실제 취득가 vs 환산취득가액, 양도세 어느 쪽이 적을까 — 토지 사서 집 지은 경우 손익분기 건축비 계산

「환산으로 하면 세금이 적다던데」라는 말을 자주 듣습니다. 그런데 실제 취득가와 환산취득가액은 고를 수 있는 선택지가 아닙니다. 실가를 확인할 수 있으면 실가로 신고해야 합니다. 그래도 계산해 볼 이유는 있습니다. 내가 모을 수 있는 건축비 증빙이 얼마 이상이면 실가가 유리한지, 그리고 증빙을 찾는 수고가 몇천만원의 가치가 있는지 알 수 있기 때문입니다.

「고를 수 있다」는 오해

소득세법 §97①1은 매매사례·감정·환산가액을 「실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여」 쓰게 합니다. 시행령 §176의2①이 그 경우를 정합니다. 실가를 확인할 증빙이 없거나 중요한 부분이 미비한 경우, 그리고 증빙이 매매사례·감정가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우입니다. 장부·증빙으로 실가를 확인할 수 없으면 과세관청도 추계로 결정합니다(§114⑦). 거꾸로 말하면 증빙이 있는데 환산으로 신고하면 부인됩니다. 서울행정법원 2015구단53759(2016.7.6.)는 이렇게 판결했습니다. 「장부 및 기타 증빙서류에 의해 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로 … 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다는 원고들의 주장은 이유 없다」(일간NTN 2025-03-18 인용).

토지 실가 + 건물 환산 — 개별주택가격을 둘로 나누기

땅을 사서 집을 지은 경우 토지 매매계약서는 있고 건축비 증빙만 부족한 경우가 많습니다. 이때는 토지는 실가, 건물은 환산으로 나눠 계산할 수 있습니다(한국아파트신문 「토지 취득 후 신축한 단독주택취득가액」). 순서는 이렇습니다.

1. 양도 당시 개별주택가격(토지+건물 일괄)을 토지 개별공시지가 × 면적과 일반건물 기준시가의 비율로 나눕니다.
2. 일괄 양도가액도 같은 비율로 토지분·건물분으로 나눕니다(§100②).
3. 건물분 환산가액 = 건물분 양도가액 × 취득 당시 건물분 기준시가 ÷ 양도 당시 건물분 기준시가

집을 지은 뒤 개별주택가격이 처음 공시되기 전에 취득했다면, 취득 당시 기준시가는 시행령 §164⑦로 구합니다. 최초 공시 주택가격 × 취득 당시 (토지·건물 일반 기준시가) ÷ 최초 공시 당시 (토지·건물 일반 기준시가)입니다. 서면4팀-569(2007.2.12.)는 토지·건물 취득 시기가 다른 단독주택에 이 방법을 쓴다고 회신했습니다.

건축비 증빙 3.5억 vs 2억 — 결과가 뒤집힌다

토지 양도차익은 세 경우 모두 396,571,430원입니다(보유 11년, 장특공 22%). 건축비 3.5억을 증빙할 수 있으면 실가가 환산보다 4,125만원 적습니다. 증빙이 2억뿐이면 가산세 1,574만원을 내더라도 환산이 2,050만원 적습니다. 그러나 2억이라도 실가가 「확인되는」 상황이라면 환산은 쓸 수 없습니다. 이 비교의 쓸모는 증빙을 끝까지 찾을 가치가 있는지 보는 데 있습니다.

손익분기 건축비 2억5,064만원 — 5년이 지나면 2억8,903만원

건물 실가를 만원 단위로 올려 가며 총부담을 다시 계산하면, 실가 신고 총부담이 환산(가산세 포함) 이하로 내려오는 첫 금액이 나옵니다. 이 예시에서는 2억5,064만원입니다. 증빙할 수 있는 건축비가 이보다 많으면 실가 신고가 같거나 적습니다. 2억5,063만원이면 119,746,176원으로 환산(119,744,228원)보다 조금 많고, 2억5,064만원이면 119,742,128원으로 적어집니다.

사용승인 후 5년이 지난 2027-06-16 이후에 팔면 환산에 가산세가 붙지 않습니다. 그만큼 환산이 싸지므로 손익분기는 2억8,903만원으로 올라갑니다. 가산세 날짜는 신축 5년 이내 가산세 5%에서 자세히 다룹니다.

건물 기준시가가 내려가면 건물에서 차손이 난다

건물 기준시가는 낡을수록 내려가는 경우가 많습니다. 취득 당시 건물 기준시가가 양도 당시보다 높으면, 건물분 환산가액이 건물분 양도가액보다 커집니다. 그러면 건물에서 차손이 납니다. 위 집도 환산 2억8,616만원이 건물분 양도가액 2억8,571만원보다 커서 건물 차익이 −560만원입니다.

상가 예시도 있습니다. 2025-04-20 사용승인 건물(양도 당시 기준시가 1.2억, 취득 당시 1.25억)과 2019년 취득 토지(실가 4.5억)를 2026-10-30에 8억원에 판다고 합시다. 건물분 양도가액 1억9,200만원에서 환산가액 2억원과 개산공제 375만원을 빼면 −1,175만원입니다. 이 차손은 토지 차익과 합산됩니다. 하지만 건물분 환산가액 2억원의 5.5%인 1,100만원 가산세는 그대로 붙습니다. 「환산하면 무조건 이득」도, 「무조건 손해」도 아니어서 직접 계산해 봐야 합니다.

환산으로 신고했는데 실가가 확인되면

국세청은 환산취득가액 10억원으로 신고한 상가에 대해 분양계약서와 취득세 과세표준 신고내역에서 실제 분양가 6억원을 확인했습니다. 그리고 환산을 부인해 양도소득세 1억2,900만원을 추징했습니다(일간NTN 2025-03-18). 이렇게 되면 추가 부담은 세 가지입니다.

• 본세 차이 — 실가로 다시 계산한 소득세·지방소득세와 신고분의 차이
• 과소신고가산세 — 본세 차이의 10%(부정행위면 40%)
• 납부지연가산세 — 미납 일수만큼(1일 0.022% 예시)

위 집을 실가 2억 증빙이 있는데도 환산으로 신고했고, 1년 뒤 경정된다고 해 봅시다. 본세 차이 32,941,786원, 지방 3,294,179원, 과소신고가산세 3,294,178원, 납부지연 2,645,225원으로 약 4,218만원이 추가됩니다(일반 10%·365일·0.022% 가정). 이미 낸 환산 가산세 1,574만원이 경정 때 어떻게 정리될지는 확정된 것이 아니어서 빼지 않았습니다. 지방소득세 가산세도 이 계산에 넣지 않았습니다.

정리

• 실가를 확인할 수 있으면 실가로 신고해야 합니다. 환산은 고를 수 있는 방법이 아닙니다.
• 땅을 사서 지은 집은 토지 실가 + 건물 환산으로 나눌 수 있습니다. 개별주택가격은 토지·건물 일반 기준시가 비율로 나눕니다.
• 예시의 손익분기 건축비는 2억5,064만원(5년 경과 후 2억8,903만원)입니다. 증빙이 그 이상이면 실가가 유리합니다.
• 건물 기준시가가 내려가면 건물 차손이 나도 가산세는 건물분 환산가액 전체에 붙습니다.
• 공식과 개산공제는 환산취득가액 계산법을 보세요.