신축 5년 이내 환산취득가액 가산세 5% — 건물분만, 산출세액 0원이어도, 고가주택은 전체에 (지방세 포함 5.5%)

땅을 사서 집이나 건물을 직접 지으면 건축비 영수증을 다 갖추기 어렵습니다. 그래서 건물분을 환산취득가액으로 신고하는 일이 많습니다. 세법은 이것을 막으려고 2018년부터 신축 5년 이내 양도 시 건물분 환산가액의 5%를 가산세로 붙입니다. 지방소득세분 0.5%가 따로 있어 실제 부담은 5.5%입니다.

요건 네 가지

소득세법 §114의2①이 정한 요건은 넷입니다.

1. 건물을 신축했거나 증축했을 것. 증축은 바닥면적 합계가 85㎡를 넘는 경우만이고, 증축 부분에만 붙습니다.
2. 그 건물의 취득일(증축일)부터 5년 이내에 양도할 것
3. 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 할 것. 실제 건축비로 신고하면 붙지 않습니다.
4. 가산세 기준은 해당 건물의 감정가액·환산가액입니다. 토지분 환산가액에는 붙지 않습니다.

§114의2②는 「산출세액이 없는 경우에도 적용한다」고 정합니다. 건물에서 차손이 나서 양도세가 0원이어도 가산세는 냅니다. 지방세법 §103의9②도 같은 요건에 건물분 환산가액의 1천분의 5를 개인지방소득세에 더합니다(③ 산출세액 없어도 적용).

적용 시기도 구분됩니다. 신축분은 2018.1.1.부터 시행됐습니다(법률 제15225호). 감정가액과 85㎡ 초과 증축으로 넓힌 개정은 2020.1.1.부터입니다. 다만 그 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 종전 규정을 따릅니다(부칙 제16834호 §20).

기산일은 등기일이 아니라 사용승인일

직접 지은 건축물의 취득 시기는 시행령 §162①4가 정합니다. 사용승인서 교부일이 원칙입니다. 그 전에 사실상 사용했거나 임시사용승인을 받았으면 그중 빠른 날입니다. 무허가 건축물은 사실상 사용일입니다. 보존등기일을 기준으로 5년을 세면 날짜가 늦어져 가산세 대상인 날에 팔 수 있습니다.

5년은 언제 끝나나 — 확실한 날과 해석이 갈리는 날

「취득일부터 5년 이내」에서 첫날을 넣어 셀지 뺄지를 직접 다룬 예규는 찾지 못했습니다. 그래서 계산기는 두 해석을 모두 보여줍니다. 첫날을 넣으면 5년 뒤 같은 날의 전날이 끝이고, 첫날을 빼면(민법 §157·§160) 다음 날부터 세어 5년 뒤 그 날의 전날, 대개는 5년 뒤 같은 날이 끝입니다.

2/29에 사용승인을 받았다면 5년 뒤 같은 날이 없습니다. 이때는 두 해석 모두 평년 2/28에 끝나고 3/1부터 안전합니다. 반대로 평년 2/28에 사용승인을 받고 5년 뒤가 윤년이면, 첫날을 빼는 해석은 기산일 3/1의 전날인 2/29에 끝납니다. 그래서 2023-02-28 승인분은 2028-02-29까지 가산세가 붙을 수 있고, 3/1부터 안전합니다. 해석이 갈리는 하루에 잔금을 받아야 한다면 관할 세무서에 미리 확인하는 편이 낫습니다.

고가 1주택도 건물분 전체에 붙는다

1세대1주택 고가주택은 12억원 초과분 비율만큼만 양도차익을 과세합니다. 그래서 가산세도 그 비율로 줄어든다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 기획재정부 재산세제과-939(2018.11.1.)의 회신은 이렇습니다. 「비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지 포함)에 대한 … 가산세는 해당 건물분에 대한 … 환산가액 전체의 100분의 5에 해당하는 금액」. 조세심판원 조심2019인2281(2019.9.9.)도 같은 결론입니다. 「법 문언상 가산세 적용대상을 '해당 건물'의 환산가액으로 규정하고 있을 뿐 건물의 과세부분이나 비과세부분으로 구분하고 있지 아니한」 점을 들어 청구를 기각했습니다.

