상가 보증금 1억을 월세로 돌리면 누가 이득? — 세후로 따진 「윈윈 전환율」 구간

보증금을 줄이고 월세를 올리는 협상에서 보통은 「전환율 몇 %」만 봅니다. 그런데 상가는 보증금 쪽에만 공제되지 않는 부가세가 붙어 있어서, 세금까지 따지면 양쪽이 동시에 이득을 보는 전환율 구간이 생기는 경우가 많습니다. 그 구간을 식과 예시로 구합니다.

1. 왜 보증금은 세금이 「끊기는가」

월세에 붙는 부가세는 세금계산서가 발급되어 일반과세 임차인이 그대로 공제받습니다. 반면 보증금에 붙는 간주임대료 부가세는 세금계산서를 발급할 수 없어(부가가치세법 시행령 제71조 제1항 제6호) 누가 부담하든 아무도 공제받지 못합니다(제도46015-11989). 원칙적으로 임대인이 부담하고 특약으로 임차인이 부담할 수 있습니다(집행기준 29-65-2) — 자세한 내용은 누가 부담하나 글에 정리했습니다. 같은 경제적 대가라도 보증금형 계약이 월세형보다 전체 세부담을 높인다는 지적이 있는 이유입니다(유재권, 2015).

2. 임대인 쪽 — 무엇이 늘고 무엇이 줄까

보증금 X원을 줄이고 연 월세를 X × r 만큼 올리면, 임대인에게는 다음이 일어납니다.

• 월세 수입 +X·r (종합소득세 과세)
• 보증금을 굴려 얻던 세후 수익 −X·k_L (k_L: 예금이면 세후 예금금리, 대출을 갚았다면 세후 대출금리)
• 간주임대료 부가세 감소 +X × 이자율 × 10% (임대인 부담일 때)
• 소득세 간주임대료 감소 — 추계 신고면 X × 이자율이 총수입금액에서 빠집니다(소득세법 시행령 제53조 제4항 제2호). 장부 신고면 건설비 상당액을 빼고 계산하므로 이미 0이라면 감소가 없습니다(제53조 제3항 제2호)

3. 임차인 쪽

• 월세 지출 +X·r — 사업자라면 비용으로 처리되어 한계세율만큼 세금이 줄고, 일반과세자면 월세 부가세도 공제받습니다
• 보증금에 묶이던 돈의 세후 기회비용 −X·k_T (보증금을 대출로 마련했다면 세후 대출금리)
• 특약으로 간주임대료 부가세를 부담하던 경우 그 부담 감소

4. 손익분기 전환율 — 식과 기본 예시

각자의 연간 세후 손익 변화는 전환율 r 에 대해 정확히 1차식이라, 손익이 0이 되는 r 을 닫힌 식으로 구할 수 있습니다. 장부 간주임대료가 0으로 바닥나는 꺾임이 없는 구간에서는 다음과 같습니다(t: 지방세 포함 한계세율, i: 정기예금이자율, v: 부가세율, b: 임대인 부담이면 1·임차인 부담 특약이면 0).

기본 예시 — 이자율 3.1%·부가세율 10%(2026년 10월 확인 기준, 이자율은 신고 전 확인), 임대인 한계세율 26.4%, 임차인 16.5%, k_L 3%, k_T 4%, 추계 신고, 일반과세 임차인, 간주임대료 부가세 임대인 부담.

보증금 1억원을 4%로 돌리면(C1) — 보증금 2억·월세 100만원을 보증금 1억·월세 1,333,333원으로 바꾸는 경우입니다.

임차인은 월세가 연 400만원 늘지만 보증금 1억원의 기회비용(4%) 400만원이 사라지고, 늘어난 월세만큼 비용 처리로 세금이 66만원 줄어 순비용이 연 660,000원 감소합니다. 둘 다 이득입니다.

5. 임차인 유형에 따라 구간이 좁아지는 이유

일반과세 임차인은 월세 부가세를 전액 공제받으므로 월세가 오른 만큼만 부담이 늘어납니다. 면세사업자는 월세 부가세 10%를 공제받지 못해 월세 1원이 실제로는 1.1원이 되고(비용 처리는 됨), 비사업자 개인은 비용 처리도 안 되어 r_T* 가 k_T ÷ 1.1 = 3.6364%까지 내려옵니다. 간이과세 임차인은 공급대가의 0.5%만 공제받습니다(부가가치세법 제63조 제3항 제1호, 2026년 10월 확인 기준). 반대로 임대인이 간주임대료 부가세를 특약으로 임차인에게 넘겨 두었다면, 전환할 때 임차인이 그 부담에서 벗어나므로 두 분기점이 함께 오릅니다(C2).

6. 법정 상한과의 관계

상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조는 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율을 연 12%와 한국은행 기준금리 × 4.5배 중 낮은 값으로 제한합니다(2026년 10월 확인 기준). 예를 들어 기준금리가 2.5%라면 상한은 11.25%입니다. 기본 예시의 세후 분기점(2.65~4.79%)은 이 상한보다 훨씬 아래에 있어서, 이런 조건에서는 협상의 실제 범위를 법정 상한보다 세후 분기점이 정한다고 볼 수 있습니다. 다만 상한은 환산보증금 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않으며(같은 법 제2조 제3항의 적용 조항 목록에 제12조가 없음), 수치는 조건에 따라 크게 달라지니 단정할 수 없습니다.

7. 한계 — k_L·k_T 가 판정을 좌우한다

분기점 식의 분자에 있는 k_L·k_T 는 1%p만 바뀌어도 분기점을 약 1 ÷ (1 − 한계세율)%p 움직입니다. 임대인이 보증금으로 고금리 대출을 갚았거나 임차인이 보증금을 대출로 마련했다면 결과가 크게 바뀝니다. 이 모형은 연 단위·한계세율 단일 적용·개인 일반과세 임대인을 전제로 하며, 보증금 반환 위험, 권리금, 재계약 시점, 과세표준 구간 이동은 반영하지 않습니다. 장부 신고 임대인은 건설비 상당액 때문에 간주임대료가 이미 0일 수 있으니 계산기에서 장부 방식으로 다시 확인하세요(계산법 글 9절).