토지수용 양도세 계산 순서: 양도시기·장기보유특별공제·감면액 산식·농특세·지방소득세까지

토지보상금의 양도세는 일반 토지 양도와 같은 순서로 산출세액을 낸 뒤, 조세특례제한법 제77조 감면율을 소득세법 제90조 산식으로 적용하고, 감면액에 농어촌특별세가 붙고 지방소득세도 함께 줄어드는 구조입니다. 단계별로 보고 10억원 보상 예시로 끝까지 계산합니다.

1. 계산 단계

사업인정고시일이 2006-12-31 이전이거나 고시일부터 5년 이전에 취득한 수용 토지는 비사업용 토지로 보지 않습니다(시행령 §168의14③3). 오래 가진 토지라면 10%p 가산을 걱정할 필요가 대체로 없습니다.

2. 감면액 산식 — 보상이 섞이면 비율로 나눈다

소득세법 제90조 제1항은 감면세액을 「산출세액 × (감면대상 양도소득금액 − 기본공제) ÷ 과세표준 × 감면율」로 정합니다. 보상금 전부가 감면 대상이면 앞의 비율이 1이라 산출세액 × 감면율이 됩니다. 현금과 채권처럼 감면율이 다른 보상이 섞이면 계산기는 감면소득을 보상액 비율로 나누고 기본공제도 같은 비율로 나눈다고 가정합니다. 신고서식상 안분 방식과 다를 수 있는 추정이라는 점을 감안하세요.

3. 예시 — 10억 보상, 처음부터 끝까지

총보상 10억원, 취득가 2억원(2010-05-01), 고시 2025-06-02, 양도 2026-11-30.

혼합 구성의 감면액은 198,210,000 × (0.4 × 15% + 0.6 × 35%) = 198,210,000 × 27% = 53,516,700원입니다. 지방소득세는 산출세액 1/10(19,821,000원)에서 감면액의 10%를 뺀 금액입니다. 직접 경작 농지면 §77 감면분 농특세가 비과세이지만(8년 경작 요건은 적용 안 함), 대토(§77의2) 감면분은 비과세 대상이 아닙니다.

4. 2년 요건 — 하루 차이 경계

보상 10억·취득가 7억, 고시 2025-06-02인 토지를 현금으로 받는 경우입니다.

「소급하여 2년 이전」에 기준일 2년 전 당일이 들어가는지에 따라 결과가 바뀝니다. 계산기는 2일 이내 차이면 경계 경고를 띄웁니다. 상속 토지는 피상속인 취득일로 판단합니다(조특법 §77⑨).

5. 세금만 보면 안 된다 — 현금·채권 세후 현재가치

채권 감면율이 높아도 채권 이자가 시중 수익률보다 낮으면 손해일 수 있습니다. 예시 가정(채권 이율 3·5년 모두 2.5%, 현금으로 굴릴 기회수익률 3.0%, 이자소득세 15.4%, 일반채권 즉시 매각 할인 3%)으로 계산하면:

이 가정에서는 5년 특약 > 3년 특약 > 현금 > 일반채권 순입니다. 일반채권은 즉시 매각 할인 3%가 추가 감면 5%p보다 커서 현금보다 불리했습니다. 다만 이 순서는 입력한 이율·할인율 가정에서만 성립합니다. 같은 가정에서 기회수익률이 약 3.24%를 넘으면 5년 특약보다 현금이 유리해집니다. 실제 보상채권 이율은 발행 전달 금리를 기준으로 정해지므로(토지보상법 §63⑨) 보상 공고를 확인해 넣어야 합니다. 감면율 자체의 개정 내용은 감면율 2025 개정 글, 대토는 대토보상 양도세 글을 보세요.