재건축 1+1 분양 조건 — 종전자산 가격 '또는' 전용면적, 60㎡ 이하, 그리고 조합 재량

재건축·재개발 조합원은 원칙적으로 새 아파트 1채를 받습니다. 종전 자산이 크면 예외로 2채, 이른바 '1+1'을 신청할 수 있습니다. 근거 조문은 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목입니다. 이 글은 그 요건을 원문대로 읽고, 신청 전에 계산해 볼 숫자와 조합 재량이라는 한계를 정리합니다.

① 원칙은 1주택(6호), 예외가 1+1(7호 라목)

제76조 제1항 제6호는 「1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.」고 정합니다. 제7호는 「제6호에도 불구하고」 각 목의 경우에 예외를 둡니다. 1+1은 그중 라목입니다.

옛 판결·기사에는 이 조항이 「다목」으로 나옵니다. 2022. 2. 3. 법률 제18830호가 다목(조정대상지역 지정 전 1인 소유를 여럿이 양수한 경우)을 새로 넣으면서 1+1이 라목으로 밀렸기 때문입니다. 그 부칙 제2조는 「제76조제1항제7호다목의 개정규정은 이 법 시행 이후 최초로 관리처분계획인가(변경인가는 제외한다)를 신청하는 경우부터 적용한다.」고 정합니다. 헌법재판소 2021헌마370(2025. 3. 27., 각하)이 말하는 「다목 단서」도 현행 라목 단서입니다.

② 가격 기준 vs 면적 기준 — 둘 중 하나면 된다

라목의 「가격」은 제74조 제1항 제5호의 가격, 곧 「분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격」입니다. 비례율을 곱한 권리가액이 아니라 감정평가액이 기준이라는 점을 먼저 확인해야 합니다. 다만 정관이 권리가액을 기준으로 쓰는 조합도 있어 관리처분계획서를 봐야 합니다.

도구와 이 글은 라목을 다음처럼 읽습니다. 「가격의 범위」에서 2주택 = 종전자산 평가액 ≥ 두 주택 조합원 분양가 합계, 「주거전용면적의 범위」에서 2주택 = 종전 주택 주거전용면적 ≥ 두 주택 주거전용면적 합계. 조문이 비교 대상을 적어 두지 않았으므로 이는 해석입니다. 분양가가 올라 종전자산가액이 「신청한 2주택의 분양가 합산액에 미치지 못하게」 되자 1주택만 배정한 사례(아래 ③)가 같은 읽기를 보여 줍니다.

가상 예시이며, 공통으로 84.9㎡(분양가 9억) + 59.9㎡(분양가 6억) — 분양가 합계 15억, 전용 합계 144.8㎡ — 를 신청한다고 놓았습니다. 경계는 포함합니다. 평가액이 분양가 합계와 정확히 같거나 소형이 60.00㎡이면 충족으로 봅니다. 소형이 60.5㎡이면 가격·면적이 넉넉해도 안 됩니다. 두 채 모두 60㎡ 이하(59+59)도 문언상 가능합니다.

종전 자산이 주택이 아닌 경우 「종전 주택의 주거전용면적」 기준은 쓸 수 없고 가격 기준만 남습니다. 법제처는 재개발 정비구역의 상가 소유자(분양 제외 대상이 아닌 경우)에게도 라목에 따라 2주택을 공급하는 관리처분계획을 「수립할 수 있습니다」라고 회답했습니다(법령해석 25-0035, 2025. 4. 8.).

③ 분양가는 추산액 — 헤드룸을 계산하라

유재관 법무사 칼럼(위클리한국주택경제신문, 2026. 10. 27.)은 분양신청 단계의 조합원 분양가는 「최종 확정액이 아니라 추산액인 경우가 많다」고 짚습니다. 소개된 사건에서 분양가가 추산액보다 약 12~16% 오르자 원고의 종전자산가액이 신청한 2주택 분양가 합산액에 못 미치게 됐고, 조합은 1주택만 배정했으며, 법원은 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 칼럼에 사건번호가 없어 여기서도 번호는 적지 않습니다.

그래서 평가액에서 분양가 합계를 뺀 값, 곧 헤드룸을 봐야 합니다. J3(평가액 16억, 분양가 합계 15억)의 헤드룸은 1억, 분양가 합계의 6.66%입니다. 확정 분양가가 6.66%보다 더 오르면 가격 기준에서 떨어집니다. 면적 기준을 함께 충족하면(J2) 분양가 상승과 무관하게 범위 안에 남습니다.

④ 조합 재량과 그 한계

라목은 「공급할 수 있고」라고 씁니다. 김수환 변호사(법무법인 고원) 칼럼(2026. 9. 4.)은 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두56142 판결을 인용해, 종전자산평가액이나 주거전용면적이 2주택을 받을 수 있는 정도라도 「1주택만을 공급하도록 계획한 관리처분계획은 위법하지 않다」는 것이 대법원 입장이라고 소개합니다. 같은 칼럼은 서울행정법원 2025. 8. 29. 선고 2023구합79296 판결이 종전자산평가액이 비슷한데 일부 조합원에게만 2주택을 준 계획을 형평에 반해 위법하다고 봤다고 전합니다. 두 판결 모두 이 글에서 판결문 원문을 대조하지 못했습니다.

다주택자는 라목을 다른 목과 섞을 수 없습니다. 법제처는 과밀억제권역 밖 재건축에서 2주택을 가진 토지등소유자가 1주택에는 나목1) 본문을, 다른 1주택에는 라목을 적용해 「주택을 각각 공급할 수 없습니다」라고 회답했고, 과밀억제권역의 라목·마목 결합도 같은 취지로 답했습니다(법령해석 23-0249, 2023. 7. 17.).

⑤ 신청 전 체크리스트

1. 관리처분계획서(안)의 내 종전자산 평가액과 정관상 1+1 기준(평가액인지 권리가액인지)
2. 종전 주택 주거전용면적(공용·서비스면적 제외) — 면적 기준을 충족하면 분양가 상승에 덜 흔들림
3. 두 주택 조합원 분양가 합계와 헤드룸(%)
4. 소형이 60㎡ 이하인지, 3년 전매제한을 견딜 수 있는지 — 공유물 분할도 「전매」에 포함된다는 법제처 해석(25-0721, 아유경제 2026. 3. 4. 보도)
5. 1+1은 세법상 2주택 — 종부세·양도세 부담을 먼저 계산

1+1이면 종부세가 얼마나 늘어나는지 → 1+1 분양 종부세 — 대법원이 '2주택'으로 확정. 팔 때 순서와 양도세 → 재건축 1+1 양도세 — 먼저 파는 1채는 과세.