재개발 현금청산, 왜 생각보다 적게 나오나 — 개발이익 배제와 90일·60일·지연이자 15%

분양신청을 하지 않으면 현금으로 정산받습니다. 많은 분들이 이때 「요즘 시세대로 받겠지」라고 생각합니다. 그런데 실제 통보액을 보면 종전자산 감정평가액 언저리이거나 그보다 낮은 경우가 흔합니다. 기분 문제가 아니라 법이 그렇게 설계되어 있기 때문입니다. 이 글은 재개발 현금청산액에서 개발이익이 빠지는 법적 경로를 조문으로 추적하고, 놓치면 손해 보는 90일·60일 기한과 지연이자를 정리합니다.

1. 먼저 — 누가 현금청산 대상이 되나

법 제73조의 표제는 「분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치」입니다. 조문이 드는 대상은 크게 네 갈래입니다.

• 분양신청을 하지 아니한 자 — 기간을 그냥 놓친 경우 포함
• 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
• 법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자 — 투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자 선정일부터 5년 이내인 경우입니다. 다만 같은 항 단서는 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우 분양신청을 할 수 있다고 정하므로, 단서에 해당하면 현금청산 대상이 아닙니다.
• 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

마지막 갈래에는 법 제76조 제1항 제3호가 걸립니다 — 「너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다」. 지분 쪼개기로 들어온 물건이 여기서 걸러집니다.

그리고 대단히 중요한 사실 — 분양신청기간을 놓치면 되돌릴 수 없습니다. 신청기간은 통지일부터 30일 이상 60일 이내이고(법 제72조 제2항), 조합이 20일 범위에서 한 번 연장할 수 있을 뿐입니다. 이 기간이 지나면 자동으로 위 첫 번째 갈래가 됩니다.

2. 개발이익이 빠지는 경로 — 세 개 조문이 사슬을 이룬다

재개발 현금청산액이 낮게 나오는 이유는 조문 세 개가 사슬처럼 엮여 있기 때문입니다.

즉 재개발은 공익사업의 수용 절차를 그대로 빌려 씁니다. 그리고 사업시행계획인가 고시가 곧 사업인정 의제이므로, 보상법상 각종 기준시점이 그 날짜에 붙습니다.

제2항이 핵심입니다. 재개발이 진행된다는 소식 때문에 오른 가격은 「해당 공익사업으로 인한 변동」이므로 보상액 산정에서 빠집니다. 이것이 흔히 말하는 개발이익 배제입니다. 내 물건 시세에 이미 「재개발 프리미엄」이 붙어 있다면, 그 프리미엄은 청산액에 반영되지 않습니다.

정리하면 — 가격의 시점은 협의·재결 당시이지만, 그 가격을 산정하는 기준은 사업인정(= 사업시행계획인가 고시) 이전의 공시지가이고, 사업으로 인한 상승분은 배제됩니다. 세 개가 합쳐지면 결과는 「사업 이야기가 나오기 전 가격 + 정상적인 시점수정」에 가까워집니다.

3. 재건축은 다르다 — 매도청구와 「현실화·구체화」

같은 현금청산이라도 재건축은 절차와 평가기준이 모두 다릅니다. 법 제73조 제2항 자체는 사업유형을 나누지 않고 「수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다」라고만 적습니다. 실제로 갈라지는 근거는 다른 두 조문입니다 — 법 제63조가 수용을 「재건축사업의 경우에는 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정」하고, 법 제64조가 재건축사업에서의 매도청구를 따로 둡니다. 즉 재건축은 천재지변 등으로 시장·군수등·토지주택공사등이 직접 시행하는 좁은 경우를 빼면 수용이 열려 있지 않아, 결과적으로 매도청구로 갑니다.

문언을 뒤집어 읽으면 — 재건축 매도청구에서는 이미 현실화·구체화된 개발이익은 배제하지 않습니다. 조합설립인가·사업시행계획인가처럼 사업 진행이 확정된 단계에서 시장이 반영한 가치는 남는다는 뜻입니다. 그래서 일반적으로 재건축 매도청구 쪽이 재개발 수용 쪽보다 평가액이 높게 나오는 경향이 있습니다. 다만 이건 경향일 뿐 개별 사건의 결론은 법원 판단에 달려 있습니다.

4. 타임라인 — 90일, 그리고 60일

법 제73조는 두 개의 기한을 조합에게 부과합니다.

협의 단계의 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다(시행령 제60조 제1항). 재개발사업의 손실보상액 산정을 위한 감정평가법인등 선정은 토지보상법 제68조 제1항에 따릅니다.

5. 지연이자 — 5% · 10% · 15%

법 제73조 제3항은 이율의 상한만 정하고 구체적 수치는 대통령령에 위임합니다. 시행령 제60조 제2항이 그 이율입니다.

