상가 보증금 부가세 계산법 — 보증금 × 일수 × 3.1% ÷ 365, 증액·윤년·전대에서 틀리는 3곳

상가 보증금에 붙는 부가세는 「보증금 × 일수 × 이자율 ÷ 365」 한 줄이지만, 신고서에서 틀리는 곳은 거의 정해져 있습니다. 보증금이 중간에 바뀐 경우, 윤년, 전대입니다. 1억원 예시로 하나씩 계산합니다.

1. 산식과 기호

보증금이 기간 중에 바뀌면 「보증금 × 일수」를 구간별로 더한 값, 즉 적수를 씁니다. 근거 조문은 부가가치세법 제29조 제10항 제1호(임대보증금을 받는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정함)입니다.

2. 1억원 기준 예시 — 분기·반기·연

같은 보증금이라도 제1기(181일)와 제2기(184일)의 간주임대료가 다릅니다. 개인 일반과세자는 예정신고 대신 직전 기 납부세액의 50%를 예정고지로 내는 것이 원칙이라(부가가치세법 제48조 제3항) 보통 6개월 단위로 계산합니다.

3. 틀리는 곳 ① — 보증금이 바뀌면 구간을 나눈다

4월 1일에 보증금을 1억원에서 1.5억원으로 올렸다면 제1기를 두 구간으로 나눕니다.

226.5억 × 3.1% ÷ 365 = 1,923,698.63원 → 1,923,699원(반올림). 기말 보증금 1.5억원으로 6개월을 통째로 계산하면 2,305,890원이 나와 38만원 넘게 과다 신고합니다.

날짜를 어디서부터 세는지도 정해져 있습니다. 기산일은 계약금을 받은 날이 아니라 임대용역이 개시되는 날, 종료일은 보증금을 돌려준 날이 아니라 임대용역 제공이 끝나는 날입니다(부가46015-1118, 서면-2017-부가-1622에서 인용). 증액분은 계약상 받기로 한 때(그 전에 받았으면 받은 때)부터 셉니다(서일46011-10021). 보증금을 나눠 받기로 한 계약에서 회차마다 구간을 나누는지는 회신이 직접 답하지 않으므로 사실관계에 맞춰 확인이 필요합니다.

4. 틀리는 곳 ② — 윤년은 366으로 나눈다

분모는 365가 아니라 「윤년에는 366」입니다. 2028년 제1기(1.1~6.30)는 2월이 29일이라 182일이고 분모도 366입니다.

• 올바른 계산: 1억 × 182 × 3.1% ÷ 366 = 1,541,530원
• 분모를 365로 둔 경우: 1,545,753원 — 4,223원 과다

신고 기간이 연도를 넘는 경우(직접 입력한 기간)는 연도별로 일수를 나눠 각 해의 분모로 계산하는 것이 식의 문언에 맞습니다. 계산기는 이렇게 처리합니다.

5. 이자율은 「기간 종료일 현재」 값

시행령 제65조 제1항은 이자율을 「해당 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재」의 계약기간 1년 정기예금 이자율로 정합니다. 시행규칙 제47조가 그 값을 고시하는 형식이고, 2025년 개정으로 3.1%가 되었습니다. 이전 연도의 값을 표로 옮기는 글이 많지만 이 글은 연혁 수치를 원문으로 대조하지 못했으므로 싣지 않습니다. 지난 기간을 수정신고한다면 그 기간 종료일 현재의 시행규칙을 국가법령정보센터 연혁에서 확인하세요.

6. 틀리는 곳 ③ — 전대는 내가 낸 보증금을 뺀다

상가를 빌려 다시 빌려주는 전대(轉貸)라면, 받은 보증금에서 내가 임차할 때 지급한 보증금을 뺍니다(시행령 제65조 제2항). 단, 내가 직접 쓰는 면적에 해당하는 부분은 빼지 않습니다.

예: 받은 보증금 1억원, 내가 지급한 임차보증금 6,000만원, 임차 면적 100㎡ 중 40㎡는 직접 사용. 차감액 = 6,000만 × (1 − 40/100) = 3,600만원 → 계산 보증금 6,400만원. 2026년 연간이면 6,400만 × 3.1% = 1,984,000원입니다. 차감액이 받은 보증금보다 큰 구간을 0으로 볼지는 조문에 명문이 없어 확인이 필요합니다.

7. 충당분과 보증보험증권

• 밀린 월세를 보증금에서 충당했다면 그 금액을 보증금에서 뺍니다(시행령 제65조 제3항).
• 보증금 대신 보증보험증권을 받은 부분은 보증금에 넣지 않습니다(집행기준 29-65-4).

8. 국세청 사례 재현과 원 미만 처리

집행기준 29-65-1의 거래 사례는 2016년 제1기(182일, 윤년 366), 보증금 301,648,350원, 이자율 1.8%로 간주임대료 2,700,000원을 제시합니다. 식대로 계산하면 2,699,999.985…원이라 반올림해야 사례 값과 맞습니다(절사하면 2,699,999원). 원 미만 처리는 법령에 명문 규정이 없어서, 계산기는 반올림을 기본으로 두고 절사도 고를 수 있게 했습니다. 부가세액은 원 미만을 절사합니다.

계산을 엑셀이나 프로그램으로 할 때 부동소수점 오차도 조심해야 합니다. 예를 들어 1,000만원 × 73일 × 1.8% ÷ 365는 정확히 36,000원인데, 소수 0.018 로 곱해 부동소수점으로 계산한 뒤 절사하면 35,999원이 나옵니다(자바스크립트 기준으로 확인). 계산기는 정수·분수 연산으로 이 오차를 피합니다.

9. 소득세 간주임대료는 다른 산식

같은 보증금이 종합소득세에서도 총수입금액에 들어갑니다(소득세법 제25조 제1항). 상가는 주택과 달리 보증금 3억원 요건이 없고, 산식이 다릅니다.

• 장부 신고(시행령 제53조 제3항 제2호): (보증금 적수 − 건설비 상당액 적수) × 이자율 ÷ 365 − 그 보증금으로 생긴 수입이자·배당. 음수면 0.
• 추계 신고(시행령 제53조 제4항 제2호): 보증금 적수 × 이자율 ÷ 365. 건설비·이자를 빼지 않습니다.

예: 보증금 3억원 연중, 건물 매입·건설비 5억원 × 임대면적 100㎡ ÷ 연면적 400㎡ = 건설비 상당액 1.25억원, 수입이자 50만원, 이자율 3.1%(소득세법 시행규칙 제23조) → 장부 4,925,000원, 추계 9,300,000원. 주택 보증금은 주택 간주임대료 계산 글을 보세요.