위 집을 1세대1주택(거주 4년)으로 15억원에 판다면 어떨까요. 12억 초과분만 과세되므로 소득세와 지방소득세를 합해 2,099만원쯤입니다(19,086,064원 + 1,908,606원). 토지는 2015년에 샀지만 주택 부수토지가 된 것은 2022-06-15부터라서, 장기보유특별공제는 「토지 전체 보유 11년 표1 22%」와 「부수토지 4년 표2 보유 16% + 거주 16% = 32%」 중 큰 32%입니다. 나대지였던 기간까지 표2로 세어 56%를 적용할 수는 없습니다(심사-양도-2021-0024). 그런데 가산세는 건물분 환산가액 4억2,925만원 전체의 5.5%인 2,361만원입니다(21,462,264원 + 2,146,226원). 총부담 44,603,160원 가운데 가산세가 본세보다 큽니다(약 1.1배). 12억 초과분 비율(20%)로 줄였다면 472만원쯤이었을 금액입니다.

12억 이하 비과세 주택은? — 해석이 확정되지 않았다

양도가액 12억원 이하로 비과세가 확정된 1세대1주택에도 가산세가 붙을까요. 서면-2023-법규재산-2584(2023.12.19.)는 주택 부분 가액이 12억원 이하인 고가 겸용주택을 질의한 사안입니다. 회신은 「비과세대상에서 제외되는 고가주택」에 대해 전체 환산가액의 5%라고만 답했습니다. 그래서 순수한 12억 이하 비과세 주택에 대한 결론으로 읽기는 어렵습니다. 조심2019인2281에서 청구인은 「과세관청은 9억원 이하 비과세 대상자에게는 가산세를 적용하지 않는다」고 주장했습니다. 그러나 이것은 청구인의 주장일 뿐 확인된 사실이 아닙니다.

계산기는 보수적으로 「비과세여도 가산세 적용」을 기본으로 두고 두 값을 다 보여줍니다. 위 단독주택을 비과세로 10억원에 팔면 본세는 0원이고, 가산세를 적용하면 15,738,993원, 적용하지 않으면 0원입니다. 이 정도 차이라면 신고 전에 세무서나 국세청 서면질의로 확인하는 것이 좋습니다.

가산세를 피하는 가장 확실한 방법 — 건축비 증빙

가산세는 환산·감정가액을 쓸 때만 붙습니다. 실제 건축비를 증빙할 수 있으면 실가로 신고할 수 있고, 가산세는 없습니다. 집을 짓는 동안 아래 자료를 모아 두세요.

• 공사 도급계약서와 변경계약서, 건축주 명의 대금 이체내역
• 시공사·자재상이 발급한 세금계산서·계산서·현금영수증
• 직영 공사라면 인부 인건비 지급내역과 원천징수 신고 자료
• 설계·감리 계약서와 대가 지급 증빙, 인허가 비용 영수증
• 사용승인서(기산일 증명)

증빙이 일부만 있을 때 실가와 환산 중 어느 쪽이 적은지는 손익분기 건축비 계산에서 다룹니다. 다만 실가가 확인되는 상황이라면 환산은 애초에 쓸 수 없습니다.

정리

• 신축(또는 85㎡ 초과 증축) 후 5년 안에 팔면서 환산·감정가액을 쓰면 건물분 가액의 5% + 지방 0.5%가 붙습니다.
• 산출세액이 0원이어도 붙고, 고가 1주택도 건물분 환산가액 전체가 기준입니다.
• 기산일은 사용승인일(그 전 사용·임시승인이면 빠른 날)이고, 5년 끝날은 해석이 하루 갈립니다.
• 12억 이하 비과세 주택에 붙는지는 확정되지 않았습니다.
• 환산 공식과 개산공제는 환산취득가액 계산법을 보세요.