비거주자 양도소득세 계산법: 12억 초과분은 장기보유특별공제 표1(최대 30%)만 — 2년 지나면 12억 공제도 없다

해외이주·해외 근무로 비거주자가 된 뒤 국내 집을 팔면 세금 계산이 거주자와 두 군데서 달라집니다. 첫째, 장기보유특별공제는 표2(최대 80%)를 못 받고 표1(최대 30%)만 받습니다. 둘째, 출국일부터 2년 특례가 안 되면 12억 원 공제도 없이 양도차익 전액이 과세됩니다. 같은 18억 원 주택으로 계산하면 2년 안 82,440,600원, 2년 뒤 308,860,200원입니다.

계산 흐름

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(실지거래가액)
2. (2년 특례가 적용되는 고가주택이면) 12억 원 초과 비율로 안분 — 시행령 §160①
3. 장기보유특별공제 — 비거주자는 표1(보유 3년 6% ~ 15년 이상 30%)
4. 양도소득 기본공제 연 250만 원(법 §103①, 비거주자도 §122①로 준용)
5. 세율 — 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율 6~45%(법 §104①·§55①)
6. 지방소득세 = 국세의 10%(지방세법 §103의3)

고가주택 안분은 시행령 §160① 산식(원문은 표 형식)대로 과세 양도차익 = 법 §95①의 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액, 장기보유특별공제 = 법 §95②의 공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액으로 계산합니다.

왜 표1인가 — 비과세는 돌아와도 표2는 안 돌아온다

소득세법 §121② 단서는 비거주자에게 「제89조제1항제3호ㆍ제4호 및 제95조제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.」고 합니다. §89①3호는 1세대1주택 비과세, §95② 단서는 거주자 1세대1주택에 주는 표2(보유 40% + 거주 40%, 최대 80%)입니다.

해외이주·국외 근무 특례를 갖춘 비거주자는 시행령 §180의2① 단서로 예외가 됩니다. 그런데 그 단서는 「법 제89조제1항제3호를 적용할 때에는」이라고 범위를 한정합니다. 그래서 비과세는 돌아오지만 표2 배제는 그대로 남습니다.

예시 — 같은 18억 원 주택, 2년 안 vs 2년 뒤

2014-06-15 취득가 8억 원(필요경비 3천만 원), 2026-04-30 양도가 18억 원, 보유 11년 → 표1 22%. 양도차익 9억 7천만 원.

차이는 2억 2,641만 9,600원입니다. 2년이 지나면 §121② 단서로 §89①3호 자체가 적용되지 않으므로 12억 원 공제(안분)도 사라지고 양도차익 전액이 과세됩니다. 그래서 12억 원 이하 주택도 2년이 지나면 세금이 나옵니다. 9억 원 주택(2018-01-05 취득 6억 원, 필요경비 1천만 원, 2026-06-30 양도, 보유 8년 표1 16%)을 2년 지나 팔면 국세 71,678,000원 + 지방 7,167,800원 = 78,845,800원입니다.

단기 보유라면 70%·60% 세율

특례는 보유·거주기간 요건만 없애 줄 뿐 세율 규정은 그대로입니다. 국세청은 특례 주택이라도 「보유기간이 1년 미만인 토지 또는 건물을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조제1항제3호에 따른 세율이 적용되는 것」이라고 답했습니다(부동산거래관리과-263 2항).

해외 파견 직원은 거주자일 수 있다 — 표2 가능

시행령 §3은 「거주자나 내국법인의 국외사업장 또는 해외현지법인(내국법인이 발행주식총수 또는 출자지분의 100분의 100을 직접 또는 간접 출자한 경우에 한정한다) 등에 파견된 임원 또는 직원이나 국외에서 근무하는 공무원은 거주자로 본다.」고 합니다. 이 경우 양도일 현재 거주자이므로 보유기간 중 거주 2년 이상이면 표2(시행령 §159의4)를 받을 수 있습니다.

예를 들어 18억 원 주택(2016-03-01 취득 8억 원, 경비 3천만 원, 2026-04-30 양도, 보유 10년 40% + 거주 6년 24% = 64%)을 2년 안에 팔면 장기보유특별공제 206,933,333원, 과세표준 113,900,000원, 합계 26,867,500원입니다. 비거주자라면 같은 주택에 표1(보유 10년 20%)만 적용됩니다. 파견 형태가 §3에 해당하는지는 사실관계로 판단합니다. 또 거주자는 §121② 단서(비거주자 비과세 배제)가 적용되지 않으므로 출국일부터 2년 특례가 아니라 거주자 1세대1주택 비과세(시행령 §154① 본문 — 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주 2년 이상)로 판정합니다. 그래서 2년이 지난 뒤 팔아도 이 요건을 채웠다면 12억 원 이하 주택은 비과세, 넘는 주택은 초과분만 과세됩니다(같은 조건 10억 원 주택이면 0원).

법인에 팔면 원천징수, 신고 기한은 2개월

• 원천징수(법 §156①5): 양수인이 법인이면 「지급금액의 100분의 10. 다만, 양도한 자산의 취득가액 및 양도비용이 확인되는 경우에는 그 지급금액의 100분의 10에 해당하는 금액과 그 자산의 양도차익의 100분의 20에 해당하는 금액 중 적은 금액으로 한다.」 18억 원 예시라면 min(1억 8천만, 9억 7천만 × 20%) = 1억 8천만 원을 떼고 신고로 정산합니다. 개인 양수인은 원천징수 의무가 없습니다.
• 예정신고(법 §105①1): 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 2026-04-30 양도면 2026-06-30까지입니다. 비과세라도 12억 원 초과분이 있으면 신고 대상이고, 양도차손이어도 신고합니다(§105③).

특례 요건 자체는 해외이주 2년 비과세 체크리스트에서 확인하세요.