부담부증여 계산법 — 증여세와 양도세로 갈라지는 구조를 10억·전세 4억 사례로 끝까지 따라가기

전세 낀 집을 자녀에게 넘길 때 세금이 줄어든다는 말은 절반만 맞습니다. 부담부증여는 하나의 거래가 두 갈래로 쪼개지는 제도입니다. 수증자가 떠안는 채무액만큼은 판 것(양도)으로 보고, 나머지만 준 것(증여)으로 봅니다. 증여세는 확실히 줄지만 없던 양도소득세가 생기고, 심지어 내는 사람도 달라집니다. 이 글은 10억짜리 아파트에 전세보증금 4억이 들어 있는 사례 하나를 조문 순서대로 끝까지 계산해 봅니다. 같은 입력이 부담부증여 계산기 첫 번째 프리셋에 들어 있습니다.

0단계 — 한 장으로 보는 구조

여기서 가장 중요한 건 맨 오른쪽 칸이 아니라 괄호 안입니다. 증여세·취득세는 받는 사람이, 양도소득세는 주는 사람이 냅니다. "세대 전체 세금이 줄었다"는 계산이 맞아도 아버지에게 수천만 원의 현금 납세 의무가 새로 생길 수 있습니다.

1단계 — 증여세: 채무를 빼고 시작한다 (상증법 제47조 제1항)

증여세 과세가액은 증여재산가액에서 그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액입니다. 전세보증금도 여기 들어갑니다 — 시행령 제36조 제1항이 "증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금"을 명문으로 공제 채무에 포함시키고 있기 때문입니다.

이후 순서는 일반 증여세와 같습니다. 과세가액 → 증여재산공제(관계별 10년 통산) → 과세표준 → 5단계 초과누진세율 → (손자녀면 할증) → (사전증여가 있으면 납부세액공제) → 신고세액공제 3%. 각 단계의 조문과 금액은 증여세 계산 순서 글에 따로 정리해 두었습니다. 10년 안에 같은 사람에게서 받은 증여가 1천만 원 이상이면 그 가액을 과세가액에 가산하고(제47조 제2항), 그때 납부하였거나 납부할 증여세액은 산출세액에서 다시 빼줍니다 — 납부세액공제(제58조 제1항). 공제액은 「산출세액 × 가산한 증여재산의 과세표준 ÷ 합친 금액에 대한 과세표준」이 한도입니다(제58조 제2항). 가산만 하고 이 공제를 빼먹으면 세금이 한쪽으로만 부풀기 때문에 두 조문은 반드시 짝으로 계산해야 하고, 계산기도 사전증여 P를 넣으면 이 공제를 함께 반영합니다. 아래 사례는 사전증여가 없어 두 규정 모두 작동하지 않습니다.

2단계 — 양도세: 채무액 부분은 "판 것"이다 (소득세법 제88조 제1호 후단)

소득세법 제88조 제1호는 양도를 정의하면서 후단에 "대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다"고 못 박습니다. 그래서 증여자에게 양도소득세가 생깁니다. 그 양도차익을 어떻게 계산하는지는 시행령 제159조 제1항이 계산식으로 규정합니다.

그 다음은 보통의 양도세와 같습니다. 양도차익 → (1세대1주택이면 고가주택 안분) → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 기본세율 → 지방소득세 10%. 보유·거주기간은 증여자 기준(취득일~증여일)입니다. 이 단계에서 세금이 얼마나 튀는지는 부담부증여 양도세 편에서 따로 다룹니다.

3단계 — 취득세: 과세표준부터 둘로 쪼갠다 (지방세법 제10조의2 제6항)

지방세법 제7조 제12항은 "증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다"고 정합니다. 그리고 제10조의2 제6항이 과세표준을 직접 나눕니다 — 채무부담액은 유상승계취득 과세표준, 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액은 무상취득 과세표준.

세율은 제11조 제1항입니다. 유상거래 주택은 취득당시가액 6억 원 이하 1%, 6억 초과 9억 이하는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100, 9억 초과 3%. 무상취득(상속 외)은 3.5%입니다. 조정대상지역 일정가액 이상 주택을 무상취득하면 제13조의2 제2항의 중과로 12%까지 올라갑니다.

