비례율 계산기로 확인하는 3가지 진실 — 비례율이 낮아도 권리가액은 그대로인 이유

부동산 커뮤니티에서 가장 많이 오가는 말이 「그 구역 비례율 몇이야?」입니다. 그리고 가장 많이 틀리는 말이기도 합니다. 비례율은 사업성을 재는 지표처럼 보이지만, 사실 구역끼리 비교하면 아무 의미가 없는 숫자입니다. 이 글은 그 이유를 수식 세 개로 증명합니다 — 추측이 아니라 항등식입니다. 같은 숫자를 비례율 계산기 탭3에서 직접 움직여 볼 수 있습니다.

먼저 — 비례율과 권리가액의 정의부터 정확히

기호로 정리하면 이렇습니다. 구역 전체 종전자산 총 가액 P, 총 수입 R, 총사업비 C, 내 종전자산 감정평가액 p, 조합원분양가 q라 할 때

• 비례율 α = (R − C) ÷ P
• 권리가액 W = p × α
• 분담금 D = q − W

이제 이 세 줄만 가지고 세 가지 진실을 뽑아냅니다. 이 글의 모든 숫자는 다음 사례를 씁니다 — P = 2,000억 · R = 4,500억 · C = 2,300억 · p = 4억 · q = 8억. 기준 비례율은 (4,500 − 2,300) ÷ 2,000 = 110.00%, 권리가액 4.40억, 분담금 3.60억입니다.

진실 ① — 공사비가 오르면 내 분담금은 「지분율만큼」 정확히 오른다

α = (R − C)/P 를 D = q − pα 에 넣으면 D = q − p(R − C)/P 입니다. C로 편미분하면

이 사례에서 내 지분율은 p/P = 4 ÷ 2,000 = 0.200%입니다. 그러면:

「근사치가 아니라 정확히 일치한다」는 점이 핵심입니다. 비례율이라는 중간 단계를 거치지만, 총사업비 증가분은 결국 지분율에 비례해 조합원에게 그대로 배분됩니다. 조합이 어떤 마법을 부려도 이 항등식은 깨지지 않습니다.

그리고 총사업비 +10%는 제도적으로도 경계선입니다. 법 제78조 제3항 제1호·시행령 제64조 제2항에 따라 정비사업비가 사업시행계획 기준 대비 100분의 10 이상 늘면 시장·군수등은 토지주택공사등 또는 한국부동산원에 타당성 검증을 요청하여야 합니다. 조합원 분담규모가 분양통지 시 추산액 총액 기준으로 100분의 20 이상 늘어도 마찬가지입니다(제2호·시행령 제64조 제3항).

진실 ② — 종전자산을 「일괄로」 올려 받아도 권리가액은 한 푼도 안 변한다

조합 총회에서 종종 나오는 요구가 있습니다 — 「감정평가액을 전반적으로 올려 달라」. 결론부터 말하면 아무 소용이 없습니다.

전 조합원의 평가액이 같은 배수 k로 변한다고 해 봅시다. 그러면 P → kP, p → kp 가 됩니다.

평가액이 1.5배가 되어 「내 자산이 6억으로 인정받았다」고 좋아해도, 비례율이 73.33%로 떨어지면서 권리가액은 4.40억 그대로입니다. 분담금도 3.60억에서 미동도 없습니다.

이것이 「비례율로 사업장을 비교하면 안 되는」 이유입니다. 종전자산을 박하게 잡은 구역일수록 분모가 작아 비례율이 높게 나옵니다. 비례율 130% 구역과 90% 구역 중 어디가 좋은지는 비례율만 봐서는 알 수 없습니다 — 두 구역의 감정평가 기조가 다르면 숫자 자체가 다른 자로 잰 값이기 때문입니다. 비교해야 할 것은 비례율이 아니라 「내 권리가액 대비 조합원분양가」, 즉 실제 분담금입니다.

