세특례제한법」 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도). 원문
- 「조세특례제한법」 일부개정법률(법률 제20778호, 2025.3.14) 부칙 제10조·제15조. 원문
- 「조세특례제한법 시행령」 제72조. 대통령령 제36587호, 2026.9.18 시행. 원문
- 「조세특례제한법」 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례). 원문
- 재정경제부. 2026년 세제개편안 상세본(국회도서관 국가전략포털). 원문