여기서 가장 많이 틀리는 지점이 있습니다. 예를 들어 400일을 지연했다고 「12개월 초과 = 15%」이니 400일 전체에 15%를 곱하는 계산입니다. 그렇게 하면 실제보다 훨씬 큰 금액이 나옵니다. 조문은 이율을 각 기간의 「지연일수」에 붙이고 있으므로, 구간에 속한 일수만큼만 그 이율을 적용해 더하는 것이 문언에 맞는 해석입니다. 소득세 누진세율표와 같은 계단식 구조라고 보면 됩니다.

위 금액은 각 구간 이자를 「청산금 × 구간 이율 × 그 구간 일수 ÷ 365」로 일할 환산해 합산한 값입니다(일할 환산과 6개월=182일 근사는 계산기가 쓰는 방식이며, 시행령 자체는 기간 구간만 정합니다). 다만 조문 문언만 놓고 보면 전 기간에 해당 구간 이율을 적용한다는 반대 해석도 가능해 실무상 다툼이 있는 부분이고, 이를 정면으로 판단한 대법원 판례는 확인되지 않았습니다 — 실제 청구·정산 단계에서는 변호사와 확인하세요. 어느 해석을 따르든 상한이 15%인 만큼 조합 입장에서는 절대 가볍지 않은 압박이고, 청산 대상자 입장에서는 기한 경과 여부를 반드시 챙겨야 하는 이유입니다.

6. 그래서 분양이 나은가, 청산이 나은가 — 현재가치로 비교해야 한다

두 선택지는 돈이 움직이는 시점이 완전히 다릅니다. 청산은 협의만 성립하면 대체로 빨리 끝나고, 분양은 수년 뒤 신축을 받는 대신 그 사이에 분담금을 내야 합니다. 명목 금액만 비교하면 틀립니다.

앞선 두 글의 사례(종전자산 4억·분양가 8억·분담금 3.60억·실매입가 6억)에 신축 예상시세 13억·청산 예상액 4.2억·할인율 4%·완공 6년·분담금 평균 납부시점 3년을 넣으면:

손익분기 신축시세 9.36억이 말해 주는 게 있습니다 — 완공 시점 시세가 9.36억 아래로 떨어져야 비로소 청산이 나았다는 뜻입니다. 반대로 말하면 신축 예상시세를 얼마로 잡느냐가 결론을 좌우합니다. 그건 법이 정해 주는 값이 아니라 본인의 가정이고, 이 계산에서 가장 불확실한 부분입니다.

청산액 자체는 도구가 추정하지 않습니다. S는 공식으로 나오는 값이 아니라 감정평가 결과입니다. 위에서 본 대로 재개발은 개발이익이 배제되므로 종전자산 평가액 근처이거나 그보다 낮을 수 있고, 재건축은 매도청구로 기준이 달라집니다. 협의 통보액이나 인근 재결 사례를 넣어 비교하세요.

7. 계산에 넣지 않은 것들

위 비교는 순수한 현금흐름만 봅니다. 실제 의사결정에서는 다음이 더 붙습니다.

• 세금 — 현금청산은 양도로 보아 양도소득세 문제가 생기고, 조합원 신축분 취득에는 취득세가 붙습니다. 이 계산기는 세금을 반영하지 않습니다.
• 이주 비용과 시간 — 이주비 대출 이자, 이사비, 임시 거처 임차료. 이주비 금융비용이 이미 총사업비에 포함되어 비례율에 반영돼 있으면 이중계상이 되니 관리처분계획서 사업비 항목을 확인해야 합니다.
• 사업 지연 리스크 — 공사비가 오르면 분담금이 지분율만큼 그대로 늘어납니다(항등식 ①). 정비사업비가 사업시행계획 기준 대비 10% 이상 늘면 타당성 검증 의무가 발동해 인가가 더 늦어질 수 있습니다(법 제78조 제3항·시행령 제64조).
• 분쟁 비용과 기간 — 재결·소송으로 가면 수년이 걸릴 수 있고, 그 기간에 대해서는 위 지연이자만 붙습니다.
• 비용부담 한도 — 시행령 제62조 제3호는 「비용부담으로 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다」고 정합니다.

정리 — 다섯 줄

1. 재개발 현금청산은 토지보상법 준용(법 제65조) → 개발이익 배제(보상법 제67조 제2항)
2. 공시지가도 사업인정고시일 이전 기준으로 되돌린다(보상법 제70조 제4항 · 실무기준 730-3.1③)
3. 재건축은 매도청구라 기준이 다르다 — 현실화·구체화된 개발이익은 남는다(실무기준 730-3.4)
4. 협의 90일 → 재결신청·매도청구 60일 → 넘기면 지연이자 5·10·15%(시행령 제60조 제2항) — 전 기간에 한 이율을 곱하는 게 아니라 구간별로 나눠 합산
5. 분양 vs 청산은 현재가치로 비교하고, 손익분기 신축시세를 기준선으로 삼아라