진실 ③ — 그런데 「나만」 더 평가받으면 반드시 이득이다

일괄 재평가는 무효였습니다. 그러면 개별 이의신청도 무의미할까요? 정반대입니다.

나 혼자만 δ만큼 더 평가받으면 p → p + δ 이고, 구역 전체 총액도 그만큼 늘어 P → P + δ 가 됩니다(나머지 조합원은 그대로). 이때

이 사례에 넣어 보면 — 내 평가액의 10%인 δ = 0.4억만 더 인정받을 때:

평가액을 4,000만 원 더 인정받으면 분담금이 4,390만 원 줄어듭니다 — 늘어난 평가액보다 이득이 더 큽니다. 다만 「비례율이 100%만 넘으면 항상 그렇다」는 아닙니다. 위 산식을 정리하면 이득 = α·δ·(P−p)/(P+δ) 이므로, 이득이 δ보다 커지는 조건은 α > (P+δ)/(P−p) 입니다. 이 사례에서는 2,000.4 ÷ 1,996 = 100.22% 가 문턱이고 비례율이 110%이므로 넘습니다. 비례율이 100.1% 같은 구간이면 이득은 δ보다 작습니다. 그래도 이득의 방향은 언제나 플러스입니다(p < P 인 한 항상 양수).

그래서 감정평가 이의는 「비례율을 올려 달라」가 아니라 「내 물건이 다른 조합원 대비 균형을 잃었다」로 다퉈야 합니다. 국토교통부 고시 「감정평가 실무기준」 730-3.1① 1호도 종전자산 평가의 성격을 이렇게 못 박고 있습니다 — 「조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다」. 절대 금액이 아니라 상대적 위치가 제도의 본질입니다.

그래서 감정평가는 언제, 어떻게 하나

세 항등식이 모두 감정평가액을 입력으로 받는 이상, 그 평가가 언제·어떤 기준으로 이뤄지는지가 결국 전부입니다.

「정비구역 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태」를 기준으로 한다는 2호가 특히 중요합니다. 정비구역으로 묶이면 건축 제한이 걸려 시세가 눌리는데, 그 눌린 상태로 평가하지 말라는 뜻입니다.

누가 평가하나 — 재개발 2인, 재건축 1 + 1

법 제74조 제4항은 재산·권리 평가를 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균해 산정하도록 하고, 평가 주체를 사업 유형별로 나눕니다.

• 재개발사업 — 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등
• 재건축사업 — 시장·군수등이 선정·계약한 1인 이상 + 조합총회 의결로 선정·계약한 1인 이상

재개발은 평가인을 전부 지자체가 고르고, 재건축은 조합도 한 자리를 갖습니다. 어느 쪽이든 한 명의 판단이 아니라 산술평균이라는 점이 결과를 완만하게 만듭니다.

토지 자체의 평가방법은 「감정평가에 관한 규칙」 제14조가 정합니다 — 토지는 공시지가기준법을 적용해야 하고, ① 비교표준지 선정 → ② 시점수정 → ③ 지역요인 비교 → ④ 개별요인 비교 → ⑤ 그 밖의 요인 보정의 5단계를 순서대로 밟습니다. 이의신청에서 실제로 다투게 되는 지점이 대개 ④ 개별요인과 ⑤ 그 밖의 요인 보정입니다.

정리 — 비례율을 읽는 네 줄

1. 총사업비가 늘면 내 분담금은 ΔC × (p/P) 만큼 정확히 는다 — 조합의 사업비 통제가 곧 내 돈
2. 일괄 재평가는 무효 — 비례율만 1/k 배로 떨어지고 권리가액·분담금은 불변
3. 개별 재평가는 항상 이득 — 중요한 건 절대 금액이 아니라 전체 대비 내 상대적 위치
4. 따라서 비례율 수치만으로 구역을 비교하면 안 된다 — 비교할 것은 권리가액 대비 조합원분양가