해외이주 양도세 비과세: 출국일부터 2년 안에 팔면 보유·거주기간 상관없다 — 세대전원·1주택·잔금일 체크리스트
이민이나 해외 근무로 가족이 모두 출국하면 국내 집을 팔 때 비거주자가 됩니다. 비거주자는 원래 1세대1주택 비과세를 못 받지만, 해외이주 또는 1년 이상 국외 취학·근무로 세대전원이 출국하고 출국일 현재 보유한 1주택을 출국일부터 2년 안에 팔면 보유·거주기간과 관계없이 비과세 대상이 될 수 있습니다. 요건 5가지와 2년 만료일 계산법, 국세청이 특례를 인정하지 않은 사례를 정리합니다.
원칙: 비거주자는 1세대1주택 비과세를 못 받는다
해외로 나가 비거주자가 되면 국내 집을 팔 때 1세대1주택 비과세(소득세법 §89①3호)를 원칙적으로 받지 못합니다. 소득세법 §121② 단서가 이렇게 정합니다.
「다만, 제119조제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.」
그 「대통령령으로 정하는 비거주자」에서 빠지는 사람이 있습니다. 시행령 §180의2①은 「다만, 법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는 제154조제1항제2호나목 및 다목의 요건을 충족하는 비거주자는 제외한다.」고 씁니다. 즉 해외이주(나목)·1년 이상 국외 취학·근무(다목) 요건을 갖춘 비거주자는 비과세를 다시 받을 수 있습니다.
조문 — 시행령 §154① 2호 나목·다목
「다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 …」
「나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.」
「다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.」
요건을 갖추면 보유기간·거주기간을 따지지 않습니다. 1년만 보유했어도, 한 번도 살지 않았어도 비과세 대상이 될 수 있습니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다(→ 비거주자 양도소득세 계산법).
요건 5가지 체크리스트
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| ① 출국 사유 | 해외이주법상 해외이주(연고·무연고·현지이주) 또는 1년 이상 계속 국외거주가 필요한 취학·근무 | 영 §154①2 나·다, 해외이주법 §4 |
| ② 세대전원 출국 | 세대원 일부가 남으면 안 됨. 군 입영으로 못 나간 세대원은 출국한 것으로 봄 | 서면5팀-1322, 부동산거래관리과-1004 |
| ③ 출국일 현재 1주택 | 출국하는 날 국내 주택이 1채. 분양권만 있으면 안 됨 | 나·다목 단서, 기준-2025-법규재산-0043 |
| ④ 양도일 현재 국내 1주택 | 출국 때부터 보유한 그 주택을 팔아야 함 | 영 §154① 단서, 재산세과-544 |
| ⑤ 출국일부터 2년 이내 양도 | 양도일 = 잔금일(그 전에 등기했으면 등기접수일) | 나·다목 단서 |
해외이주법 §4는 해외이주를 셋으로 나눕니다. 「1. 연고이주: 혼인ㆍ약혼 또는 친족 관계를 기초로 하여 이주하는 것」, 「2. 무연고이주: 외국기업과의 고용계약에 따른 취업이주, … 사업이주 등 제1호 및 제3호 외의 사유로 이주하는 것」, 「3. 현지이주: 해외이주 외의 목적으로 출국하여 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 사람의 이주」입니다.
「출국일」은 언제인가
국세청은 「‘출국일’은 ‘세대전원이 출국하는 날’」이라고 답했습니다(서면5팀-1322, 2007. 4. 23.). 서면5팀-0140(2008. 1. 18.)도 나목·다목 단서의 출국일을 「‘세대 전원이 출국하는 날’」로 봅니다. 가족이 나눠 출국했다면 마지막 세대원이 출국한 날부터 2년을 셉니다.
현지이주는 다릅니다. 시행규칙 §71⑥은 「영 제154조제1항제2호나목을 적용할 때 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 취득한 날을 말한다.」고 정합니다. 유학·취업으로 나가 있다가 영주권을 받았다면 영주권 취득일이 출발점입니다.
2년은 어떻게 세나 — 민법 초일 불산입
국세기본법 §4는 세법의 기간 계산을 민법에 따르게 합니다. 민법 §157 「기간의 초일은 산입하지 아니한다」, §160② 「최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다」, §160③ 「최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다」를 적용하면 다음과 같습니다.
| 출국일 | 2년 만료일 | 설명 |
|---|---|---|
| 2024-05-10 | 2026-05-10 | 기산일 5/11 → 2년 뒤 5/11의 전일 |
| 2022-02-28 | 2024-02-29 | 기산일 3/1 → 2024-03-01의 전일. 「2년 뒤 같은 날」(2/28)로 세면 하루 손해 |
| 2024-02-28 | 2026-02-28 | 기산일 2/29 → 2026년엔 2/29가 없어 2월 말일 |
만료일이 주말·공휴일이면 다음 날로 늘어나는지(민법 §161)는 양도 기한에 대한 해석을 확인하지 못했습니다. 만료일 전 영업일까지 잔금을 받는 편이 안전합니다. 「양도일」은 계약일이 아니라 대금을 청산한 날(잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일)입니다(소득세법 §98, 시행령 §162①).
