밀린 월세 보증금에서 공제 — 언제 빠지고, 이자는 얼마이며, 얼마를 돌려받나

밀린 월세는 결국 보증금에서 빠집니다. 다만 언제 빠지는지, 이자가 얼마나 붙는지, 계약이 끝난 뒤 더 머문 기간을 어떻게 셈하는지에 따라 돌려받는 돈이 크게 달라집니다.

계약이 끝나고 집을 돌려줄 때 — 당연 공제

• 계약 중에는 다릅니다. 2016다211309 판결은 「임대차계약 종료 전에는 공제 등 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니고」, 임대인이 충당할지 「자유로이 선택할 수 있다」고 했습니다. 그래서 계약 중에 “보증금에서 빼세요”라며 월세를 안 내면 연체가 쌓입니다. 94다4417도 「임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행 책임을 면할 수는 없다」고 했습니다 — 해지 문턱은 2기 해설.
• 3년이 지난 월세도 공제됩니다. 차임채권은 3년 단기소멸시효(민법 제163조 제1호) 대상이지만, 같은 판결은 시효가 완성됐어도 연체차임은 「민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다.」고 했습니다.
• 집주인이 바뀌었거나 차임채권이 양도됐어도 공제할 수 있습니다. 2013다77225는 차임채권이 양도돼도 임차인이 반환 때까지 연체 차임의 공제를 주장할 수 있다고 했습니다. 2016다277880은 판결 이유에서 양수인이 승계하기 전 「연체차임이나 관리비 등은 그에 관하여 채권양도의 요건을 갖추지 않았다고 하더라도 임대차보증금에서 당연히 공제된다」고 했습니다.

지연손해금 — 이율은 계약서가 먼저

계산은 회차마다 미납 원본 × 연이율 × 일수 ÷ 365이고, 일수는 지급기일 다음날부터 셉니다. 365일로 나누는 것은 실무 관행이고 법령이 정한 규칙은 아닙니다.

예시(가상) — 1월 10일분 월세 100만 원을 안 내고 2월 9일까지 30일이 지났습니다. 연 5%면 4,109원입니다. 1월 31일에 소장이 송달됐다면 21일은 5%, 2월 1일부터 9일은 12%로 계산해 5,835원입니다.

낸 돈은 이자부터 갚는다 — 민법 제479조

제479조 제1항은 전부를 갚지 못하는 돈을 낸 경우 「비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다.」고 정합니다. 같은 예시에서 연 12%, 30일 뒤 100만 원을 냈다면 지연손해금 9,863원을 먼저 갚습니다. 그래서 원본이 9,864원 남습니다. 당사자가 원본부터 갚기로 합의했다면 원본은 0원이고 지연손해금 9,863원이 남습니다. 여러 달이 밀렸으면 이행기가 먼저 온 달부터 갚습니다(제477조). 상가 코로나 특례기간분은 맨 뒤입니다 — 상가 3기 해설.

끝난 뒤 더 머문 기간 — 실제로 썼는지가 갈린다

해지 통지가 도달하면 계약은 즉시 끝납니다(2012다55860). 그 뒤 집을 비워 줄 때까지는 월세가 아니라 차임 상당 부당이득의 문제입니다. 98다8554 판결은 계속 점유했어도 「본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는」 부당이득반환의무가 없다고 했습니다. 짐만 두고 쓰지 않았다면 0원일 수 있습니다. 차임 부가세를 임차인이 부담하기로 했다면 이 부당이득의 부가세도 임차인 몫입니다(2020다255429).

예시 — 반환액 계산(가상)

보증금 1,000만 원, 월세 100만 원(매월 10일 선불). 밀린 월세 300만 원, 지연손해금 2만 원. 3월 15일 해지 통지 도달, 4월 14일 인도. 미납 관리비 15만 원, 원상복구비 50만 원.

일할은 월세 × 12 × 일수 ÷ 365로 계산하고 원 미만은 버렸습니다(관행 가정). 공제가 보증금보다 크면 남는 금액은 임대인이 따로 청구할 수 있는 돈이 됩니다. 원상복구비·관리비는 금액과 근거를 서로 확인하세요.