샷시·발코니 확장은 되고 도배·장판은 안 된다 — 양도세 자본적지출 구분, 집행기준 97-163-29·30 그대로 읽기

집을 팔 때 수리비 영수증을 모아 오라는 말을 많이 듣습니다. 그런데 같은 인테리어 공사 안에서도 양도세에서 빠지는 비용과 못 빼는 비용이 갈립니다. 샷시·발코니 확장·난방시설 교체는 필요경비가 되고, 도배·장판·싱크대·욕실 타일은 되지 않습니다. 기준은 공사 금액이 아니라 공사의 성격입니다.

기준은 「가치를 높였나, 원래대로 돌려놨나」

양도차익에서 빼는 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비 세 가지입니다(소득세법 §97①). 이 가운데 수리·공사비가 들어가는 칸이 자본적지출입니다. 시행령 §163③은 그 범위를 두 갈래로 정합니다.

• 1호 — 「제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액」
• 3호 — 「양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)」

준용하는 §67②는 자본적 지출을 「사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비」로 정의합니다. 예시로 용도 변경을 위한 개조, 엘리베이터·냉난방장치 설치, 피난시설 설치, 재해 복구, 그 밖의 개량·확장·증설을 듭니다.

반대편이 수익적지출입니다. 원상을 회복하거나 기능을 유지하려고 쓴 돈입니다. 집주인이 아무리 큰돈을 썼어도 낡은 것을 같은 수준으로 바꾼 것이면 여기에 속하고, 양도세에서 빠지지 않습니다.

인정되는 공사 — 집행기준 97-163-29·33

집행기준 97-163-33은 「건물을 구입 후 건물 전체의 용도를 변경하거나, 대수선 공사를 한 경우」를 자산의 개량으로 보아 필요경비에 넣습니다.

인정되지 않는 공사 — 집행기준 97-163-30과 심사결정

심사·심판 결정도 같은 결론입니다.

• 심사양도2011-0076 — 「인테리어 공사 중 싱크대, 벽지, 마루판 교체비용, 타일 및 변기공사비용 등은 자산의 가치를 높이고 내용연수를 연장하는 자본적지출로 보기가 곤란하고 수선비 성격의 수익적 지출에 해당되어 필요경비로 볼 수 없음」
• 심사-양도-2021-0003 — 「씽크대의 설치, 마루시공, 도배공사는 자산의 내용연수를 증가시키거나 가치를 상승시키기 위한 공사라기보다는 원상을 회복하거나 능률을 유지하기 위한 공사로 보아야 하므로 필요경비에서 제외함이 타당」
• 국심-2007-구-1688 — 싱크, 벽지, 온돌마루, 시트지, 철물, 몰딩을 수익적 지출로 보았습니다.

이 결정들의 본문(사실관계·금액)은 국세법령정보시스템에 첨부로만 올라 있어, 여기서는 공개된 요지만 옮겼습니다.

보일러 — 교체는 되고 수리는 안 된다

97-163-29가 인정하는 것은 「난방시설 교체비」입니다. 낡은 보일러를 새 설비로 바꾸면 이 문언에 들어갑니다. 반면 고장 난 부품을 갈거나 수리한 비용은 집행기준에 직접 나오지 않습니다. 다만 97-163-30의 「정상적인 수선」과 §67②의 정의에 비추면 기능을 유지하는 수선으로 보는 것이 자연스럽습니다. 판정기도 보일러 수리를 「불인정(해석)」으로 표시합니다. 수리 불인정을 직접 다룬 예규는 찾지 못했다는 뜻입니다.

「600만원 미만이면 안 된다」는 사업소득 규정이다

인터넷에는 「수리비가 600만원 미만이면 자본적지출이 아니다」라는 설명이 돌아다닙니다. 이 기준은 시행령 §67③에 있습니다. 사업자가 수선비를 필요경비로 계상한 경우, 개별 자산별 600만원 미만 등이면 자본적 지출에 넣지 않는다는 사업소득 규정입니다.

양도세의 §163③1은 「제67조제2항의 규정을 준용」한다고만 적습니다. 제3항은 준용하지 않습니다. 그래서 양도세에서는 금액 기준이 없습니다. 200만원짜리 샷시 교체도 자본적지출이고, 2,000만원짜리 도배·장판도 수익적지출입니다.

올수리 4,500만원 견적 — 실제로 빠지는 돈은 3,000만원

2023년에 구축 아파트를 올수리했다고 해 봅시다. 공사비는 모두 계좌이체로 냈고 견적서는 항목별로 나뉘어 있습니다.

인정된 3,000만원이 세금을 얼마나 줄이는지는 집의 과세 상황에 달렸습니다. 판정기의 예시값(2026-10 시행 세율)으로 계산하면 차이가 큽니다. 다주택 중 한 채로 9억원에 팔고(취득 6억원·보유 7년) 일반 과세되면 약 1,078만원이 줄어듭니다. 12억원 이하 1세대1주택 비과세라면 0원입니다. 자세한 비교는 양도세 필요경비 인정 항목 총정리에 있습니다.

계좌이체로 낸 비용도 인정되는 이유는 양도일에 있습니다. 2018.4.1 이후 양도분부터 금융거래 증명서류가 증빙으로 인정됩니다. 현금으로 내고 간이영수증만 받았다면 위 3,000만원도 0원이 될 수 있습니다. 증빙 요건은 인테리어 비용 증빙 3구간 글에서 다룹니다.

정리

• 자본적지출은 가치를 현실적으로 높이거나 내용연수를 늘린 지출입니다(영 §163③·§67②). 금액 기준은 없습니다.
• 샷시·발코니 확장·난방시설 교체·용도변경·대수선은 인정됩니다(집행기준 97-163-29·33).
• 도배·장판·마루·싱크대·타일·변기·옥상 방수는 수익적지출이라 빠집니다(97-163-30, 심사결정).
• 견적서와 세금계산서를 항목별로 나눠 받아야 인정분을 따로 입증할 수 있습니다.