단, 배우자·직계존비속 사이에는 이 유상 분리가 자동이 아닙니다. 제7조 제12항 단서가 그 경우 제11항을 적용하라고 돌려보내고, 제11항은 대가를 지급한 사실이 증명되어야 유상취득으로 본다고 정합니다. 이 함정만 따로 정리한 글이 전세 낀 집 증여, 세금 아끼려다 다 토해내는 3가지입니다.

4단계 — 숫자로: 10억 아파트 · 전세 4억

① 증여세 (수증자 부담)

과세표준 5억 5,000만의 산출세액은 1억 × 10% + 4억 × 20% + 5,000만 × 30% = 1억 500만 원입니다(누진공제로 쓰면 5.5억 × 30% − 6,000만).

② 양도소득세 (증여자 부담)

③ 취득세 (수증자 부담)

지방교육세·농어촌특별세는 따로 붙지만 여기서는 계산에 넣지 않았습니다.

5단계 — 결론: 7,046만 원 차이, 그런데 누가 내는가

세대 합계로는 7,046만 원이 줄었습니다. 그런데 아버지에게는 5,594만 원의 현금 납부 의무가 새로 생겼습니다. 자녀 쪽 부담은 2억 5,325만에서 1억 2,685만으로 절반이 됐지만, 그 절반은 아버지가 떠안은 셈입니다. "집안 전체로 이득"과 "내가 낼 돈"은 다른 질문이고, 계산기가 두 축을 따로 보여주는 이유가 이것입니다.

6단계 — 언제 유리하고 언제 불리한가

• 시세차익이 작을수록 유리 — 양도차익이 0에 가까우면 양도세가 거의 없고 증여세 절감분만 남습니다. 최근에 산 집, 취득가액이 높은 집이 여기 해당합니다.
• 시세차익이 클수록 불리 — 오래 보유한 저가 취득 자산은 양도세가 증여세 절감분을 잡아먹습니다. 다만 취득가액만 낮춰서는 결론이 잘 뒤집히지 않습니다. 위 사례의 취득가액을 4억에서 1억으로 낮추면 양도세가 5,594만 → 9,607만으로 늘어 절감액이 7,046만 → 3,033만으로 줄지만, 여전히 부담부증여가 유리합니다(취득가액을 0으로 놓아도 1,664만 절감). 뒤집으려면 아래 두 항목 같은 세율 쪽 사유가 붙어야 합니다.
• 증여자가 1세대1주택 비과세 대상이면 매우 유리 — 양도로 보는 부분이 비과세가 되어 양도세가 0이 될 수 있습니다.
• 증여자가 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 매우 불리 — 기본세율에 +20/30%p가 붙고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 위 사례에서 취득가액 1억 + 조정대상지역 1세대 2주택 중과만 얹으면 양도세가 2억 478만이 되어 7,838만 원 손실로 결론이 뒤집힙니다.
• 보유기간이 2년 미만이면 거의 확실히 불리 — 단기세율(주택 1년 미만 70%·1~2년 60%)과 기본세율 중 큰 세액을 적용하므로(제104조 제1항 후단), 위 사례에서 취득가액 1억 + 보유 1년 미만이면 양도세가 2억 7,220만까지 올라 1억 4,580만 원 손실이 됩니다.
• 채무비율이 무작정 높다고 좋은 게 아니다 — 증여세는 계속 줄지만 양도세가 그보다 빨리 늘어나는 지점이 있습니다. 그 손익분기점은 계산기 탭2에서 채무비율을 훑어 확인할 수 있습니다.

그리고 무엇보다, 이 모든 계산은 채무 인수가 세법상 인정된다는 전제 위에 서 있습니다. 배우자·직계존비속 사이에는 상증법 제47조 제3항이 "인수되지 아니한 것으로 추정"하므로, 입증에 실패하면 위 표의 왼쪽 열이 통째로 오른쪽 열로 바뀝니다.

정리 — 다섯 줄

1. 안분비율 r = 채무액 ÷ 증여가액 (시행령 제159조)
2. 증여세 과세가액 = 평가액 − 인수채무 (제47조 제1항), 이후는 일반 증여세와 동일
3. 양도가액 = 평가액 × r ( = 채무액), 취득가액 = 증여자 취득가액 × r
4. 취득세는 채무부담액(유상) + 시가인정액 − 채무부담액(무상)으로 분리
5. 총부담 = 증여세(수증자) + 양도세(증여자) + 취득세(수증자) — 납세자를 갈라서 볼 것