특례가 안 되는 7가지 사례
| 사례 | 해석 |
|---|---|
| 출국 전에 양도 | 부동산거래관리과-67(2010. 1. 18.), -263(2010. 2. 18.) — -263 요지: 「세대전원이 출국하기 전에 양도하는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것」 |
| 출국 후 2년 경과 후 양도 | 재산세과-544(2009. 10. 26.), 부동산거래관리과-228(2011. 3. 14.) |
| 근무상 형편으로 출국 후 재입국해 국내 거주 중 양도 | 부동산거래관리과-474(2010. 3. 26.) |
| 세대원 일부가 출국 후 1년 이내 재입국 | 부동산거래관리과-1004(2010. 7. 30.) |
| 출국일 현재 분양권만 보유 → 완공 주택을 2년 안에 양도 | 기준-2025-법규재산-0043(2025. 8. 29.) — 「출국 후 2년 이내 분양권으로 취득한 주택을 양도시 비과세 적용 받을 수 없음」 |
| 거주주택 + 장기임대주택(영 §155⑳) 세대의 거주주택 | 서면-2016-법령해석재산-4922(2017. 8. 22.) |
| 출국 후 비거주자 상태에서 취득한 주택 | 재산세과-544 — 「출국일 현재 보유하고 있던 1주택을 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한하여 적용」 |
해외이주로 나갔다가 영주귀국한 경우는 거주자가 되는 시기(부동산납세과-615: 「국내에 주소를 둔 날(거주자가 되기 위하여 입국한 날)부터 거주자가 되는 것」)부터 다시 따져야 해서 이 특례와는 다른 경로입니다(→ 출국 전·2년 안·2년 뒤·귀국 후 비교).
챙길 서류
시행규칙 §71④은 주민등록표등본과 함께 다음 서류로 확인한다고 정합니다.
- 해외이주(나목): 「외교부장관이 교부하는 해외이주신고확인서. 다만, 「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권사본」(§71④3)
- 국외 취학·근무(다목): 「재학증명서, 재직증명서, 요양증명서등 해당 사실을 증명하는 서류」(§71④4)
2015-04-01에 5억 원에 취득(필요경비 2천만 원), 2024-05-10 세대전원 이민 출국, 2026-03-20 잔금 10억 원. 만료일 2026-05-10 이내이고 양도가액이 12억 원 이하라 양도세 0원(요건상 비과세 대상). 같은 집을 12억 원 넘게 팔면 넘는 부분 비율만큼 과세됩니다.
국외전출세(소득세법 §118의9~)는 주식이 대상이라 주택과는 별개입니다(→ 국외전출세 계산 가이드).
- 소득세법 [법률 제21221호, 2025. 12. 23., 시행 2026. 7. 1.] 제89조, 제95조, 제103조, 제104조, 제105조, 제121조, 제122조, 제156조. 국가법령정보센터. www.law.go.kr
- 소득세법 시행령 [대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행] 제2조의2, 제3조, 제154조, 제159조의4, 제160조, 제180조의2. 국가법령정보센터. www.law.go.kr
- 소득세법 시행규칙 [재정경제부령 제33호, 2026. 5. 22.] 제71조. 국가법령정보센터. www.law.go.kr
- 해외이주법 [법률 제19275호, 2023. 9. 29. 시행] 제4조. 국가법령정보센터. www.law.go.kr
- 국세기본법 제4조; 민법 제157조·제160조. 국가법령정보센터. www.law.go.kr
- 국세청 서면인터넷방문상담5팀-1322 (2007. 4. 23.) 이민으로 국외이주하는 경우 비과세요건과 출국일의 의미 및 입증서류. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 서면인터넷방문상담5팀-0140 (2008. 1. 18.) 해외이주에 따른 1세대1주택 비과세 규정의 출국일 적용. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 재산세과-544 (2009. 10. 26.) 해외이주 출국일로부터 2년이 경과하여 양도하는 1주택 비과세 여부. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산거래관리과-67 (2010. 1. 18.) 국외거주를 필요로 하는 근무상 형편으로 세대 전원이 출국하기 전에 주택을 양도하는 경우. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산거래관리과-263 (2010. 2. 18.) 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우 비과세 여부 등. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산거래관리과-474 (2010. 3. 26.) 근무상 형편으로 출국하였다가 입국한 경우 비과세특례 적용여부. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산거래관리과-1004 (2010. 7. 30.) 군부대 입영으로 출국하지 못한 경우 세대전원 출국 해당여부 등. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산거래관리과-228 (2011. 3. 14.) 근무상 형편으로 세대전원이 출국 후 재입국하여 주택을 양도하는 경우. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 서면-2016-법령해석재산-4922 (2017. 8. 22.) 거주주택과 장기임대주택을 보유하는 1세대가 해외이주 후 2년 이내에 양도하는 거주주택의 비과세 여부. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 기준-2025-법규재산-0043 (2025. 8. 29.) 출국일 현재 보유한 분양권이 주택으로 완성되고 출국 후 2년 이내 양도시 비과세 가능 여부. taxlaw.nts.go.kr
- 국세청 부동산납세과-615 (2014. 8. 22.) 해외이주자가 영주귀국하는 경우 거주자가 되는 시기 등. taxlaw.nts.go.kr