부모 자녀 부동산 매매 시가 30%, 그 안이면 정말 안전할까 — 증여 추정(§44)·자금출처·같은 세대 비과세 함정

"시가의 30%, 최대 3억까지는 싸게 팔아도 증여세가 없다." 계산 자체는 맞습니다. 하지만 이 계산은 그 거래가 매매로 인정된다는 전제 위에 서 있습니다. 부모와 자녀 사이의 양도는 법이 처음부터 증여로 추정합니다. 추정을 깨지 못하면 30% 계산은 의미가 없어지고, 집값 전체에 증여세가 붙습니다. 이 글은 30%선을 따지기 전에 먼저 통과해야 할 관문을 정리합니다.

관문 ① — 직계존비속 간 양도는 증여로 추정된다 (상증법 제44조 제1항)

상증법 제44조 제1항은 "배우자 또는 직계존비속 … 에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자등이 증여받은 것으로 추정"한다고 정합니다. 계약서를 쓰고 등기 원인을 "매매"로 해도 출발점은 증여입니다. 추정이 유지되면 매매가와 상관없이 시가 전액이 증여재산가액이 됩니다.

추정을 깨는 길은 제3항에 있습니다. 경매·파산·공매·증권시장 처분 외에 가족 간 매매에서 쓸 수 있는 것은 제5호 "배우자등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우"입니다. 시행령 제33조 제3항이 정한 경우는 다음과 같습니다.

1. 등기·등록이 필요한 재산을 서로 교환한 경우
2. 이미 과세(비과세·감면 포함)받았거나 신고한 소득금액, 또는 상속·수증재산의 가액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
3. 소유재산을 처분한 금액으로 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

취득세도 같은 구조입니다. 지방세법 제7조 제11항은 배우자·직계존비속에게서 산 부동산을 증여 취득으로 보고, 제4호에서 대가 지급이 가. 취득자의 소득, 나. 소유재산 처분 또는 담보, 다. 과세된 상속·수증재산, 라. 이에 준하는 취득자 재산으로 증명될 때만 유상취득으로 인정합니다.

관문 ② — "시가"가 내가 생각한 시가가 아닐 수 있다

30%선과 5%선은 모두 시가에서 출발합니다. 그런데 세목마다 시가를 고르는 기간이 다릅니다.

아파트라면 같은 단지·면적의 매매사례가액이 시가가 되는 경우가 많습니다. 거래 뒤에 더 비싼 사례가 생기면 시가가 올라가고, 경계도 함께 움직입니다. 경계에서 1만 원 안쪽으로 맞춘 매매가는 사례 하나로 무너질 수 있습니다. 감정평가서를 받아 두거나 경계에서 여유를 두는 편이 안전합니다.

관문 ③ — 부모 1세대1주택 비과세와 "같은 세대" 함정

부모가 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 저가양도의 계산이 크게 달라집니다. 양도가액이 고가주택 기준(12억, 소득세법 제89조 제1항 제3호) 이하라면 5%선을 넘어 시가로 다시 계산되더라도 양도세가 0원입니다. 이 경우 실질적인 경계는 자녀 취득세 30%·3억선 하나만 남습니다.

조건은 부모 취득가 4억, 보유·거주 10년, 성년 자녀 별도 세대, 85㎡ 이하, 예시 세율입니다. 시가 15억은 고가주택이라 12억 초과분만 안분해 과세합니다(시행령 제160조, 장기보유특별공제 표2 80%).

그런데 두 가지는 아직 확인이 더 필요한 지점입니다.

• 같은 세대원에게 파는 경우: 자녀가 부모와 같은 세대라면, 양도 뒤에도 그 세대가 집을 그대로 보유하므로 1세대1주택 비과세가 배제될 수 있다는 해석이 실무에서 소개됩니다. 판정기는 「자녀 별도 세대」를 끄면 일반과세로 계산합니다. 비과세를 기대한다면 세대 분리 요건부터 세무 전문가와 확인하세요.
• 고가주택 판정에 쓰는 가액: 부당행위가 적용되면 양도가액이 시가로 바뀝니다. 이때 12억 판정과 안분에도 시가를 쓰는지 직접 확인한 유권해석은 아직 찾지 못했습니다. 판정기에서 기준가액을 선택할 수 있게 해 두었습니다.

관문 ④ — 3년 안에 되팔면 다시 추정된다 (상증법 제44조 제2항)

특수관계인에게 양도한 재산을 그 사람이 3년 안에 당초 양도자의 배우자·직계존비속에게 다시 넘기면, 마지막에 받은 사람이 증여받은 것으로 추정됩니다. 다만 당초 양도자와 양수자가 낸 소득세 결정세액 합계가 그 증여세보다 크면 적용하지 않습니다. 형제·부모를 거쳐 돌리는 거래 구조는 이 조항에 걸립니다.

정리 — 30% 계산보다 먼저 볼 9가지

1. 매매대금을 자녀 본인 소득·재산으로 지급했고 계좌 이체 기록이 있다
2. 대금이 신고된 소득·수증재산 또는 소유재산 처분·담보대출에서 나왔다
3. 부모에게 빌렸다면 차용증과 이자 지급 기록이 있다
4. 부모가 받은 대금을 되돌려주지 않는다
5. 거래 시점 기준 시가 근거(매매사례가액·감정평가서)를 확보했다
6. 매매가가 5%선 안이다(부모 양도세 시가 재계산 회피) — 세 경계선 정리
7. 매매가가 30%·3억선 안이다(자녀 취득세 증여 간주 회피)
8. 부모 비과세를 기대한다면 자녀가 별도 세대다
9. 3년 안에 부모의 배우자 등에게 되팔 계획이 없다

1~4번이 무너지면 나머지 계산은 모두 의미가 없습니다. 차액이 30%·3억을 넘었을 때 증여세가 어떻게 계산되는지는 특수관계인 저가양수 증여세 계산법에서 다룹니다.