가족 간 저가양도 세금, 경계선은 하나가 아니라 셋 — 5%(부모 양도세)·30%(자녀 증여세)·30%(2026년 새 취득세)

"가족끼리는 시가의 30%까지 싸게 팔아도 된다"는 말이 많이 돕니다. 반만 맞습니다. 30%·3억은 자녀 증여세의 선일 뿐입니다. 부모가 내는 양도세의 선은 5%이고, 2026년부터는 자녀 취득세에도 30%·3억선이 새로 생겼습니다. 세 선은 납세자도, 넘었을 때 벌어지는 일도 다릅니다. 이 글은 시가 10억 아파트를 부모가 자녀에게 파는 사례 하나로 세 선을 차례로 짚어 봅니다. 같은 입력이 가족 간 저가양도 판정기 첫 번째 프리셋에 들어 있습니다.

한 장 요약 — 세 선은 따로 움직인다

세 가지를 기억하면 됩니다. 첫째, 판정은 모두 "이상"입니다. 경계값과 정확히 같은 매매가는 걸리는 쪽입니다. 둘째, "5% 또는 3억"은 둘 중 하나만 넘어도 걸린다는 뜻이므로 결국 둘 중 작은 값이 선이 됩니다. 시가 60억 이상이면 5%가 3억을 넘으므로 3억이 선이 되고, 시가 10억 이상이면 30%선도 3억에서 멈춥니다. 셋째, 양도세와 증여세는 동시에 나올 수 있습니다(대법원 98두11830). 자세한 법리는 특수관계인 저가양수 증여세 계산법에 정리했습니다.

선 ① — 부모 양도세 5%선 (소득세법 시행령 제167조 제3항·제4항)

소득세법 제101조 제1항은 특수관계인과의 거래로 양도소득세 부담을 부당히 줄였다고 인정되면 과세관청이 소득금액을 다시 계산할 수 있게 합니다. 시행령 제167조 제3항은 그 대상을 "시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정"하고, 제4항은 그때 "시가에 의하여 계산한다"고 정합니다.

그래서 시가 10억 아파트는 차액 5천만 원, 곧 매매가 9억 5천만 원부터 부모 양도세가 시가 10억 기준으로 바뀝니다. 부모는 실제로 9억 5천만 원만 받았는데 세금은 10억에 판 것처럼 냅니다. 차액만큼 세금이 줄어드는 효과가 통째로 사라집니다.

선 ② — 자녀 증여세 30%·3억선 (상증법 제35조)

상증법 제35조 제1항은 특수관계인 간 저가 양수에서 차액이 기준금액 이상이면 "그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액"을 증여재산가액으로 봅니다. 기준금액은 시행령 제26조 제2항이 "시가의 100분의 30에 상당하는 가액"과 "3억원" 중 적은 금액으로 정합니다. 시가 10억이면 3억입니다.

주의할 점이 있습니다. 선을 넘어도 차액 전부가 아니라 선을 넘은 부분만 증여재산가액이 됩니다. 매매가 6억 5천만 원이면 차액 3억 5천만 원에서 3억을 뺀 5천만 원만 증여재산가액이고, 성년 자녀의 증여재산공제 5천만 원(상증법 제53조)을 쓰면 증여세는 0원입니다.

선 ③ — 2026년 새로 생긴 자녀 취득세 30%·3억선 (지방세법 제7조 제11항 제4호 단서)

지방세법 제7조 제11항은 배우자·직계존비속의 부동산을 취득하면 증여로 취득한 것으로 보고, 대가 지급이 증명되는 경우(제4호)에만 유상취득으로 인정합니다. 2025년 12월 31일 개정(법률 제21308호)은 이 제4호에 단서를 붙였습니다. 대가가 시가인정액보다 낮고 그 차액이 "3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다"는 내용입니다. 부칙에 따라 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되고, 차액 기준은 시행령 제11조의3이 정합니다.

이 선을 넘으면 대금을 자녀 돈으로 냈더라도 취득세는 무상취득 세율(3.5%, 부가세 포함 예시 3.8%)로 계산됩니다. 과세표준은 매매가가 아니라 시가인정액입니다. 이 선 안쪽이라도 차액이 5%·3억 이상이면 유상세율은 그대로지만 과세표준이 시가인정액으로 바뀝니다(제10조의3 제2항·시행령 제18조의2). 그리고 제10조의3 제2항은 "제7조제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제외"한다고 명시하므로, 두 규정은 겹치지 않고 증여 간주가 먼저 적용됩니다.

시가 10억 사례 — 매매가별 가족 전체 세금

조건은 다음과 같습니다. 부모 취득가 4억, 보유 10년, 일반과세(1세대1주택 비과세·다주택 중과 아님), 성년 자녀, 사전증여 없음, 증여세 기한 내 신고, 전용 85㎡ 이하. 세율·공제는 2026-10-04 기준 예시 기본값입니다. 단위는 만 원입니다.

표에서 세 가지가 보입니다.

1. 9억 5,100만 원이 세금 합계 최저점입니다. 5%선 바로 안쪽이라 양도세가 실거래가 기준으로 남기 때문입니다. 1백만 원만 더 깎아 9억 5천만 원이 되면 양도세가 1,725만 원 뛰어 시가매매와 같아집니다.
2. 9억 5천만 원부터 7억 100만 원까지는 합계가 시가매매와 같습니다. 부모 양도세는 이미 시가 기준이고 증여세는 아직 0원입니다. 세금이 늘지 않으면서 차액(최대 2억 9,900만 원)이 자녀에게 넘어가는 구간입니다. 대신 이 구간에서는 차액이 자녀의 취득가액에 더해지지 않습니다(소득세법 시행령 제163조 제10항 제1호는 증여세를 과세받은 증여재산가액만 더함). 그래서 자녀가 나중에 팔 때 그만큼 양도차익으로 다시 과세됩니다.
3. 7억에서 취득세가 한 계단 오르고, 6억 5천만 원 아래로 내려가면 증여세가 붙기 시작합니다.

손 검산은 이렇습니다. 양도세는 양도차익 6억 → 장기보유특별공제 20%(1억 2천만) → 기본공제 250만 → 과세표준 4억 7,750만 → 산출 1억 6,506만 → 지방소득세 포함 1억 8,157만입니다. 순수증여는 과세표준 9억 5천만 → 산출 2억 2,500만 → 신고세액공제 3% 후 2억 1,825만입니다.

부모가 1세대1주택 비과세라면 선의 의미가 바뀐다

부모가 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄고 시가가 고가주택 기준(12억) 이하라면 5%선을 넘어도 양도세가 0원입니다. 이때 가장 중요한 선은 취득세 30%·3억선이 됩니다. 시가 10억이면 7억 100만 원에 사서 증여세 0원, 양도세 0원, 취득세 3,300만 원(시가 과표 유상)으로 끝납니다. 다만 같은 세대원에게 파는 경우의 비과세 배제 여부, 부당행위가 적용될 때 고가주택 판정에 시가를 쓰는지는 확인이 더 필요합니다. 이 함정은 부모 자녀 부동산 매매 시가 30%, 그 안이면 정말 안전할까에서 다룹니다.