상가 간주임대료 부가세, 누가 부담하나 — 특약 없으면 임대인, 임차인이 내도 공제는 0원

상가를 보증금을 받고 빌려주면, 월세가 없는 보증금 부분에도 「이자 상당액」만큼 부가세가 붙습니다. 이것이 간주임대료 부가세입니다. 계약서에 「부가세 별도」라고 써 두었는데 이 세금까지 임차인이 내는 것인지 자주 다툼이 생깁니다. 국세청 해석을 원문 그대로 정리합니다.

1. 간주임대료 부가세는 왜 생기나

부가가치세법 제29조 제10항 제1호는 부동산 임대용역을 공급하고 전세금이나 임대보증금을 받으면 그 공급가액을 대통령령으로 정한다고 적습니다. 시행령 제65조 제1항의 식은 보증금 × 과세대상기간 일수 × 정기예금이자율 ÷ 365(윤년 366)이고, 이자율은 시행규칙 제47조가 1,000분의 31(3.1%)로 정합니다(2026년 10월 확인 기준 — 해마다 바뀔 수 있으니 신고 전 확인하세요). 여기에 부가세율 10%를 곱한 금액이 간주임대료 부가세입니다.

계산법 자체(증액 구간, 윤년, 전대)는 상가 보증금 부가세 계산법 글에서 다룹니다. 이 글은 「누구 돈으로 내는가」만 봅니다.

2. 원칙은 임대인, 약정으로 임차인 — 예규 원문

국세청은 같은 질문에 여러 차례 같은 답을 했습니다.

• 부가46015-3637(2000.10.26): 「간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있는 것입니다.」
• 부가46015-948(1997.4.29): 같은 취지에 더해 「임차인이 부담한 당해 부가가치세는 임대인의 과세표준에 포함하지 아니하는 것」이며, 월세가 있으면 「간주임대료에 대한 부가가치세와 월세는 별도로 구분하여 지급하여야」 한다고 적습니다.
• 부가46015-1661(1996.8.14): 부담 의무는 「약정사항에 따르는 것이며, 이때 누가 부담하는지를 불문하고 세금계산서를 교부하거나 교부받을 수 없는 것」입니다.

즉, 신고·납부는 언제나 임대인이 하고, 그 돈을 임차인에게서 받아 낼 수 있느냐가 특약의 문제입니다. 임차인이 부담하더라도 임대인이 그 금액을 다시 과세표준에 더해 부가세의 부가세를 낼 필요는 없습니다(일반과세 임대인 기준).

3. 임차인이 내도 공제는 0원 — 세금계산서가 없기 때문

부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호는 「부동산 임대용역 중 제65조제1항 및 제2항이 적용되는 부분」을 세금계산서 발급의무 면제 대상으로 정합니다. 월세 부가세는 세금계산서가 나와 일반과세 임차인이 공제받지만, 간주임대료 부분은 세금계산서 자체가 없습니다.

그래서 제도46015-11989(2001.7.9)는 임차인이 특약으로 간주임대료 부가세를 부담해도 매입세액으로 공제받을 수 없다고 정리합니다. 임차인이 받는 증빙은 영수증입니다(서삼46015-10838, 2001.12.10).

임차인이 사업자라면 공제받지 못한 그 부가세를 비용으로 처리할 수 있는지가 남는데, 이 글에서는 직접 근거를 확인하지 못했습니다. 계산기에서는 「비용 처리」를 켜고 끌 수 있게 두고 「처리 근거 확인 필요」로 표시했습니다.

4. 「부가세 별도」 한 줄이면 충분할까

예규는 「약정에 의하여」 임차인이 부담할 수 있다고만 말하고, 어떤 문구가 그 약정에 해당하는지는 정하지 않았습니다. 「월세 ○○원(부가세 별도)」라는 표현은 보통 월세에 붙는 부가세를 말하는 것으로 읽히기 때문에, 간주임대료 부가세까지 임차인 부담으로 합의했다고 보기 어렵다는 실무 해석이 많습니다. 다만 이것은 예규 근거가 아닌 계약 해석의 문제이므로 단정할 수 없습니다. 다툼을 피하려면 특약에 「간주임대료」를 명시하는 것이 안전합니다.

5. 간이과세 임대인이면 결과가 반대

간이과세자는 10% 부가세를 거래징수할 수 없습니다. 그래서 간이과세 임대인이 특약으로 부가세 명목의 금액을 받으면, 그 금액은 임대용역의 대가로 보아 공급대가에 포함됩니다(부가46015-3328, 2000.9.25; 부가46015-5049, 1999.12.27). 일반과세 임대인(부가46015-948: 과세표준 불포함)과 정반대입니다. 간이과세 임대인의 납부세액은 공급대가(월세 + 간주임대료) × 부동산임대업 부가가치율 40% × 10%로 계산합니다(부가가치세법 제63조 제2항·시행령 제111조 제2항, 2026년 10월 확인 기준).

6. 보증금 1억이면 누가 얼마를 내나

보증금 1억원을 2026년 1년 내내(365일) 받았고 이자율 3.1%·부가세율 10%라고 가정합니다(이자율은 신고 전 확인 필요). 간주임대료는 1억 × 365 × 3.1% ÷ 365 = 3,100,000원, 부가세는 310,000원입니다.

특약이 있으면 31만원이 임차인 주머니에서 나가지만, 임차인은 그 금액을 돌려받을 방법이 없습니다. 같은 31만원이 월세 부가세였다면 일반과세 임차인은 전액 공제받았을 것입니다. 간주임대료 부가세는 세금계산서가 없어 공제 고리가 끊기므로 보증금형 계약이 월세형보다 전체 세부담을 높인다는 지적도 있습니다(유재권, 2015). 보증금을 월세로 돌렸을 때 누가 이득인지는 보증금 1억을 월세로 돌리면 누가 이득?에서 계산합니다.