투기과열지구 재건축 조합원 지위양도 금지 — 언제부터 막히고, 무엇이 예외인가
투기과열지구 재건축 아파트는 조합설립인가가 난 뒤에 사면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 조합원이 못 되면 새 아파트 입주권 대신 돈으로 정산(현금청산)받습니다. 다만 파는 사람(양도인)이 법이 정한 사정에 해당하면 사는 사람이 조합원 지위를 이어받을 수 있습니다. 이 글은 그 원칙과 예외를 법령 원문 순서대로 정리합니다.
1. 언제부터 막히나 — 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가
도시정비법 제39조제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 「재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후」 건축물이나 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 같은 조 제3항은 이렇게 조합원이 될 수 없는 사람에게 사업시행자가 「제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다」고 정합니다. 이것이 흔히 말하는 현금청산입니다.
막히는 시점은 두 가지 날짜의 순서로 정해집니다. 하나는 인가일이고, 다른 하나는 내가 소유권을 넘겨받은 날입니다. 법제처는 소유기간 요건을 판단할 때 계약일이 아니라 권리가 바뀐 날을 기준으로 봤습니다(21-0408). 그래서 계약은 인가 전에 했어도 등기가 인가 뒤라면 제한 대상이 될 위험이 큽니다. 기준일 문제는 기준일 함정 글에 따로 정리했습니다.
2. 「양수」의 범위 — 증여도 포함, 상속·이혼은 제외
제한되는 양수에는 매매·증여뿐 아니라 「그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위」가 들어갑니다. 반대로 괄호 안에서 「상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다」고 정합니다. 부모에게 상속받거나 이혼 재산분할로 받은 집은 처음부터 이 제한을 받지 않습니다.
3. 투기과열지구는 바뀐다 — 본인 단지 지정일부터 확인
투기과열지구는 주택법 제63조에 따라 국토교통부장관이나 시·도지사가 지정하고 해제합니다. 2025년 10월 15일 관계부처 합동 브리핑은 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정한다고 발표하면서 「위 지역들은 내일부터 지정에 따른 그 효력이 발생될 예정입니다」라고 밝혔습니다. 2026년 2월 개정 시행령 부칙에도 「2025년 10월 16일」이 적용 기준일로 나옵니다.
4. 예외 — 법 단서 7개 호와 시행령 제37조제3항 7개 호
제39조제2항 단서는 「양도인이」 다음 사정에 해당하면 그 양도인에게서 산 사람은 조합원이 될 수 있다고 정합니다. 모두 파는 사람 쪽의 요건이라는 점이 중요합니다.
| 근거 | 예외 요건 (요지) |
|---|---|
| 법 §39②1호 | 근무·생업상 사정, 질병치료(의료기관장이 1년 이상 치료·요양 필요 인정), 취학, 결혼으로 세대원이 모두 사업구역이 없는 다른 시·군으로 이전 |
| 법 §39②2호 | 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전 |
| 법 §39②3호 | 세대원 모두 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류 |
| 법 §39②4호 · 영 §37① | 1세대1주택자로서 소유 10년·거주 5년 이상 (거주는 배우자·직계존비속 거주분 합산, 상속이면 피상속인 기간 합산) |
| 법 §39②5·6호 | 지분형주택 공급을 위한 토지주택공사등과의 공유, 공공재개발사업 시행자에게 양도 |
| 영 §37③1호 | 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 소유한 자가 신청 전에 양도 |
| 영 §37③2호 | 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지·건축물을 3년 이상 소유한 자가 착공 전에 양도 |
| 영 §37③3호 | 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발·재건축사업의 토지를 3년 이상 소유 |
| 영 §37③4호 | 2003년 법 개정 부칙에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 소유한 자 (경과조치) |
| 영 §37③5호 | 국가·지자체·금융기관 채무를 이행하지 못해 경매·공매되는 경우 |
| 영 §37③6호 | 투기과열지구 지정 전에 양도 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일 확인)을 하고, 지정된 날부터 60일 이내 부동산 거래신고 |
| 영 §37③7호 | 지정 전에 토지거래허가를 신청하고, 지정 이후 그 허가에 따라 계약 (2026. 2. 3. 신설) |
1호는 시행령 원문이 「조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자」로 시작합니다. 대상이 1호는 건축물, 3호는 토지로 적혀 있어 무엇을 거래하느냐에 따라 적용되는 호가 달라집니다.
5. 2026년 2월 신설 7호 — 지정 전에 토지거래허가를 신청한 경우
2025년 10월 대책은 투기과열지구와 토지거래허가구역을 함께 지정했습니다. 허가를 신청해 놓고 기다리는 사이 투기과열지구가 지정되면, 계약은 지정 뒤에 할 수밖에 없어 6호(지정 전 계약)로는 구제되지 않습니다. 그래서 2026. 2. 3. 개정 시행령(대통령령 제36073호)은 「투기과열지구로 지정되기 전에 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해」 토지거래허가를 신청하고, 지정 이후 그 허가에 따라 계약한 경우를 예외로 더했습니다. 부칙 제2조는 이 규정을 「2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서도 적용한다」고 정합니다.
6. 예외에 해당해도 남는 위험
- 공유 쪼개기 — 조합설립인가 후 한 사람에게서 사서 여러 명이 소유하게 되면 그 여러 명을 대표하는 1명만 조합원입니다(제39조제1항제3호).
- 5년 재당첨 제한 — 매수인 세대가 최근 5년 안에 투기과열지구 정비사업 분양대상자로 선정된 적이 있으면 분양신청을 못 해 현금청산될 수 있습니다(제72조제6항). 자세한 내용은 현금청산 글에 있습니다.
- 계류 중인 완화 법안 — 지위양도 제한 한시 유예 같은 법안은 2026-10-31 현재 시행되지 않았습니다. 이 글과 도구는 현행 원문만 반영합니다.
- 범위 밖 — 가로주택정비·소규모재건축은 소규모주택정비법이 적용돼 기준이 다릅니다.