대토보상 양도세: 40% 감면 vs 과세이연, 대토 팔 때 세금까지 비교하기 (3년 사후관리)
대토보상은 보상금 일부를 현금 대신 그 공익사업으로 조성한 토지로 받는 방식입니다. 대토로 받은 부분의 양도세는 40% 감면과 과세이연 중 하나를 고를 수 있습니다. 지금 내는 세금만 보면 과세이연이 훨씬 적어 보이지만, 이연한 차익은 대토를 팔 때 한꺼번에 과세됩니다. 대토 양도 시점의 세금까지 넣어 비교해야 합니다.
1. 대토보상 요건 (토지보상법 제63조)
- 토지소유자가 원하고 사업시행자가 토지로 보상할 수 있을 때, 현금·채권 보상 부분을 뺀 보상금 범위에서 대토를 줍니다(제1항). 대토 가격은 일반 분양가격 기준입니다.
- 대토 면적 상한: 주택용지 990㎡, 상업용지 1,100㎡(제2항).
- 보상계약 체결일부터 소유권이전등기 때까지 전매 금지(제3항). 계약 1년 뒤에는 현금 전환을 요청할 수 있습니다(제4항).
2. 감면과 과세이연의 산식 (시행령 제73조 제1항)
1호 감면: 이 금액에 대한 양도소득세의 100분의 40을 감면합니다(§77의2①).
2호 과세이연: 이 금액(과세이연금액)은 지금 과세하지 않고, 대토를 양도할 때 대토 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 과세합니다. 대토 양도 시 장기보유특별공제의 보유기간은 대토 취득 시부터 셉니다.
감면을 고르면 농어촌특별세가 감면세액의 20% 붙습니다. 직접 경작한 농지라도 대토(§77의2) 감면분은 농특세 비과세 대상이 아닙니다(농특세법 시행령 §4①1은 §77 감면만 열거). 과세이연을 고르면 개인지방소득세도 함께 이연됩니다(지특법 §167의2②).
3. 예시 — 현금 5억 + 대토 5억
총보상 10억원(취득가 2억원, 2010-05-01 취득, 고시 2025-06-02, 양도 2026-11-30), 현금 5억 + 대토 5억. 대토는 2027-06-30 등기, 2033-07-01에 8억원에 판다고 가정합니다(대토 보유 6년 · 장기보유특별공제 12%, 미래에도 현재 세율표 가정).
| 대토 40% 감면 | 대토 과세이연 | |
|---|---|---|
| 과세이연금액 | — | 280,000,000 |
| 지금 총부담 (양도세+농특세+지방세) | 168,974,025 | 82,517,150 |
| 대토 양도차익 | 300,000,000 | 580,000,000 |
| 대토 양도 시 총부담 | 87,373,000 | 195,115,800 |
| 명목 합계 | 256,347,025 | 277,632,950 |
| 현재가치 합계 (할인율 3%, 6.589년) | 240,884,515 | 243,103,060 |
이 가정에서는 감면이 명목 21,285,925원, 현재가치로 2,218,545원 유리합니다. 이연한 2.8억원이 대토 양도 차익에 더해져 미래에 더 높은 누진 구간에서 과세되기 때문입니다. 반대로 할인율이 높을수록(같은 예시에서 약 3.40% 초과), 대토를 오래 보유해 미래 세금의 현재가치가 작아질수록 이연이 유리해질 수 있습니다. 대토를 팔지 않고 상속할 계획이라면 미래 양도세 자체가 달라지므로 이 비교의 전제가 바뀝니다. 어느 쪽이 낫다고 단정하기보다 본인 가정으로 계산해 볼 문제입니다.
4. 3년 사후관리 — 추징 범위가 사유마다 다르다
| 사유 (시행령 §73④⑤) | 추징액 |
|---|---|
| 전매금지 위반으로 대토가 현금보상으로 전환 | 감면세액 전액(이연이면 「과세이연금액 상당 세액」) + 이자상당액 |
| 대토 등기 후 3년 이내 대토 양도 (3년 이내 협의매수·수용되는 경우는 제외) | |
| 등기원인이 대토보상으로 기재되지 않음, 그 밖의 사유로 현금 전환, 등기 후 3년 이내 증여·상속 | 대토 감면세액 − 현금보상이었다면 받았을 감면세액(차액), 이연이면 과세이연금액 상당 세액 — 이자상당액 가산 규정 없음 |
| 대토 권리를 리츠에 현물출자하고 받은 주식을 5년 이내 처분 | 대토 감면세액 − 3년 만기보유 특약 채권보상 감면세액(리츠법 요건 미충족 처분이면 특약 없는 채권보상 기준) |
「과세이연금액 상당 세액」은 총보상액 전체에 §77 감면율을 적용한 세액에서 현금·채권 보상 등으로 이미 낸 세액을 뺀 금액입니다. 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월(증여는 3개월, 상속은 6개월) 이내에 신고·납부해야 합니다. 대토를 일찍 처분할 가능성이 있다면 감면·이연 혜택이 사라질 수 있다는 점을 먼저 따져야 합니다.
대토 감면도 현금·채권 감면과 합산해 조특법 제133조 제2항 한도(과세기간 2억원·5개 과세기간 3억원)를 적용받습니다 — 감면율·한도 글. 감면액이 어떤 산식으로 나오는지는 토지수용 양도세 계산 순서 글을 참고하세요. 현행 §77의2 과세특례도 2026-12-31까지이며, 연장안은 국회 의결 전입니다.