환산취득가액 계산법 — 취득가액 모를 때 양도세, 기준시가 비율과 개산공제 3%로 직접 계산하기

오래전에 산 집이라 계약서가 없으면 양도세는 어떻게 계산할까요. 세법은 환산취득가액을 씁니다. 양도가액에 「취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가」를 곱한 값입니다. 다만 이 방법은 실제 취득가를 확인할 수 없을 때만 쓸 수 있습니다. 공제도 실제 비용이 아니라 기준시가의 3%만 인정합니다.

순서가 정해져 있다 — 실가 → 매매사례 → 감정 → 환산

소득세법 §97①1은 취득가액을 실지거래가액으로 정합니다. 그리고 「가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여」 나목, 곧 「매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액」을 쓰게 합니다. 시행령 §176의2③이 구체적 순서를 정합니다.

1. 매매사례가액 — 취득일 전후 3개월 안에 같은 자산이나 유사 자산이 거래된 가액
2. 감정가액 — 취득일 전후 3개월 안을 기준일로 한 감정가액. 둘 이상 감정의 평균이고, 기준시가 10억원 이하 자산은 한 곳 감정도 됩니다.
3. 환산취득가액 — 아래 공식
4. 기준시가 — 추계 결정(§114⑦)의 마지막 수단

아파트는 같은 단지 거래가 있으면 매매사례가액이 먼저입니다. 그래서 실무에서 환산까지 내려오는 경우는 오래된 아파트, 단독주택, 상가, 토지가 많습니다.

공식과 7억 아파트 손계산

예시: 2008-03-10에 산 아파트를 2026-11-20에 7억원에 팝니다. 취득 당시 공동주택가격 1억8,000만원, 양도 당시 4억5,000만원입니다. 2주택이라 일반 과세이고 보유 18년이라 장기보유특별공제 30%(표1 최대)를 받습니다. 중개보수 등 양도비는 500만원입니다.

• 환산취득가액 = 7억 × 1.8억 ÷ 4.5억 = 2억8,000만원
• 개산공제 = 취득 당시 기준시가 1.8억 × 3% = 540만원
• 양도차익 = 7억 − 2.8억 − 540만 = 4억1,460만원 → 장특공 30% 1억2,438만원 → 기본공제 250만원 → 과세표준 2억8,772만원
• 소득세 89,393,600원 + 지방소득세 8,939,360원 = 98,332,960원

실제 취득가 2억600만원(취득세 등 부대비용 포함)과 확장 공사비 1,000만원 영수증이 있다면 어떨까요. 실가로 계산하면 117,898,000원입니다. 이 예시에서는 환산이 1,957만원쯤 적습니다. 그러나 이 차이 때문에 고를 수 있는 것은 아닙니다. 실가가 확인되면 환산은 쓸 수 없습니다(아래 마지막 절).

개산공제는 「환산가액의 3%」가 아니다

가장 흔한 실수입니다. 시행령 §163⑥은 개산공제를 토지는 취득 당시 개별공시지가의 3/100, 건물·주택은 취득 당시 기준시가의 3/100으로 정합니다(미등기 자산은 3/1000). 위 예시에서 환산가액 2.8억의 3%(840만원)로 계산하면 300만원을 더 공제하게 되고, 신고가 틀립니다.

환산을 쓰면 실제로 쓴 취득세·중개보수·수리비·양도비는 따로 빼지 않습니다. 이 비용들은 개산공제 하나로 대신합니다(§97②2 본문).

공사비가 크면 — 자본적지출 단서

§97②2 단서는 예외를 둡니다. 「환산취득가액 + 개산공제」가 「자본적지출액 + 양도비」보다 작으면 뒤쪽 합계를 필요경비로 할 수 있습니다. 양도소득세 집행기준 97-163-2도 2011.1.1. 이후 양도분부터 큰 금액을 필요경비로 한다고 정리합니다.

위 아파트에 증빙 있는 확장·구조 공사비가 3억원이라면 3억 + 양도비 500만 = 3억500만원입니다. 이 값이 환산 2.8억 + 개산 540만 = 2억8,540만원보다 큽니다. 그래서 취득가액은 0원, 필요경비는 3억500만원이 되고 총부담은 92,598,000원입니다. 둘을 더해서 함께 공제하는 것이 아니라 둘 중 하나만 고른다는 점에 주의하세요.

토지·건물 기준시가가 따로인 상가 — 안분과 30% 규칙

상가·일반건물은 토지(개별공시지가 × 면적)와 건물(국세청 고시 기준시가)의 기준시가가 따로 있습니다. 환산은 구성요소별로 하고, 합쳐서 팔았으면 양도가액도 기준시가 비율로 나눕니다(§100②).

예: 토지는 2019년에 사고 건물은 2025-04-20 사용승인을 받은 상가를 2026-10-30에 8억원에 팔았습니다. 이 상가의 양도 당시 기준시가가 토지 3.8억, 건물 1.2억이면 건물분 양도가액은 8억 × 1.2 ÷ 5.0 = 1억9,200만원입니다. 건물의 취득 당시 기준시가가 1.25억이면 건물분 환산가액은 8억 × 1.25 ÷ 5.0 = 2억원입니다. 「양도가액 먼저 안분 → 건물분 환산」과 「총액으로 환산」은 같은 값이 나옵니다.

계약서에 건물값을 따로 적었더라도, 그 금액이 기준시가 안분가액과 30% 이상 차이 나면 구분이 불분명한 것으로 봅니다. 그때는 안분가액을 씁니다(§100③). 위 상가 계약서에 건물 1억원이라고 적었다면 안분가액 1.92억과의 차이(9,200만원)가 30% 기준(5,760만원)을 넘습니다. 그래서 1.92억으로 계산합니다. 이 상가는 건물을 새로 지은 지 5년이 안 됐으므로 환산가액 가산세도 붙습니다. 가산세는 신축 5년 이내 가산세 5% 글에서 다룹니다.

실가가 확인되면 환산은 부인된다

일간NTN(2025-03-18)이 소개한 국세청 사례가 있습니다. 납세자는 오래된 상가의 분양가를 과세당국이 확인하기 어려울 것이라 생각했습니다. 그래서 환산취득가액 10억원으로 신고했습니다. 국세청은 분양계약서와 취득세 과세표준 신고내역에서 실제 분양가 6억원을 확인했습니다. 결국 환산을 부인하고 양도소득세 1억2,900만원을 추징했습니다. 같은 기사가 인용한 서울행정법원 2015구단53759(2016.7.6.)도 장부·증빙으로 실가를 확인할 수 있으면 환산 주장은 이유 없다고 판결했습니다.

위 사례에서 국세청은 분양계약서·취득세 신고내역과 함께 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부까지 대조했습니다. 실가가 확인되면 본세 차이에 과소신고가산세(일반 10%, 부정 40%)와 납부지연가산세가 붙습니다. 본인이 증빙을 찾을 수 있는지 먼저 확인하세요.

정리

• 환산취득가액 = 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가. 실가·매매사례·감정가액이 없을 때만 씁니다.
• 개산공제는 취득 당시 기준시가의 3%입니다. 실제 부대비용·수리비는 따로 빼지 않습니다.
• 자본적지출 + 양도비가 환산 + 개산보다 크면 그 합계만 필요경비로 합니다(취득가액 0).
• 토지·건물은 기준시가 비율로 안분하고, 계약서 구분가액이 30% 이상 다르면 안분가액을 씁니다.
• 실가 증빙과 비교한 유불리는 실제 취득가 vs 환산취득가액에서 이어집니다.