1+1 분양 종부세 — 대법원이 '2주택'으로 확정, 1주택 특례를 잃으면 얼마나 늘까

종전 주택 1채로 새 아파트 2채를 받는 1+1은 세법에서는 그냥 2주택입니다. 소득세법·종부세법과 그 시행령 어디에도 도시정비법 제76조 1+1을 1주택으로 봐 주는 조항이 없습니다. 법원도 그렇게 판단했습니다. 1세대 1주택 특례를 잃으면 보유세가 얼마나 달라지는지 예시로 계산합니다.

① 법원은 왜 1주택으로 보지 않았나

위클리한국주택경제신문(심민규, 2025. 4. 28.)에 따르면 대법원은 서울 한 재건축 아파트 조합원들이 서초세무서장 등을 상대로 낸 종합부동산세 등 부과처분 취소청구 소송에서 2025. 2. 20. 「상고심절차에 관한 특례법」에 따라 상고를 기각해 원심을 확정했습니다. 사건번호는 2024두59381, 1심은 서울행정법원 2023. 3. 23. 선고 2021구합90022입니다.

같은 기사는 원심 재판부가 「관계 법령에서 별도의 근거 규정이 없는 ‘1+1 분양’으로 인한 2주택을 1주택으로 해석할 수 없다」고 판단했다고 전합니다. 원고들은 소형 주택이 3년간 전매제한을 받으니 사실상 대형 1채와 같다고 주장했지만, 기사는 법원이 소형주택에 전매제한이 적용되더라도 시세차익 등 경제적 이익이 존재하는 만큼 대형평형 1채로 볼 수 없다고 판단했다고 전하며, 재판부의 「소형주택은 분양 후 3년 동안 전매가 제한되나 해당 기간 동안 임대수익을 얻을 수 있고」라는 문장을 인용합니다. 위 따옴표 문구는 판결문을 직접 대조한 것이 아니라 기사가 인용한 표현입니다.

② 1주택이면 받던 것, 1+1이면 잃는 것

장기보유 세액공제의 보유기간은 멸실 전 종전 주택 취득일부터 셉니다. 종부세법 시행령 제4조의5 제1항은 「멸실되어 재건축 또는 재개발하는 주택에 대하여는 그 멸실된 주택을 취득한 날부터 보유기간을 계산한다」고 정하고, 같은 조 제3항은 이를 적용받으려면 주택 보유현황 신고기간에 서류를 내도록 합니다. 1주택으로 남는 경우에만 쓸모가 있는 혜택입니다.

소형 아파트라서 주택 수에서 빠질 수 있지 않을까 싶지만, 종부세법 시행령 제4조의3 제3항 제3호 바목 1)의 소형 신축주택 특례(2024. 1. 10.~2027. 12. 31. 취득·준공, 60㎡ 이하 등)는 요건 라)에서 「아파트(「주택법」에 따른 도시형 생활주택인 아파트는 제외한다)에 해당하지 않을 것」을 요구합니다. 재건축 1+1 소형 아파트는 여기에 들지 않습니다.

③ 계산 예시 — 연 609만원 차이

가상 예시입니다. 큰 평형 1채의 공시가격 20억(1주택안)과, 대형 15억 + 소형 8억(1+1안)을 비교합니다. 소유자는 62세, 보유 12년, 도시지역분 0.14% 포함, 2026년 귀속 기준값, 원 미만 절사로 근사했습니다.

1+1안이 연 6,090,720원 더 냅니다. 소형 전매제한 기간인 3년이면 18,272,160원입니다. 차이의 대부분은 소형 1채의 재산세가 아니라 종부세 쪽에서 나옵니다. 공제가 3억 줄고 과세표준이 커진 데다 60% 세액공제가 사라졌기 때문입니다. 세부담상한과 재산세 과세표준상한(직전 연도 세액이 필요)은 반영하지 않았으므로 실제 고지액은 더 낮을 수 있습니다.

④ 바뀔 수 있는 숫자들

재산세 1세대 1주택 특례세율(지방세법 §111의2)은 부칙상 2026. 12. 28.까지 납세의무가 성립하는 분에 적용되고, 1주택 공정시장가액비율 43~45%도 시행령 문언이 「2026년도」로 한정돼 있습니다. 2026. 8. 3. 발표된 세제개편안(종부세 공정시장가액비율·1세대 1주택 공제 변경 등)은 아직 확정되지 않았습니다. 그래서 도구는 이 값들을 모두 편집 가능한 기본값으로 둡니다.

범위 밖도 있습니다. 공사 기간(멸실~이전고시)에는 주택이 아니라 토지분으로 과세될 수 있고, 부부 공동명의·합산배제 임대주택은 계산 구조가 다릅니다.

애초에 1+1 대상인지 → 재건축 1+1 분양 조건. 팔 때는 → 재건축 1+1 양도세 — 먼저 파는 1채는 과세.