월세 2기 연체 계약해지 — ‘두 달 연속’이 아니라 ‘두 달치 금액’이 기준인 이유

“월세 두 달 밀리면 계약해지”라는 말은 반만 맞습니다. 법이 보는 것은 밀린 개월 수가 아니라 밀린 금액입니다. 두 달 연속으로 안 냈어도 중간에 일부를 냈다면 아직 아닐 수 있습니다. 반대로 한 번도 통째로 거르지 않았어도 매달 조금씩 덜 냈다면 해지 사유가 될 수 있습니다.

조문은 「연체액」이라고 쓴다

• 1기는 약정한 차임 지급 1회분입니다. 월세라면 한 달 치입니다. 그래서 「2기의 차임액」은 월세 100만 원이면 200만 원입니다.
• 비교 대상은 차임연체액, 즉 밀린 금액의 합계입니다. 조문 어디에도 “연속”이라는 말은 없습니다. 이 도구는 이 문언대로 누적 금액이 2기분 이상이 되는 첫날을 해지권 발생일로 봅니다.
• 주택임대차보호법에는 별도의 해지 조문이 없습니다. 그래서 주택 월세도 민법 제640조로 판단합니다.
• 대법원 2012다28486 판결은 「갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도」 해지할 수 있다고 봤습니다. 계약이 갱신돼도 연체를 끊어서 세지 않는다는 뜻입니다. 다만 이 사건은 상가이고, 상가 3기 조문(상가건물 임대차보호법 제10조의8)이 생기기 전(2015년 5월 전) 사건이라는 점에 주의하세요 — 상가는 상가 3기 해설을 보세요.

“연속 2개월 미납이 필요 없다”를 그 문장 그대로 판시한 대법원 판결은 찾지 못했습니다. 위 설명의 근거는 조문 문언(「차임연체액」)과 갱신 전후 연체를 합산한 2012다28486입니다.

연체는 지급기일 다음날부터

민법 제387조 제1항은 「채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다.」고 정합니다. 그래서 지급기일 당일까지 내면 연체가 아니고, 다음날 0시부터 그 회차가 연체로 잡힙니다. 계약서에 지급일이 없으면 건물 차임은 「매월말에」 냅니다(민법 제633조).

예시 1 — 매달 반씩만 낸 경우(가상)

월세 100만 원, 지급기일 매월 10일. 1·2·3·4월 10일에 50만 원씩만 냈습니다.

한 달도 통째로 거르지 않았지만, 네 번째 지급기일 다음날 밀린 금액이 두 달 치가 됩니다.

예시 2 — 1원이라도 모자라면 아직 아니다

같은 월세에서 1월분으로 1원만 내고 2월분은 안 냈다면, 2026-02-11 0시 연체액은 1,999,999원입니다. 「달하는 때」에 1원 모자라므로 이날은 해지 사유가 아닙니다. 3월분도 안 냈다면 3월 10일 기일이 지난 3월 11일에 2,999,999원이 되어 문턱을 넘습니다.

예시 3 — 31일 지급이면 2월은 말일

지급일이 매월 31일이면, 31일이 없는 달은 그 달 말일을 기일로 봅니다(1/31 → 2/28 → 3/31). 1월분과 2월분을 모두 안 냈다면 2월 28일 기일이 지난 3월 1일에 2기분이 됩니다. 계약서에 다른 정함이 있으면 그것을 따르세요.

해지되면 언제 끝나나 — 도달 즉시

대법원 2012다55860 판결은 민법 제640조로 해지하는 경우 「해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.」고 했습니다. 해지 통고 후 6개월·1개월을 기다리는 기간 해지(민법 제635조)와 다릅니다. 해지 통지가 도달한 날이 보증금 정산의 기준일이 됩니다 — 보증금 공제 해설.

보증금이 있으니 괜찮다? — 아니다

대법원 94다4417 판결은 「임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다」고 했습니다. 보증금이 아무리 커도 연체액은 그대로 셉니다.

특약으로 문턱을 낮출 수 있나

“한 달만 밀려도 해지” 같은 특약은 효력이 없습니다. 민법 제652조는 제640조 등에 「위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.」고 정합니다. 주택임대차보호법 제10조도 「이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.」고 정합니다.

해지 말고도 걸리는 것 — 갱신거절·묵시적 갱신 배제

• 계약갱신요구 거절: 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호 — 「임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」. “사실이 있는 경우”라서 지금 다 갚았어도 기록이 남습니다. 상가 사건에서 대법원은 같은 문언을 「임대차기간 중 어느 때라도」 연체 사실이 있으면 된다고 읽었습니다(2020다255429). 주택에 대한 대법원 판결은 확인하지 못했지만 문언이 같습니다.
• 묵시적 갱신 배제: 같은 법 제6조 제3항 — 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 자동 갱신(제1항)이 적용되지 않습니다.

체크리스트

• 차임에 관리비·부가세를 섞지 않았는지(약정 월세만)
• 지급기일 당일 낸 것은 연체가 아님, 다음날부터 연체
• 일부만 낸 달이 있으면 금액을 합산
• 임차인이 “이 돈은 ○월분”이라고 지정해 냈는지(지정충당이면 충당 순서가 달라짐 — 민법 제476조)
• 해지 의사표시가 언제 도달했는지(내용증명·소장 송달일)