재건축 1+1 양도세 — 먼저 파는 1채는 과세, 취득가액은 평가액 비율로 나눈다

1주택이 재건축으로 2주택이 되면, 그 세대는 준공 후 2주택자입니다. 1+1을 고르면 나중에 팔 때 한 채는 세금을 냅니다. 국세청·기획재정부 해석이 그 구조를 정해 두었습니다. 회신 원문과 계산 순서, 그리고 큰 평형 1채를 받았을 때와의 세후 비교를 정리합니다.

① 먼저 파는 1채는 비과세가 아니다

국세청 서면-2021-법규재산-1176(2023. 7. 14.)은 1세대가 보유한 1주택이 재건축으로 「조합원입주권(…) 2개로 전환되어 사업시행완료 후 2주택(B·C)을 취득한 경우로서 해당 1세대가 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되는 것」이라고 회신했습니다. 이어 「B주택이 양도일 현재 조정대상지역에 있는 경우에는 「소득세법」(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것)제104조제7항제1호에 따른 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 적용되지 않는 것」이라고 덧붙였습니다. 그 사안은 구법 조문을 인용했지만, 현행 제104조 제7항 제1호도 조정대상지역 1세대 2주택에 기본세율 + 20%p를 적용합니다.

한시 배제는 끝났습니다. 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제12호의2 가목은 중과 제외 대상을 「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」으로 정합니다(토지거래허가 신청분 특례는 별도). 2026년 11월 현재 조정대상지역에서 1+1 중 한 채를 먼저 팔면 원칙적으로 중과 대상입니다. 조정대상지역 지정 여부와 다른 중과 배제 사유는 양도일 기준으로 직접 확인해야 합니다.

남은 1채는 그때 1주택이 되므로 비과세 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 따집니다. 재건축 주택의 보유기간은 기존건물 취득일부터 통산되지만, 1+1의 남은 1채를 직접 다룬 예규는 이 글에서 찾지 못했으므로 법령 일반 원칙으로 적습니다.

② 취득가액 안분과 보유기간 — 재산세제과-627

위 회신이 「참고」하라고 한 기획재정부 재산세제과-627(2023. 5. 2.)은 1+1 취득가액을 두 가지 안 중에서 골랐습니다. 질의 1은 구주택 평가액만으로 받은 주택의 취득가액을 「(1안) A주택 취득가액(2억원) (2안) A주택 취득가액을 재개발사업 시행시 평가액으로 안분한 가액(2×5.5/5.7억원)」 중 무엇으로 볼지 물었고, 회신은 「귀 질의 1·2·3의 경우 제2안이 타당합니다.」였습니다. 2억 × 5.5/5.7 = 192,982,456원, 나머지 주택 몫은 2억 × 0.2/5.7 = 7,017,543원입니다.

질의 3(평가액만으로 받은 주택의 장특공 보유기간)도 제2안 「멸실된 구 주택(A주택) 취득일」입니다. 질의 4(평가액 + 분담금으로 받은 주택)는 영 제166조 제5항 제2호에 따라 「기존주택분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 기존주택의 취득일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 하고, 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간은 관리처분계획등 인가일부터 신축주택의 양도일까지의 기간으로 합니다」라고 답했습니다.

③ 예시 — 1주택안 vs 1+1안, 중과면 격차가 커진다

가상 예시입니다. 2010. 5. 1. 5억에 산 주택(기존 필요경비 2천만, 종전 평가액 15억, 관리처분계획인가 2022. 3. 15., 거주 8년)이 재건축됐습니다. 1주택안은 큰 평형(분양가 16억 → 청산금 1억 납부)을 2031. 6. 30.에 35억에 팝니다. 1+1안은 대형(평가액 9억 배분)과 소형(평가액 6억 배분, 분담금 없음)을 받아 소형을 2030. 3. 2.에 11억, 대형을 2031. 6. 30.에 24억에 팝니다. 양도가 합계는 두 안 모두 35억입니다.

이 예시에서는 1+1안이 청산금 1억을 덜 내고도 세후로는 뒤집니다. 먼저 파는 소형이 비과세를 못 받기 때문입니다. 조정대상지역 중과가 붙으면 격차는 약 4,142만원에서 약 3억 6,074만원으로 커집니다. 다른 입력을 그대로 두면 소형 양도가가 약 11억 6,122만원(중과면 약 23억 5,296만원) 이상이어야 1+1안이 앞섭니다. 숫자는 입력에 따라 크게 달라지므로 판정은 본인 조건으로 다시 계산해야 합니다. 취득세·중개보수·보유세(1+1은 종부세가 더 큼)는 이 비교에 넣지 않았습니다.

④ 소형은 언제 팔 수 있나 — 전매제한 만료일

라목 단서는 60㎡ 이하 1주택을 「제86조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는」 전매할 수 없게 합니다. 기산일이 이미 「다음 날」이므로, 만료일은 민법 제160조 제2항대로 기산일의 3년 뒤 같은 날의 전일이고, 그날이 없으면 제3항대로 그 달 말일입니다.

「전매」에는 매매·증여 등 권리 변동이 모두 들어가고 상속만 빠집니다. 법제처는 공유물 분할도 「전매」의 범위에 포함된다고 해석했습니다(25-0721, 아유경제 2026. 3. 4. 보도 — 법제처 원문 미대조). 위반하면 제136조 제8호에 따라 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 대상입니다. 반면 국토교통부 주택정비과 회신(2024. 12. 23., 도시개발신문 게재)은 이 제한이 「이전고시 전에는 적용되지 않는 것으로 판단」되며 제39조(조합원 자격)로 판단하라고 했습니다. 기산점을 준공인가일로 바꾸는 개정안(조은희 의원 대표발의, 2026. 9. 9. 제안)은 아직 통과되지 않았습니다.

입주권 상태에서 파는 경우는 별개입니다. 국세청은 조합원입주권 2개 중 1개를 양도하면 소득세법 제89조 제1항 제4호 비과세(입주권 1개 보유 요건)가 적용되지 않는다고 해석했는데(사전-2024-법규재산-0115, 2024. 5. 27.), 그 사안은 서로 다른 두 주택에서 나온 입주권이라 1+1 사안은 아닙니다.

전매 가능일만 계산하려면 → 판정 탭에서 이전고시일 입력. 함께 보기 → 재건축 1+1 분양 조건 · 1+1 분양 종부세.