조합원 지위 승계 예외의 기준일 함정 — 계약일이 아니라 등기일, 준공 뒤엔 3년 예외도 끝

조합원 지위 승계 예외는 「3년 이상」, 「10년 이상」, 「착공 전에」처럼 모두 날짜로 판정됩니다. 문제는 어느 날짜를 기준으로 재느냐입니다. 계약일 기준으로는 요건을 채웠는데 등기일 기준으로는 못 채우면, 매수인은 조합원이 아니라 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

1. 법제처 21-0408 — 계약일이 아니라 권리가 변동된 날

질의는 시행령 제37조제3항제3호(착공 3년 이상 미준공 토지)의 「3년 이상 계속하여 소유」를 판단할 때 계약체결일과 권리변동일 중 무엇을 기준으로 하느냐였습니다. 법제처(2021. 9. 29. 회신)는 「계약이행이 완료되어 권리가 변동된 날을 기준으로 해야 합니다」라고 답했습니다. 이유로는 계약체결일에는 계약이 이행될지 확정되지 않았다는 점과, 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 생긴다는 민법 제186조를 들었습니다.

같은 시행령 6호는 「계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다」며 계약 시점을 직접 적었습니다. 반면 1~3호에는 그런 문언이 없습니다. 그래서 도구는 1~3호를 모두 소유권이전등기일 기준으로 판정합니다.

1호의 「사업시행인가 신청 전에 양도」에 대해서도 위클리한국주택경제신문의 김조영·김민우 변호사 해설은 「하급심 판결은 소유권이전등기까지 된 경우를 말함」이라고 소개합니다. 판결 원문은 확인하지 못했지만 법제처 해석과 같은 방향입니다.

2. 법제처 24-0893 — 준공인가를 받은 뒤에는 착공 3년 예외도 끝

착공 후 3년이 지나도록 준공이 안 되면 3호 예외가 열립니다. 그런데 그 뒤 준공인가가 나고 이전고시 전에 팔면 어떻게 될까요. 법제처(2025. 2. 18. 회신)는 「착공일부터 3년이 경과하여 준공인가를 받은 후 이전고시가 있기 전에 그 재건축사업의 토지를 양도한 경우에 해당 양도인으로부터 토지를 양수한 자는 해당 재건축사업의 조합원 자격이 없습니다」라고 답했습니다. 「준공되지 않은」 상태가 양도일까지 이어져야 한다는 뜻입니다.

3. 10년 소유·5년 거주 — 1세대1주택 요건의 판단 시점은 갈린다

4호 예외는 양도인이 1세대1주택자로서 소유 10년, 거주 5년 이상이어야 합니다. 시행령 제37조제1항은 거주기간에 대해 「소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다」고 정합니다. 상속받은 주택이면 「피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다」고 정합니다.

판단 시점에 대해서는 다른 하급심이 있습니다. 하우징헤럴드에 실린 문선희 변호사(법무법인 동아) 칼럼은 대전지방법원 2025. 5. 21. 선고 2024구합206974 판결을 소개합니다. 계약 당시에는 1세대1주택이던 양도인이 등기 전에 주택을 가진 아들과 같은 세대가 되면서 일시적으로 2주택이 된 사안입니다. 법원은 요건 충족 여부를 매매계약일 기준으로 판단했다고 합니다. 칼럼도 이 판단이 “계약일” 기준으로 일반화되는 것은 아닐 수 있다고 적었습니다.

그래서 도구는 4호를 계약일과 등기일 두 기준으로 모두 계산합니다. 둘 다 충족하면 “충족”, 한쪽만 충족하면 “해석 갈림”입니다. 다른 주택의 상속 공유지분도 주택 수에서 빼기 어렵다고 본 하급심(서울행정법원 2020구합67780, 같은 해설 소개)도 있으니, 지분·입주권·분양권이 있다면 관할 구청에 먼저 확인하세요.

4. 「3년 이상」은 며칠부터인가 — 민법 기간 계산

민법 제157조에 따라 기간의 첫날은 세지 않고(초일 불산입), 제160조에 따라 연 단위 기간은 달력으로 셉니다. 마지막 해에 같은 날이 없으면 그 달 말일에 끝납니다. 도구는 만료일 다음 날을 “충족일”로 씁니다.

5. 날짜로 본 네 가지 사례 (가상)

• 조합설립 3년 미신청 — 조합설립인가 2022-05-10, 사업시행인가 신청 없음, 양도인 2015년 취득, 등기 2025-08-20 → 충족일 2025-05-11 이후라 승계 가능(영 §37③1호).
• 위 사례에서 2025-08-01 신청 — 계약(2025-07-01)은 신청 전이지만 등기(2025-08-20)는 신청 후 → 현금청산 대상. 계약일 기준 해석을 주장할 여지는 있지만 법제처 기준과 다릅니다.
• 10년 경계 — 양도인 취득 2016-03-15, 거주 62개월, 계약 2026-03-10, 등기 2026-04-30 → 10년 충족일 2026-03-16 이 계약일과 등기일 사이 → 해석 갈림.
• 착공 3년 + 준공인가 — 착공 2022-09-01, 등기 2025-09-05 → 승계 가능. 그런데 준공인가가 2025-09-03 에 났다면 → 현금청산 대상(법제처 24-0893).

예외 요건 전체 목록은 지위양도 금지와 예외 정리에, 현금청산되면 얼마를 돌려받는지는 현금청산 손실 계산에 있습니다.