상가 3기 차임 연체 — 해지·갱신거절·권리금 세 가지가 동시에 걸리고, 갚아도 남는 기록

상가는 주택(2기)보다 문턱이 한 칸 높은 3기입니다. 대신 3기에 닿으면 세 가지가 한꺼번에 걸립니다. ① 계약해지 ② 계약갱신요구 거절 ③ 권리금 회수기회 보호의 예외입니다. 그리고 ②·③은 “연체한 사실”이 기준이라 나중에 다 갚아도 기록이 남습니다.

문턱은 3기 — 금액으로 센다

• 월세 300만 원이면 문턱은 900만 원입니다. 주택과 마찬가지로 연속 미납이 아니라 밀린 금액의 합계로 봅니다 — 주택 설명은 2기 해설.
• 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 적용됩니다. 제2조 제3항은 「제10조의2부터 제10조의9까지의 규정」을 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다.
• 제15조는 「이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.」고 정합니다.

2기라는 옛 판결에 주의. 대법원 2012다28486 판결(2014. 7. 24.)은 상가에도 민법 제640조가 적용돼 「임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다」고 했습니다. 그러나 이 판결은 제10조의8이 신설(2015. 5. 13.)되기 전 사건입니다. 신설 뒤에는 3기 기준이 상가의 특칙이라는 설명이 일반적이므로, 이 판결을 지금 상가의 2기 근거로 쓰면 안 됩니다.

3기에 닿는 순간 해지권이 생긴다 — 2024다320215

같은 판결은 행사 당시 3기 이상이었다면 「소장 부본이 임차인에게 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지 않게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대인의 계약해지권이 소멸한다고 할 수는 없다.」고 했습니다.

예시(가상) — 월세 100만 원, 매월 5일 지급. 1·2·3월분을 안 내서 3월 6일 0시에 연체액 300만 원(3기)이 됐습니다. 3월 20일에 150만 원을 갚아 지금 연체액은 150만 원입니다. 계산기는 이 경우를 “지금은 문턱 아래지만 2026-03-06에 해지권 발생 이력”으로 표시합니다.

판결이 말하지 않은 것도 같이 보세요.

• 이 판결은 해지 의사표시(소장)를 한 뒤 도달 전에 갚은 사안입니다. 의사표시를 하기 전에 이미 문턱 아래로 갚았다면 같은 결론인지는 판결이 직접 말하지 않습니다.
• 임대인이 연체금을 받으며 계약을 이어 가겠다는 태도를 보인 경우 같은 「특별한 사정」은 사안마다 다릅니다.
• 주택(민법 제640조)도 문언 구조가 같지만, 같은 결론의 대법원 판결은 확인하지 못했습니다.

갱신거절 — 「연체한 사실이 있는 경우」

대법원 2020다255429 판결은 해지 요건(「달하는 때」)과 문언이 다르다는 점을 들어 「임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 … 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.」라고 했습니다. 위 예시처럼 일부를 갚아도 갱신거절 사유는 남습니다.

권리금 — 회수기회 보호의 예외

임대인은 임대차 종료 전 6개월부터 임차인이 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다(제10조의4 제1항). 그러나 같은 항 단서는 「제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.」고 정합니다. 3기 연체 사실은 제10조 제1항 제1호 사유이므로, 권리금 회수기회 보호도 받지 못할 수 있습니다.

코로나 특례기간 연체분은 빼고 센다 — 제10조의9

• 법률 제17490호는 2020. 9. 29. 공포·시행됐습니다. 대법원도 「2020. 9. 29.부터 6개월 동안」이라고 씁니다(2022다309337). 계산기는 끝날을 민법 기간 계산으로 2021. 3. 28.로 보고, 지급기일이 이 기간 안에 있는 회차를 특례분으로 칩니다 — 끝날과 범위는 해석상 가정입니다.
• 특례분은 해지·갱신거절·권리금 예외 판정에서만 빠집니다. 보증금에서 공제하는 등 「그 밖의 권리」는 그대로입니다.

충당 순서가 핵심입니다. 대법원 2022다309337 판결은 임차인이 일부만 갚으면 「변제제공 시점에 이미 이행기가 도래한 연체 차임의 변제에 먼저 충당되고(민법 제477조 제1호), 그중 상가임대차법 제10조의9에 따른 ‘특례기간의 연체 차임’은 … 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다(민법 제477조 제2호).」고 했습니다.

예시(가상) — 월세 100만 원, 매월 25일 지급. 2020년 8·9월분은 냈고, 2020-10-25~2021-03-25 기일분 6회(특례분)와 2021년 4·5월분을 못 냈습니다. 2021-06-01에 200만 원을 냈습니다.

차임에 부가세는 넣지 않는다

“부가세 별도”로 계약했다면 부가세는 상가임대차법상 차임에 들어가지 않는다는 하급심이 있습니다(수원지방법원 2008나27056, 확정). 그 판결은 그런 약정이 있다고 해서 「정해진 차임 외에 위 부가가치세액을」 차임에 포함시킬 이유는 없다고 했습니다. 다만 이 판결은 적용범위를 정하는 상가임대차법 제2조 제2항(환산보증금)의 「차임」에 관한 판단이고, 3기 연체 문턱(제10조의8)을 직접 다룬 것은 아닙니다. 대법원 판단은 확인하지 못했습니다. 같은 기준으로 보아 문턱은 부가세를 뺀 월세로 계산하는 것이 안전하지만, 이 부분은 해석상 가정입니다.