특수관계인 저가양수 증여세 계산법 — "차액 − min(시가 30%, 3억)"에 공제까지, 그리고 부모 양도세가 같이 나오는 이유

부모에게 집을 시가보다 싸게 사면 자녀는 증여세를 냅니다. 그런데 과세 대상은 깎아 준 금액 전부가 아닙니다. 법이 정한 기준금액을 뺀 나머지만 증여로 봅니다. 그 위에 증여재산공제가 한 번 더 붙습니다. 이 글은 증여재산가액 공식부터 신고세액공제까지 순서대로 계산하고, 왜 같은 거래에서 부모의 양도세도 따로 나오는지 대법원 판결로 정리합니다. 계산은 가족 간 저가양도 판정기로 검산했습니다.

1단계 — 증여재산가액: 차액에서 기준금액을 뺀다

상증법 제35조 제1항은 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수한 경우로서 "그 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상인 경우에는 … 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다"고 정합니다. 기준금액은 시행령 제26조 제2항이 정하며, 다음 두 금액 중 적은 금액입니다.

1. 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억원

시가가 10억을 넘으면 기준금액은 3억에서 멈춥니다. 비싼 집일수록 비율로 보면 덜 깎아도 증여세가 나오는 구조입니다. 차액이 기준금액보다 1원이라도 작으면 증여재산가액은 0원이고, 정확히 같으면 "이상"에 해당하지만 차액 − 기준금액 = 0원이라 역시 과세할 금액이 없습니다.

2단계 — 과세가액: 10년 안에 같은 사람에게 받은 증여를 더한다

저가양수 이익은 상증법 제47조 제1항의 합산배제증여재산 목록에 들어 있지 않습니다. 그래서 일반 증여와 똑같이 10년 안에 같은 증여자(직계존속이면 그 배우자 포함)에게 받은 증여가 1천만 원 이상이면 과세가액에 더합니다(제47조 제2항). 몇 년 전에 현금 5천만 원을 받아 공제를 다 쓴 자녀라면, 이번 저가양수 이익에는 공제가 남아 있지 않을 수 있습니다. 대신 그때 낸 증여세는 산출세액에서 빼 줍니다(제58조).

3단계 — 증여재산공제 → 과세표준 → 세율 → 신고세액공제

여기부터는 일반 증여세와 같습니다.

• 증여재산공제(제53조, 수증자 기준 10년 통산): 배우자 6억, 직계존속으로부터 5천만(미성년 2천만), 직계비속으로부터 5천만, 기타 친족 1천만
• 과세표준: 과세가액 − 공제. 50만 원 미만이면 과세하지 않음(제55조 제2항)
• 세율(제26조, 제56조로 준용): 1억 이하 10% / 5억 이하 20% / 10억 이하 30% / 30억 이하 40% / 30억 초과 50%
• 세대생략 할증(제57조): 조부모에게서 손자녀가 사면 30%, 미성년 손자녀가 20억을 초과해 받으면 40%
• 신고세액공제(제69조 제2항): 기한 내 신고 시 3%

성년 자녀라면 매매가 ≥ 시가 − 기준금액 − 남은 공제일 때 증여세가 0원입니다. 시가 10억이면 6억 5천만 원입니다. 다만 이 선 안에서도 부모 양도세와 자녀 취득세는 따로 걸릴 수 있습니다. 세 선을 함께 보려면 가족 간 저가양도 세금, 경계선은 셋을 참고하세요.

혼인·출산 증여재산공제(제53조의2)를 저가양수 이익에도 쓸 수 있는지는 조문만으로 분명하지 않습니다. 판정기도 이 공제를 적용하지 않습니다.

증여일은 계약일이 아니라 잔금일이다 (시행령 제26조 제5항)

시행령 제26조 제5항은 제35조의 양수일을 대금을 청산한 날로 봅니다. 그래서 시가도 잔금일 기준으로 평가합니다(상증령 제49조: 평가기준일 전 6개월~후 3개월의 매매사례가액·감정가 등). 계약 뒤 잔금까지 집값이 오르면 차액이 커져 경계를 넘을 수 있습니다. 증여세 신고기한은 잔금일이 속한 달의 말일부터 3개월입니다(제68조).

자녀의 취득가액은 "매매가 + 증여재산가액"

자녀가 나중에 이 집을 팔 때 쓰는 취득가액은 매매가만이 아닙니다. 소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호는 상증법 제33조부터 제39조까지에 따라 증여세를 과세받은 경우 "해당 증여재산가액 … 을 취득가액에 더하거나 뺀다"고 정합니다. 위 예에서 자녀의 취득가액은 5억 + 2억 = 7억입니다. 반대로 증여재산가액이 0원인 구간(예: 7억에 매수)이라면 취득가액은 7억 그대로이고, 시가와의 차이 3억은 나중에 자녀의 양도차익으로 과세됩니다. 증여세 0원은 세금이 사라진 것이 아니라 뒤로 미뤄진 것일 수 있습니다.

왜 부모 양도세가 같이 나오나 — "이중과세"가 아니라는 대법원

같은 차액에 자녀 증여세와 부모 양도세(부당행위계산 부인)가 동시에 나오면 이중과세처럼 보입니다. 대법원의 판단은 다릅니다.

• 대법원 1999. 9. 21. 선고 98두11830 판결: "특수관계자에게 자산을 저가양도하여 구 소득세법상 부당행위계산부인 규정에 의하여 양도자에게 양도소득세를 부과할 수 있는 경우에도 … 양수자에게 증여세를 부과할 수 있는지 여부(적극)"
• 대법원 2003. 5. 13. 선고 2002두12458 판결: "증여세와 양도소득세는 납세의무의 성립요건과 시기 및 납세의무자를 서로 달리하는 것이어서 … 양자의 중복적용을 배제하는 특별한 규정이 없는 한 어느 한 쪽의 과세만 가능한 것은 아니다."

결국 시가 10억 집을 5억에 팔면 자녀는 증여세 1,940만 원을, 부모는 시가 10억에 판 것으로 본 양도세를 각각 냅니다. 앞의 사례(취득가 4억·보유 10년·일반과세)에서 부모 양도세는 지방소득세 포함 1억 8,157만 원입니다. 자녀 취득세(증여 간주 3,800만 원)까지 더하면 가족 전체로 2억 3,897만 원이 됩니다. 저가양도의 이득을 따질 때는 반드시 세 세목을 함께 봐야 합니다.